公募REITs市场纳新！3月12日上午，首批消费基础设施REITs（不动产投资信托基金）在上海证交所上市，分别为华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT。证券时报记者在现场看到，该两只消费基础设施REITs开盘均上涨。

　　业内分析人士表示，我国消费基础设施存量资产丰富、参与主体多元、市场化水平高，未来消费基础设施REITs有望打开千亿级的市场空间。

2只消费基础设施REITs率先上市

　　去年10月，共有4单消费基础设施公募REITs项目获得中国中国证券监督管理委员会及深沪交易所受理。此次华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT率先在上海证交所上市。

　　业内人士表示，消费基础设施REITs的上市，将进一步丰富REITs资产类型和投资人投资标的，为消费基础设施领域企业构建“投融建管退”良性循环。

　　证券时报记者日前实地探访华夏金茂商业REIT底层资产长沙金茂览秀城，了解到其作为长沙梅溪湖区域方圆三公里内的唯一中大型购物中心，拥有约60万消费客群，近半数群体的家庭结构为消费需求旺盛且稳定的三口之家。

　　长沙金茂览秀城总经理王剑接受记者采访时透露，“长沙金茂览秀城租户储蓄丰富，2024年到期租约已全部匹配意向租户。”

　　据介绍，2023年以来，长沙金茂览秀城总经营效益快速提升。截至2023年6月末，长沙金茂览秀城项目出租率为98.4%，主力店租金单价32.03元/平方·月，较2022年度增长6.84%；专门店租金单价为139.13元/平方·月，较2022年度增加5.92%。

　　嘉实物美消费REIT底层资产位于北京城市核心商圈，是成熟稳定且具有竞争优势的4个社区商业物业，包含大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目等。据了解，嘉实物美消费REIT的4个社区商业项目的主力租户为物美、麦德龙等品牌超市，租户中还包含餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业。

　　物美科技集团有限公司总经理张斌在上海证交所首批消费基础设施REITs上市仪式上表示，作为首个商超零售业态的社区商业消费类公募REITs，嘉实物美消费REIT为资本市场支持民营企业发展提供了新样板，对通顺民营企业融资渠道提供了新范例，“底层资产是市场唯一引入分红豁免机制的产品，全力保障投资者回报”。

有望打开千亿级市场空间

　　我国消费基础设施存量资产丰富、参与主体多元、市场化水平高，随着消费基础设施REITs的上市，未来有望打开千亿级的市场空间。

　　中国中化副总经理、总会计师、党组成员李福利在上市仪式表示，未来，中国中化将携中国金茂持续向公募REITs平台装入优质资产，以资产盘活扩大有效投资，加速消费基础设施建设，增进城市消费品质提升，以金融创新服务实体经济发展，持续为城市消费发展赋能。

　　“华夏金茂商业REIT等消费REITs上市，将有助于推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费，也为个人投资者参与基础设施投资提供更为便捷的投资工具。”华夏基金总经理李一梅在上市仪式上表示。

　　嘉实基金总经理经雷也表示：“随同嘉实物美消费REIT的成功发行和上市，将有更多的投资者可以分享物美商超社区生态经营业收入益，同时也有助于民营企业增强投资信心，进一步盘活优质消费类基础设施存量资产，连接资金进入实体经济的渠道。”

　　截至2023年底，全球公募REITs市值超过2万亿美元。从底层资产来看，商业REITs资产是其中极为重要的资产类别，特别在亚太成熟市场中，以消费类基础设施为代表的商业REITs饰演着压舱石的重要角色。

　　中国金茂控股集团有限公司副总裁、金茂酒店商业管理公司总经理丁蕤日前接受证券时报记者采访时表示，消费基础设施在城镇化和城市第叁产业发展进程中积累的海量资产，急需一个适当的退出通道以改变行业的业务模式及未来发展趋势，公募REITs毫无疑问是最适配的工具，因此发行人有充分的意愿持续将优质资产注入公募REITs平台，形成体量规模较大的REITs产品。

　　“国内第壹只超大型REITs是很有可能发生在消费基础设施领域的。”丁蕤预计。

持续推动公募REITs市场生态建设

　　自试点以来，公募REITs在盘活存量资产、扩大有效投资、增进投融资良性循环、健全资产运营管理制度等方面施展了关键作用。截至3月12日，沪深两市已经有32单公募REITs上市。

　　“公募REITs试点三年来，尤其是转入常态化发行的新阶段以来，公募REITs资产类型稳步丰富，基础制度加快建立，市场运行总体平稳，逐步走出了一条具有中国特色的REITs发展道路。”经雷表示。

　　目前，监管职能部门正在持续推动公募REITs市场生态建设。在刚刚闭幕的全国两会上，全国政协委员、上海证交所总经理蔡建春在提案中建议，加快REITs专项立法，进一步规范市场发展。

　　蔡建春表示，我国REITs采取“公募基金+资产支持证券”的框架，在试点阶段取得积极成效。但顶层设计的条件制度亟待完善，相关制度安排对于进一步壮大REITs市场、服务实体经济建设存在较大制约。具体表现在：产品多层嵌套，交易结构较复杂，交易成本较高；产品运作管理制度复杂，存在多重委托代理，各方义务责任有待通过制度加以强化；REITs的税收入与支出持、会计处理和投资者准入等配套制度仍需持续完善。

　　“综合考虑业务适配性和立法便利性原则，参考境外REITs市场大多采用专项立法实践，依托《证券法》在国务院层面制定REITs专项条例，是相对现实可行的安排。”蔡建春表示，“该路径能全面解决REITs面临的各项制度制约，符合REITs发展规律，有助于推动REITs市场发展壮大。”

　　在具体立法重点上，蔡建春建议明确五方面内容，分别为明确REITs属于《证券法》规范的证券品种；明确REITs发行交易相关安排；明确REITs管理架构和持有人会议机制；明确REITs税收、会计处理、国有资产转让等相关配套机制；明确REITs市场的监察管理安排和法律责任等。