华夏时报记者李贝贝上海报道

　　一年一度的“3.15国际消费者权益日”如期而至，与民生心心相印的各类住房乱象再获公众紧密关注。据中国消费者协会数据，在消费维护权益数据统计中，房屋及建材类投诉始终占据主要位置。一直以来，对于那些侵害消费者合法权益、影响房地产市场稳健发展的表现，监管职能部门也是重拳出击，积极整顿市场、加强维护权益机制。

　　值得注意的是，出于对期房交付的担忧，消费者对购买现房项目的倾向性正日益强化。2023年以来，住建部已屡次发声鼓励现房销售，多地亦纷纷落地现房销售试点。业内认为，房地产行业发展进入新周期，未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容。

　　“长远来看，现房销售是会取代期房预售，但这一改变其实不是一挥而就的，过快推进也无益于行业的平稳发展，部分城市的部分地块不断试点，由点到面是这一政策覆盖面不断扩大的重要体现。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

　　房产类投诉位居前列

　　最近，业主吴先生（化名）向《华夏时报》记者爆料，其所购买的上海虹桥璀璨公馆还未交付就因质量问题陷入维护权益纠纷。

　　据了解，该楼盘位于上海青浦区，由招商、象屿、路劲三家知名房企联手缔造。凭借颇高的品牌认可度、较为优越的地理位置、醇熟的商业配套，该项目三次开盘均触发积分，尤其是三批次房源从开盘到清盘仅用了1小时，是沪上当之无愧的“网红盘”。

　　然而，今年1月底，在预约看房时，业主们惊讶地发现该项目外墙鼓包、开裂、漏水、部分楼栋底楼窗框周围还疑似采用了泡沫材质，和公共区域减配、室内安置无认证电器等诸多问题，认为存在较大安全隐患，并屡次与开发商进行沟通。

　　吴先生表示，对于业主们提出的合理诉求，开发商态度敷衍，双方矛盾不断激化。就业主爆料内容，记者分别联系了三家房企期待能够确认，而截至发稿未获企业方的正面回应。公开信息显示，目前项目方已经对发现问题的楼栋部分外墙进行维修整改，但业主和开发商仍未对外立面修复方案达成共识。

　　其实，吴先生等业主们的遭遇其实不是个例。可以看到，最近几年，房地产行业进入下行期，“烂尾楼”“停工盘”“问题盘”雨后春笋，加之监管不足、相关法律法规尚不完善，购房者“交付即维护权益”、甚至“买房即维护权益”的乱象屡见不鲜，成为消费维护权益案例中的主要构成。

　　根据中国消费者协会在今年1月底发布的《2023年全国消协组织受理投诉情况分析》资料，房屋及建材类位列所属投诉类别第七位，全年投诉量31351件，投诉比重为2.36%，较2022年微跌0.72%；服务大类投诉量中，房屋装修及物业服务类占第8位，投诉量为21067件，投诉比重为1.59%，较2022年微跌0.39%。

　　另据《2023中国房地产行业投诉洞察年度报告》，2023年，质量相关投诉达45966起，同比增长5.49%。其中房屋及装修质量相关投诉同比增长17%，主要问题为渗漏（8%）、开裂（24%）；合同相关投诉（包含合同诈骗、夸大宣传、退钱投诉等）29152起，同比增长3.49%；服务相关投诉62693起，同比下降3.23%。

　　对于那些侵害消费者合法权益、影响房地产市场稳健发展的表现，相关部门一直严肃整顿。

　　1月26日，住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议明确表示，要重拳整治房地产市场秩序。纠治房地产开发、交易、中介、物业等方面乱象，严肃查处各类非法行为，切实维护人民群众合法权益。

　　在去年年底召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部也提出，强化工程质量和既有房屋安全隐患监管，启动住宅质量多发问题整治行动，抓好房屋体检、 养老金 、保险制度试点，开展房屋市政工程等领域安全生产治本攻坚“三年行动”。

　　“开发商有义务保质保量地交付房屋。”北京金诉律师事务所主任律师王玉臣向《华夏时报》记者表示：“如果遇到开发商偷工减料、粗制滥造的表现，务必要拿起法律的武器捍卫我们的合法权益，让开发商对非法行为付出应有的代价”。

　　多城已落地“现房销售”试点

　　目前，我国商品房销售普遍施行预售制度，而这也被认为是造成行业乱象的制度根源。

　　今年“两会”期间，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫就指出，企业在交付房屋前收取全部预售款，意味着将建设风险和融资压力提前转嫁到了购房者身上。“一旦项目存在问题，购房者就面临着延期交房甚至烂尾、房屋质量有问题、配套设施夸大宣传等不可预知的重大风险，还有可能面临着自身贷款的违约。”

　　业内公认，令购房者“所见即所得”的现房销售制度，可以有效降低购房者风险。58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者分析称，一方面，这一政策是加快行业的优胜劣汰，推进行业整体健康度向好的一项举措，保障了更多土地向财务稳健型房企流动。另一方面，可以有效规避“烂尾”现象的发生，同时可以实现“所见即所得”以保障购房者自身的权益。

　　基于此，近年“取消商品房预售制度”呼声渐高。

　　2023年1月，住房和城乡建设部即提出，有条件的地区可进行现房销售，继续实行预售的，务必把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。之后，住建部和各地屡次在相关会议上提出“有力有序推进现房销售”“有效支持现房销售”等。

　　今年“两会”期间，包含全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫、全国人大代表， 湖南省 副省长、民革 湖南省 委会主委蒋涤等人士也纷纷建议改革我国商品房销售制度。

　　需要谨防的是，“现房销售”早已在多地试点。2016年-2020年期间，为了抑制全国土地市场过热和房企非理性拿地，包含深圳、杭州、北京、合肥、福州等在内的多个城市就曾尝试过在土地出让环节都设置了现房销售条件；2023年，湖南岳阳、浙江衢州等地发布的房地产市场相关政策中或鼓励开展商品房现售试点，或直接明确将试点现房销售；同年9月， 雄安新区 更是直接取消了商品住房预售，推行现房销售、精装交付。

　　无需赘言，现房销售最为符合购房者利益。但受访人士仍给出谨慎观点，认为现房销售会造成房企成本高企，当前的市场还不具备全面推行现房销售的条件。

　　张波指出，房地产行业是资金密集型产业。现房销售对于资金的要求将明显高于以往，对于大部分房企而言，个别项目可以实施，若全面推行则在资金层面很难推进。

　　“长远来看，现房销售是会取代期房预售，但这一改变其实不是一挥而就的，过快推进也无益于行业的平稳发展，部分城市的部分地块不断试点，由点到面是这一政策覆盖面不断扩大的重要体现。”张波表示。

　　中指研究院市场研究总监陈文静也向记者表示，当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式：“在金融配套政策到位和解决部分核心城市可能发生的供给断档问题之前，全面推行现房销售的存在性较小，预计短时间仍将通过在核心城市部分项目进行试点的形式推进。”