过去一年,作为第壹家完成了境内和境外债务整体重组的房企,富力地产(HK02777,股票价格0.870港元,市值32.65亿港元)过得依旧不平静。
在2023年最后两天,开创人之一的张力辞任富力地产董事及行政总裁,此前他因为曾被指控在美国涉嫌行贿一事引发市场关注。
更关键的是,富力地产仍然深陷债务困境,虽然酒店营业额可以抵消物业销售金额的下滑,但其还是在2023年出现巨亏。年报显示,2023年富力地产现实总营业额362亿元人民币,同比增长1.62%,自2020年度以来的第壹次增长;净亏损199.47亿元人民币,而2022年度净亏损157.79亿元;归母应占亏损201.64亿元人民币,同比增大28.14%。
富力地产在年报中表示,过去两个财政年度内,财务亏损主要来自会计处理,而非实际资金流量亏损。随着市场逐渐稳定,预期任何减值将进一步缩小。2023年,针对集团面对的纠纷及可能到期的应付款项,管理层已成功处理问题或已在现今环境下寻求友好解决方案。
对于2024年,富力地产指出,在现今环境下,没有单一的经营对策或方法。市场波动及避险情绪已使行业回归房地产开发的根本,即资本及现金回笼。“本集团将重点开发预售,以恢复贷款银行和投资人的信心。在现今的市场环境,推动预售的务实方法是确定可售物业并变现。当房地产行业随同着时间展现出有能力维持我们时常性资金流水平,将回复正增长和收益,并吸引资本投资。”
重点放在已落成待售物业
在2023年,富力地产的总营业额主要来源于物业销售业务,物业销售金额达到278亿元人民币,其中包含已售出并确认的建筑面积300万平方,平均每平方售价为9,270元人民币,相较于2022年有所上涨。这时,酒店业务的营业额同比增长54%至63.65亿元人民币,有效抵消了物业销售金额的部分下滑影响。
报告期内,富力地产的毛利为19.19亿元人民币,而2022年度毛利为38.27亿元人民币。富力地产表示,毛利下降主要由于2023年期间就存货作出减值准备约37.18亿元(2022年为14.14亿元)。除去存货减值准备后的物业发展毛利率为13.1%,而2022年为16.5%。
对于巨额净亏损的原因,富力地产解释称,主要来自四个方面的影响:一是房地产市场持续低迷,造成房地产开发收入和毛利下降;二是发展中物业及已落成持作待售物业减值准备增加;三是投资物业公允价值亏损增加;四是以前年度确认税项亏损相关的递延所得税资产冲销。
“市场情绪低迷,对实现稳定的月度预售有一定挑战。公司仍持有庞大的土地储蓄及发展中项目或已落成物业,因此继续积极探索如何通过预售发生资金流。”
2023年,富力地产新增土地的总可售面积约17.3万平方。截至2023年12月31日,其土地储蓄的总建筑面积约5639万平方,其中总可售面积约4355.4万平方。从区域来看,总可售面积最多的是华北地区,约有1042万平方,海外还有约304万平方。
“由于现时买家高度警惕竣工风险,本集团的预售策略重点放在已落成待售物业,或发展周期即将结束的成熟项目。假如本集团持有待售资产或已落成物业,销售团队于市场透过出售单位以获取现金。随着近期实施政策调整及刺激经济措施,部分地区的物业交易有所加快。本集团将继续推出新落成项目,并积极推销剩余存货以发生可用现金。”富力地产如是表示。
今年债务再展期面临挑战
截至2023年12月31日,富力地产的借款总额为1,273.0亿元(2022年同期为1,266.6亿元),借款总额的融资来源包含银行借款、离岸美元优先票据、境内债券,和信托贷款及其它借款,分别占42%、30%、10%及18%。富力地产从多间联系银行获得非承诺性银行授信额度,其中约1,187.1亿元(2022年为1,163.4亿元)尚未动用。
其中,一年内、一年至五年内及五年后到期的借款分别占负债总额的38%、55%及7%。年内偿还的银行借款为39.4亿元人民币,而新增银行借款为10.2亿元人民币。但现金方面,富力地产包含作特殊用途而受限的钱财在内的总现金仅为57.4亿元人民币,同比下降53.33%。
“预售所引发的钱财流已无法满足再融资或偿付成本的需求,令财务困境加速恶化,并呈螺旋式下降,情况更达到难以控制的境界。”富力地产表示,2023年公司重点避免财务困境,避免财务情况恶化对经营状况造成更多不利影响。针对公司面对的纠纷及可能到期的应付款项,管理层已成功处理问题或已在现今环境下寻求友好解决方案。对于未解决事项相关的负债,管理层迄今已设法积极寻求解决方案或有充分的理由驳回索赔。
“2023年,本集团也成功避免了重大财务困境及贷方的法律诉讼,避免对本集团造成不利影响。在2024年,这仍是一项关键任务,因为在现今资金流环境下,票据及贷款的偿还能力预计将变得更加重要和具有挑战性。”富力地产认为,公司近年来能延期还款和偿付利息的,在2024年不再可行,除非能延期或修订条款。管理层认为,如果能积极接触股东,解决其关切并提供可行的执行计划,将会获得他们的支持。
在出售资产方面,富力地产2023年成功出售的项目较2022年有所减少。其也在年报中披露:“由于市场不明朗及融资成本上升,出售其它资产的步伐有所放缓,但本集团认为其投资组合中的部分资产优质且具吸引力。因此,管理层有信心,未来这些资产将在出售完成时发生资金流。”