最近， 广州市 海珠区祈乐苑小区在大门口挂出“热烈庆祝小区成功自治十周年”的横幅，物业“自治”模式进入人们的视野。十年间只上涨过一次物业管理费。业主委员会相关责任人表示，“自治”模式避免了物业公司与业主之间的矛盾。

　　为何“炒掉”物业公司？

　　祈乐苑小区建于1998年至1999年，起初由开发商旗下的物业公司进行管理，但服务品质却不能令业主满意，种种矛盾之下，2013年1月，祈乐苑小区业主将该物业公司告上法庭，并于同年6月成立了业主委员会，9月业主胜诉后决定更换物业公司。

　　祈乐苑业主委员会主任冼敏强表示，2014年2月28日，小区聘请了另一家物业公司，实行“半自治”模式，即物业公司的一切开支都需要报送至业主委员会，由业主委员会进行收拨款，“我们又发现物业公司上报的款项跟实际的支出不符合。”2015年2月，业主再次“炒掉”物业公司，并自行组建起隶属于业主委员会的物业中心，开始全面“自治”。

　　如何自治？据了解，该小区业主委员会成员负责小区物业的大小事务，但全部都是兼职，不领薪酬。业主委员会通过小区物业中心与安保、清洁及小区客服等需要用工的人员签署劳动合约，保障小区的正常运转。

　　一年挣了数百万，财务如何厘清？

　　记者了解到，祈乐苑小区住户接近1500户，小区的物业管理费及公共区域的 利润是实行物业“自治”需要厘清的关键。这十年间，祈乐苑小区只上涨过一次物业管理费，2017年，小区的楼梯房由之前的0.7元/平方涨至1.2元/平方；电梯房由1元/平方涨到1.5元/平方。“看似上涨幅度比较大，但其实这个价格是很低的。”冼敏强表示，小区已建成20多年，各方面的设施都需要翻新维护，人力成本也在不断增加。

　　“那时我们通过业主大会对物业管理费调整进行表决，得到了多数业主的认可。另外，物业管理费仅占小区收入的四成多，还有五成多的收入来自公共车位的停车费、公共区域的宣传广告费、快递柜、运动场的租金等。”冼敏强说，过去一年，祈乐苑小区所有收入总计达到了550万元人民币，经费都用在小区的日常维护和翻新方面。

　　祈乐苑小区2024年1月财务收入与支出情况公示

　　根据祈乐苑小区最新公布的账务，2024年1月，小区营业收入为59.30万元人民币，包含了物业收费收入和网球场、车位收入在内的公共区域收入等；聘用人员薪资福利、保洁、设备维修、水电费、节日装饰品等全部支出合计47.12万元人民币，当月还结余了12.18万元。

　　小区自治管理模式可推广么？

　　小区自治何以幸福出圈？祈乐苑提供了一个先例，但这种模式可以复制么？

　　在小区自治中，业主委员会的作用极为重要，如果业主委员会组织不妥，在变更管理人的时候很容易就会造成混乱。北京盈科（上海）律师事务所律师谢王钢解释，因为业主委员会本身就是一个比较松散的组织，且会三五年更换一次，是业主利用业余时间来处理小区公共区域问题的。另外，相较物业公司，业主在物业管理方面其实不专业，前者有完善的管理制度、专业人员和设施设备等。

　　小区自治也有失败案例。网传由 武汉市 硚口区宝丰街道服务处1月3日发布的《关于依法依规保障同馨花园一期住宅小区物业管理服务的通告》显示，2023年12月31日，同馨花园一期住宅小区发生物业公司被清场事件，造成住宅小区无物业服务，影响了小区民众正常生活，同时因缺乏物业管理也造成了消防、电梯等安全隐患。该通告称，“目前宣布建立的同馨花园一期‘自治小组’，并没有经业主大会由业主表决同意成立。‘自治小组’不能代表全体业主做出决定。”

　　有专家指出，业主自治更适合单体楼或业主总量不大的中小规模小区，而对广州众多户数动辄几千上万的大型小区而言，“有序”可能比“无序”更重要。如果业主众多，难以组织，在走相关程序时很容易流于缓慢、混乱，反而可能连基本的秩序也无法保障，最终消耗掉广大业主的耐心和信心。