山雨欲来，万科也走到了紧急关头。

　　房地产市场经过两年的深度调整，仍未走出下行区间。全国商品房销售规模从2021年行业高点的18万亿元大幅回落至2023年的11.66万亿元人民币。中国指数研究院统计数据显示，2023年百强房企销售金额同比下降17.3%，连续三年下滑。

　　行业振荡下行，无人能够独善其身。万科同样面临巨大压力，销售规模缩减，盈利能力下滑，最近还卷进股债异动、债务展期的漩涡。

　　在3月29日召开的万科2023年度业绩推介会上，关于融资、关于削债、关于经营、关于市场未来，万科管理团队坦诚回应一切。

　　万科总裁祝九胜表示，公司的能力和基本面没有发生根本性变化，融资仍处于正常状态，偿债客观来说有压力，但在客户、银行、大股东甚至深圳国资的支持下，“一定闯得过去。”

　　对于外界高度关切的万科是否有信心“活下去”的问题，万科董事会主席郁亮表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。万科管理层也在与万科共进退。郁亮、祝九胜自2023年财报披露之日起，月薪降至1万元。

　　滚石上山，爬坡过坎，万科第叁次直面风暴。

　　“三座大山”

　　万科当前的压力，主要来自两方面：一是销售不畅，二是融资模式转变。“回血”速度不及“失血”速度，压力不问可知。

　　2023年，万科实现合同销售面积2466.0万平方，合同销售金额3761.2亿元人民币，同比分别下降6.2%、9.8%。今年，由于居民消费信心有待修复，销售端仍未有改善，1-2月万科累计实现合同销售面积225.5万平方，合同销售金额334.7亿元人民币，同比分别下降37.5%、43.0%，尚未止跌。

　　另一方面，由于近年来融资收紧，万科的融资模式被迫从总对总转向项目制，需要一按时间过渡。

　　祝九胜坦承，万科在融资上的挑战主要来自三方面。

　　一是开发业务收入与支出不平衡。销售规模不断下降但工程支出仍处于支付高峰，形成较大的“剪刀差”。2023年，万科实现营业收入4657.4亿元人民币，同比下降7.6%。同期，万科交付28.9万套新房，仍处于交付高峰，工程建设款支持巨大。

　　二是融资模式改变。从总对总转成项目制后，“过往一笔大额资金可全数提款，转到项目贷款需要按工程进度提款。由于万科过往借的信用贷还款就是大额还，转换到项目贷款还会被封闭在监管账户上，总部的自由资金流略显不足，之前的钱财流储蓄会被逐渐消耗干净。”祝九胜说。

　　三是经营性业务的融资挑战。万科的经营性业务已投规模接近4000亿元人民币，但当前的 利润率仍不足以覆盖处于爬坡状态的银行借款利率。

　　两岸“援”声

　　压力虽大，万科手上其实不是没有牌可打。

　　“两岸‘援’声啼不住，轻舟将过三重山。”祝九胜表示，左岸是客户、金融机构支持的声音，右岸是以大股东深圳地铁为代表的深圳国资支持的声音，“我们再靠自身的努力，一定会克服三大困难，越过三座大山。”

　　金融机构“皱了眉头，提了忠告，给了宽容”，对万科的支援力度不减，保持融资资源持续投放。

　　2023年，万科新获融资897亿元人民币，其中境内新获融资766亿元人民币，综合成本3.61%创历史新低；境外新获融资131亿元人民币。截至2023年年末，万科在手货币资金998.1亿元人民币，可覆盖一年内到期有息负债。

　　融资模式从总对总转化成项目制后，合作银行亦友善给予万科适当过渡期。“合作银行给了1-3年的转换期，我们慢慢转换，慢慢过渡，新老项目划开。万科和银行方面的合作，总体处于一个稳定可持续的状态。”祝九胜说。

　　金融机构收紧总对总融资，也打开了两扇窗，一是房地产融资协调机制，二是经营性业务贷款。

　　城市房地产融资协调机制实施以来，万科根据要求积极向新融资模式转型。截至3月28日，万科已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，后续将按各个城市细则要求积极申报。同时，经过多年培育，万科的经营性业务形成了一批优质资产，今年以来新增经营性物业抵押贷款108.9亿元人民币。

　　公募REITs发行取得突破性进展，万科可能成为唯一一家同时在三个领域发行REITs的企业。目前，万科旗下中金印力消费REIT完成网下询价，预计募资32.6亿元；万纬仓储物流REIT申报材料获中国中国证券监督管理委员会受理；保障性租赁租房REIT完成资产端的梳理、评估，正在开展申报工作。

　　万科称，公募REITs的发行将助力公司构建经营性业务的“投、融、管、退”完整商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。

　　来自深圳国资的支持逐渐落地。

　　万科董事会秘书朱旭介绍，深圳国资有四大措施支持万科：一是帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资；二是通过市场化的形式认购万科旗下印力消费类REIT；三是通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动多个项目的合作；四是深圳国资积极组织协调金融资源支持万科。“目前这些项目有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有的则正在逐步落地过程之中。这些项目如果全部落地完成，预计可以助推万科释放的流动性在百亿规模以上。”

　　郁亮坦言，要“活下去”，业务能力好只是一方面，公司还需要强化底线思维，做好极限情境下的压力测试，做出更充分的准备。虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。在市场的变化下，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维，进行更充分的准备。

　　对于未来，万科以更大的决心和力度，推进盘活存量、把不动产变动产等工作，让公司的安全垫更厚。郁亮指出，过去一段时期，万科已在努力盘活存量，同时通过新融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产持续变为动产，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，今年实现交易回款很多于300亿元人民币，增强安全垫。

　　“今后，万科将以更强的危机感和更大的力度地推进上述工作。通过上述工作，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上。”郁亮说。

　　前景广阔

　　即便眼下困难重重，万科仍对房地产市场的未来抱有信心。

　　对于外界普遍关心的房地产市场走势问题，郁亮表示，市场短时间显然是过度下跌了，未来住宅建设的中枢值是10亿平方，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，随同政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。

　　郁亮认为，住房需求需要动态观望，未来空间仍然广阔。一方面，美好生活标准在不断提升，甭管是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面，城镇化的进程没有结束，新增住房需求仍然存在，2023年我国新增城镇人口1196万人。综合上述因素看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方左右。

　　在郁亮看来，当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度超出以往年度，随着政策效果的真实写照，相信市场会逐渐恢复。他同时指出，去年中央提出的房地产发展新模式 “三大工程”建设，将增进经济回升，也会为房地产企业提供更多发展空间。

　　未来，万科将在保障交付不出任何问题的底线基础上，为消费者提供行业可靠的好房子、好服务，通过能力竞争优势和高效管理支撑内生发展，在住宅、社区增量价值创造等领域继续保持领先地位。，一步提升在产品、配套设施、物业服务在内的专业合力优势，保持在投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等方面的系统稳定性。

　　郁亮还提到，今年两会期间住建部倪虹部长曾表达对房地产企业的寄语，“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。对此，郁亮表示备受鼓舞，万科将持续提供好产品、好服务，全力迎接好的未来。

　　“请相信我们会全力行动，坚决不躺平。我们有充分的信心会战胜困难，一定会跨过这个关口，在新发展阶段继续成为一家卓越的企业。”郁亮说。