3月29日上午，万科（000002.SZ）预计一个三十分钟的2023年度业绩会最终还是延长了三十分钟，管理层对近期市场高度关切的问题一一作了回应。
年报显示，万科2023年营业收入约4657.4亿元人民币，同比下降7.6%，净收入约121.63亿元人民币，同比下降46.39%。其中，房地产开发业务遭遇挑战，结算收入和结算毛利率均有下降，但经营服务业务全口径收入同比增长约9%，公司经营性资金流净额连续15年为正。
万科最早在2018年就提出“活下去”，彼时外界称其有“危机意识”。如今5年多时间过去，外界频繁问起万科是否有信心“活下去”，“危机意识”似乎正演变成“危机现实”。
对此，万科董事会主席郁亮在业绩会上表示：“管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。”
郁亮选择“相信”，万科总裁祝九胜则开诚布公，指出万科目前面临的挑战来自三方面：一是行业大幅下行阶段，公司开发业务收入与支出不平衡；二是万科的融资模式从过去的“总对总”转向项目制，公司需要适应；三是经营性业务收益仍处于爬坡状态，与银行借款利率存在剪刀差。
2023年，万科打破31年的传统，做出不分红的决策。另外，在公司全职工作的8位董事、监事、顶级管理人员自愿放弃2023年度奖金。自2024年3月28日起，郁亮、祝九胜、万科监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。2023年，郁亮个人税前薪酬为127万元人民币，以往年度高峰时曾超过千万元。
“市场短时间过度下跌”
当前，房地产仍处于深度调整阶段，给房企经营造成巨大压力。根据中指研究院统计，百强房企2023年销售金额同比下降17.3%，连续第叁年下滑。
万科也遭受挑战。年报显示，万科报告期内累计合同销售面积2466万平方，同比下降6.2%，合同销售金额3761.2亿元人民币，同比下降9.8%；结算面积同比下降12.9%至2961.5万平方，结算收入同比下降9.6%至4016.1亿元人民币，结算毛利率为15.7%。
自2023年7月相关部门指出我国房地产市场供求关系发生重大变化以来，各地适时调整优化房地产政策。
郁亮维持此前对行业未来趋势的判断表示，市场短时间明显过度下跌。“尽管行业已经很难回到过去的高点，但前景仍然广阔。”郁亮指出，住房需求需要动态观望，当前人们对美好生活的标准在不断提升，人均居住面积、住房设施、小区环境等都存在改善空间。这时，城镇化进程还没有结束，新增住房需求仍然存在。综合上述因素，未来住宅建设的中枢值在10亿平方左右。
“当前支持房地产市场的政策已经大量出台，力度超出以往年度，随着政策效果的真实写照，相信市场会逐渐恢复。”郁亮表示，相关部门去年提出的“三大工程”（保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造）也将为房地产行业提供发展空间。“万科是城中村改造和保障性住房建设的积极参与者，我们也在探索参与建设‘平急两用’。”
经营业务爬坡
相较于遭受房地产市场下行挑战的开发业务，万科经营服务业务在过去一年保持了稳定增长，毛利率（税前）提升5.2个百分点，但对总营业收入的贡献水平仍有限。
分业务来看，2023年，公司旗下物业服务上市平台万物云（2602.HK）营业收入同比增长10.2%至334.2亿元；物流业务（含非并表项目）收入同比增长17.2%至41.8亿元；租赁住宅业务（含非并表项目）营业收入同比增长6.8%至34.6亿元人民币，“泊寓”在成本法下实现整体盈利；商业业务（含非并表项目）营业收入同比增长4.6%至91.1亿元；酒店与度假业务营业收入与去年持平，为2.8亿元人民币。
报告期内，万科主要业务包含房地产开发及相关资产经营、物业服务。其中，房地产开发及相关资产经营业务的营业收入占比为92.3%，物业服务营业收入占比6.3%。
万科在年报中表示，长远来看，物业服务属于“长坡薄雪”的生意。“长坡”体现为，尽管近年来物业服务行业的经营环境存在起伏，但行业整体续签率仍然高于85%，存在一定的“永续”属性。“薄雪”体现在行业利润空间整体不高。在“长坡薄雪”的属性下，资金流的管控非常重要。
万科首席运营官刘肖表示，未来公司将持续推动经营性业务模式由重到轻，其中，资产交易是业务由重到轻、持续提升经营水平的一个重要路径，万科今年的资产交易规模将比2023年（123亿元）更大。
增厚融资安全垫
“虽然万科很早提出‘活下去’，但考虑还不够全面。要‘活下去’，业务能力好只是一方面，公司还需要强化底线思维，做好极限情境下的压力测试，做出更充分的准备。”郁亮表示，万科在过去一段时期已在努力盘活存量，同时通过新的融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产持续变为动产，补充资金流。“通过上述工作，万科未来两年将削减有息债务1000亿元以上。”
年报显示，万科报告期内境内新获融资766亿元人民币，新获融资的综合成本3.61%，境外新获融资131亿元人民币。报告期内，万科境外负债占比降至20%以下，短债占比为19.5%，较2023年年初下降，债务期限从2022年年末的4.79年延长至2023年年末的5.14年。
祝九胜在业绩会上表示：“金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是充分的。为了增加融资端的安全垫，公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案，银团贷款代表了一种合作的可能。”
据祝九胜透露，今年境外待还款的部分已经做好安排，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额折合人民币约56亿元左右，公司已提前启动相关置换和还款准备工作。
截至2023年年末，万科净负债率为54.7%，较2022年年末提高11个百分点；扣除预售账款的资产负债率为65.5%，同比下降2.1个百分点；有息负债合计3200.5亿元人民币，占总资产的比率为21.3%，其中1年内到期的有息负债占比为19.5%，1年以上有息负债占比为80.5%。
