连平/文
上半年，房地产市场复苏步履艰难。房地产销售在年初阶段性出现积极信号，二季度再度回落。房价整体触底反弹，新房价格普遍有企稳迹象，二手房价持续回落。房企资金状况偏紧，拿地谨慎，土地成交延续负增长。“保交楼”专项借款推动竣工端持续改善，房屋新开工和建安工程投资缓慢，房地产投资下跌幅度小幅收窄。
展望下半年，房地产市场短周期内仍有可能面临“逆风”。而政治局会议则给市场吹来了久违的暖风。下半年住房政策将加大支援力度。个人住房贷款政策利率有望维持在低位，市场利率可能会小幅走低。预计全年住宅销售金额仍有望实现轻微正增长，房价总体逐步回稳，土地市场供需结构改善。期待下半年在增进房地产“后半段”工程建设和缓解房企债务问题等方面出台更多有力的积极政策，预计全年房地产投资下跌幅度较上半年收窄。
一、下半年市场运行展望
1、此轮房地产周期趋向于弱复苏
上半年房地产市场的确有所复苏。随着前期政策措施落地，房地产至暗时刻已过，复苏通道开启。虽然一季度楼市小阳春转瞬即逝，但房地产行业仍然具有持续发展的动力。一是政策处于相对支持的阶段。前期楼市政策的进一步落实、后续楼市政策的继续放松将持续为房地产行业提供相对宽松的政策支持环境。二是居民收入正在逐步改善。随着经济恢复向好，上半年城镇居民人均可支配收入增速为5.4%，较一季度提升1.4个百分点。三是 新型城镇化 的不断推进继续为房地产市场提供有效需求。2022年我国城镇化率为65.2%，户籍率则在47%左右，距离发达经济体80%的平均水平还有比较大的上升空间。未来一段时期，我国仍处于 新型城镇化 的较快发展阶段，这个进程中所释放的巨大需求潜力将为房地产市场提供有力支撑。四是疫情扰动等原因的褪去推动积压的切实需求得以较快释放。
当前居民部门购买力不及以往类似周期。过去二十年中，房地产销售面积负增长一共出现过三次，2008年、2014年和2019年。其中，2008年是受到全球金融危机冲击，当时城镇居民可支配收入增速在14%以上；后两次房地产销售下降时城镇居民可支配收入增速在8%—9%左右，而当前在经历了疫情冲击三年后，城镇居民可支配收入增速仅为5%左右，居民收入增长的放缓是抑制住房需求扩张的重要因素之一。
住房金融支持政策力度相对温和。房贷利率政策利率下调的幅度较为有限。本轮房贷利率的拐点始于2021年三季度末，截止到2023年二季度末，一共降低LPR 45个基点，个人住房公积金贷款利率下降15个基点，两项合计共累计下调60个基点。尽管这与当前整体国内银行借款利率水平管理有关，但这与以往动辄100、150个基点相比其幅度是比较小的。
房地产开发商实际获得资金支援力度较小。尽管自2022年三季度开始商业银行在“保交楼”专项借款和“金融三支箭”的政策推动下，房企贷款出现了阶段性改善的格局，但考量到政策支持的对象主要是优质房企，一些资质相对欠妥的中小房企融资难的问题仍旧没有获得基本的解决。到2023年上半年末，房企表外融资持续减少，另有多家上市房企被交易所告知确定或存在退市风险，民间融资能力也相对欠妥，上半年房企自筹资金（2022年占房企资金来源35%）同比下降逾20%，这种情形在以往是非常罕见的。
在全国大部分地方政府房地产支持政策“应出尽出”的环境下，在央行、政策性银行和国有大行加大住房金融资源投入的情景下，推出了开发贷支持计划、纾困基金、租赁住房金融贷款支持工具等。由于疫情冲击和房企长期债务的压力对房地产市场主体的两个重要部门——居民部门和房企——发生了很大的影响，房地产市场很难像2009年、2013年、2016年那样快速修复，此轮房地产市场的复苏周期很可能相对以往的复苏周期偏弱。
综合判断，预计年内房地产市场可能总体处于弱复苏的态势。在相对宽松的住房政策支持下，短时间进一步快速下跌的局势得到缓解，但相较于往年历次复苏周期相比恢复进程可能会有很多挫折，部分房企实际资金周转不畅可能造成整体房地产工程建设投资难以全面好转。房地产投资期待重新回归正值需要商品房销售的持续回暖和外部资金支撑，年内投资下行风险犹存，对经济增长造成的拖累仍需关注。
2、房地产政策有望进一步加大支援力度
下半年房地产政策仍将维持偏暖的主基调。7月政治局会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，支持政策基本思路是继续为改善住房销售、激活需求着力。同时在现有条件的条件上，政策将提升优质房企拿地、扩张的能力，强化新建和保交楼建设工程投入，并且尽可能防止房企大规模出险的格局发生。在“房住不炒”和“因城施策”的政策环境下，各地方将进一步探索有益于房地产市场企稳的政策出台，以逐步实现房地产市场“三稳”的目标。
在需求端，调整的形式主要是降低购房门槛、增加交易活性。房贷利率有望小幅下降，随同着6月央行下调LPR基准利率，商业银行房贷基准利率将对应下调，并引导首套和二套房贷利率有望进一步走低。限制性购房政策有望进一步松动，预计下半年将有更多的三线城市跟随扬州的做法，逐步取消过往限购、限贷、限售等措施，增进楼市回暖。可能会有更多城市采用“带押过户”的二手房交易模式当中，适度下调二手住房交易的税率，降低经纪服务费率。对于楼市供求关系偏紧的一线和二线而言，不排除在必要的时候对部分或全部城区逐步、适度取消限制性购房政策，增加购房补助力度，以提振住宅交易市场信心。
在供给端，政策支持的形式主要是保障房企正确的融资需求、做好房企风险管控和优化土地交易制度。6月末，央行和金监总局延长了房企两项重要的融资业务期限至2024年底，并提出下一个阶段将保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清。预期相关部门将加快房企债券融资、股权融资审批，满足行业合理融资需求（尤其是对优质房企），推动行业并购重组，持续改善优化房企资产负债状况。预计下半年“保交楼”信贷资源可能加码，推动商品房竣工及现房销售进程加快。土地市场仍有改善的空间，预计一些大城市有望逐渐推出高质量的土地、增加住宅用地供应比例，土拍规则或将在减配建或自持比例、保证金比例、付款期限等方面做出松动，减轻房企拿地所占用的钱财，有条件的城市可能会适度上调土拍溢价率的幅度，提高包含民企在内参拍房企的积极性。
3、房地产市场投资信心仍有待提振
下半年商品房销售可能先抑后稳。当前，房地产市场全面复苏的条件其实不牢固。需求主要聚焦在一线城市及周围三线城市和重点二线城市，过去两年多时间积累的住房需求有望持续释放。在经历了年初快速释放后可能将在余下月份步入稳态阶段，对住房市场的担忧情绪可能延续至三季度，并成为年内最低点。四季度，随着居民收入的恢复和住房竣工端发力有望推升销售回暖。传统“金九银十”行情恐难以再现，但个别大城市高端盘仍有不错的吸引力。2022年四季度偏低的基数也会在技术上对四季度房地产销售增速提供帮助，预计全年商品房销售面积同比小幅增长2%—3%左右，销售金额由负转正。
销售边际改善有助于更多城市房价止跌企稳。商品房价格环比走势与住房销售表现在趋势上基本同步，预计三季度房价季度环比可能小幅下降，四季度回正。大部分二、三线城市商品房库存处于相对高位，且去库进程相对挫折。结合类似周期的表现进行测算，预计到年末，全国新房价格同比上涨1.5%，二手房价格同比上涨0.5%，较多城市房价“由跌转涨”。个别大城市房价相对坚挺，这得益于商品房现房库存偏低和过去三到四个季度土地价格上涨的因素。预计一线城市新房价格同比上涨3%，二手房价格同比上涨2%。
土地市场仍将聚焦于大城市及其周围区域。房企自身利息支出和偿债压力硬是不小，土拍市场主要的参与者仍是以风格相对稳健的央企和地方国企为主，民营房企年内大幅度增加土地储蓄的存在性较低，但可能会在资金状况相对充裕的下半年选择性参与。期待部分大城市释放更多优质地块，央行已经表明对优质房企开发贷的支持态度，客观上部分优质房企也存在补库需要。据测算，当前上市优质房企的存货（土地储蓄）处于相对较低水平。综合计算在A股和H股上市的头部30家房企存货与总资产的比值，到2022年末跌至45.9%，为2020年疫情以来的次低点。这也就不难解释为何2023年上半年例如华润、保利、中海等央企国企排在年内拿地金额排行前三名。
房地产投资信心依旧不足。考量到住房销售和土地市场改善其实不是全面转好，且大部分房企仍然受困与资金状况偏紧的问题，区域上房地产投资主要依靠东部沿海地区拉动。从房企资金来源的视角动身，下半年增量资金主要来自预收款及定金和个人按揭贷款，其增速有望小幅改善，“保交楼”专项借款将继续为房屋竣工段提供支持。然而，房企表外“降杠杆”的表现可能会大概率延续，主要是中资离岸美债和信托余额将继续减少。关于在建工程建设资金的判断，大型优质房企相关贷款展期有望获得银行支持，但大部分中小开发商进一步注资的存在性较低。综合判断，预计下半年房地产投资仍有一定下行风险，三季度压力相对大一些，四季度有望小幅回升，全年房地产投资累计同比可能下跌7%。
二、行业风险分析
1、房地产市场下行的宏观经济影响
房地产作为国民经济的支柱行业，连接着消费和投资两大需求，对经济增长起着重要的作用。据统计，房地产经济活动占GDP的比重接近三成，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。根据植信研究院模型测算，房地产开发投资每下降1%，将拖累GDP增速约0.1个百分点。一季度房地产市场在经历了短暂的小阳春后便在二季度转头直下，上半年房地产投资下行拖累固定资产投资增速1.6个百分点，拖累社会消费品零售总额增速2.3个百分点；直接拖累GDP增速约0.4个百分点，间接拖累GDP约0.5个百分点；房地产相关活动对经济增长尤其是刺激内需方面的不良影响是明显的。上半年全国限额以上企业商品零售总额增速从去年年底的1.9%提升至6.3%，但与房地产密切相关的产品销量增速仍低于平均水平。如建筑及装璜材料类、家用电器和音像器材类、家具类，尤其是建筑类产品销量增速非但没有提升，反而出现了进一步的下降。
下半年房地产投资对经济增长的拖累幅度有望小幅收窄，但仍不可掉以轻心。考量到房企资金压力较大、土地购置处在较低水平和建安工程存量压力不小，房地产开发投资在下半年难有起色。但在去年同期低基数效应下，房地产开发投资同比降幅将从上半年-7.9%收窄至-7%，房地产对经济增长的拖累幅度也会小幅收窄。经测算，下半年房地产开发投资可能会拖累固定资产投资1.6个百分点，对社零消费的拖累为2.1个百分点，拖累GDP增长约0.7个百分点。根据上述测算结果来看，房地产投资可能将连续第贰年对GDP发生较大水平的拖累，这在过去二十年中国经济发展进程中实属罕见。期间，大部分房地产开发商持续削减资产负债表的表现可能暗含其主要经营目标的转变，即从主动扩张资产表向主动管理负债表的转变。国际经验表明，这种趋势形成则可能延续多年，换句话说房地产投资下行对宏观经济的拖累可能会进一步持续。
土地购置费可能连续三年负增长，地方政府偿债压力加大。2023年1—6月土地购置费为2.1万亿，同比下降2.6%；对应地方国有土地出让收入为1.87万亿，同比下降20.9%，下半年降幅可能会进一步扩大。由于土地出让收入的持续下降，地方政府性基金收入也同步下降，造成这两项收入占整体地方财政收入的比率有所下降。到2023年6月末，土地出让占全国狭义财政收入的比率大幅下降到仅为13%，为过去十年以来最低水平，看起来土地出让收入下降对全国财政收入的影响其实不大。然而，土地出让收入规模和增速的下降对地方财政实则是巨大考验。截至2023年6月末，土地出让收入占地方狭义财政收入的比率降到20%左右，占地方政府性基金收入的比率为87%。“三道红线”出台以来的三年，地方政府土地出让收入已经连续两年负增长，下半年土地出让收入也很可能会维持在低位，这意味着对应的政府性基金支出项目投资支援力度不足。目前，地方政府专项债务到期还本保障倍数已降至3.5倍，地方政府债务偿付压力将持续增加，未来可能会诱发经济欠发达地区城投公司面临更大的偿债压力，不排除局部发生还本付息延后或债务违约的存在性。
2、房企偿债压力不容忽视
经测算，下半年房企债务待偿规模为3692亿元人民币，较上半年减少1267亿元人民币，相较于营业收入而言仍是不小的挑战。其中，三季度房企将迎来年内第贰个偿债小高峰，这对房企而言仍是不小的考验；四季度，房企的偿债压力可能才会有所缓解。需要强调的是，人民币汇率的波动可能会造成今年房企整体的偿债成本相交于去年而言增加5%—8%。
受退市和债务违约影响，年内“保交楼”专项借款存在较大资金缺口。根据已经披露的上市房企公开信息，除了已经在上半年完成退市的3家公司外，目前沪深上市房企有6家，在港上市房企有9家在年底前停牌超过18个月，可能面临即将触发交易所出具退市警示函的危险。鉴于上述房企中很多为比较颇有知名度的大中型房企，项目和覆盖城市数量较多，并且其中大部分房企已出现了不同水平的债务违约、项目停工、销售明显下滑、资金流紧张等诸多问题。如果叠加退市影响，其“保交楼”任务的持续推进的难度可能会进一步增加，并对市场的平稳运行造成一定影响。基于财务测算，包含销售回款能力、建安成本、应付账款等指标，预估年内已经或面临退市风险的房企相关的“保交楼”资金缺口可能达到4000亿元—5000亿元人民币。
3、房企金融风险需要关注
目前，房企银行借款利率高于其投资回报率。由于受到疫情扰动、融资困难和周期性等原因，房企投资回报率自2021年四季度陡然快速下滑，并持续低于金融机构贷款平均利率。历史上仅在2011年年中曾短暂出现过投入资本回报率与贷款利率的“经叉”，但当时房企投入资本回报率还在8%以上较高的水平。据统计，在内地A股市场上市的房企加权投入资本回报率（ROIC），从2018-2020年6%-8%的水平快速降至4%以内，2023年一季度为3%。尽管过去三年金融机构人民币贷款加权平均利率逐步下行，但整体贷款利率下行的幅度大概为100个基点期间，到2023年一季度末，贷款加权平均利率为4.34%。说白了自2021年四季度开始，对能够获得商业银行借款的相对优质的房企而言，其表内信贷成本开始高于投资回报，或许短时间内房企可以通过银行借款来填补其短时间流动性不足的缺口，但中长期将不得不采取收缩信贷的形式来抑制昂贵的成本。因此，投入成本高于回报率造成房企在过去的两年多时间内盈利大幅度收缩、甚至部分上市房企出现亏损，也是造成银行业房企不良贷款引发的主要原因。
近年以来，国有大行和大中型股份制商业银行房地产业贷款余额和不良率“双升”。为了积极响应政策号召，商业银行在2022年尤其是下半年加大了对房企的信贷支援力度，截至2022年末，样本商业银行对房企的信贷余额达到6.4万亿元人民币，同比增长3.8%，余额增速较2021末增加4.2个百分点。但信贷的增加并没有有效降低房企不良贷款规模和增速。2022年末样本商业银行房企不良贷款合计达到2680亿元人民币，同比增长68%；房企贷款不良率升至4.2%，较2021年末增长1.6个百分点，较疫情前2019年末增长了3.3个百分点。商业银行房企不良贷款率持续升高是多种因素所致，但疫情三年的“后遗症”问题较为突出，到2022年末，房企不良贷款占商业银行不良贷款总额的比率上升到20%左右，甚至超过了2007年—2009年美国次贷危机时期四大行房企不良贷款率的水平，务必引起充分的注意。
商业银行持续增加对房企信贷支持的难度很大。通常商业银行针对不良贷款会有大致两种处置方式。一是如果房企经营状况随着住房销售好转而发生积极的变化，商业银行会通过延长贷款期限、允许借款人存量贷款适当展期来寻求解决不良贷款的问题。另一种则是倾向于采取收缩、压降房企贷款业务的形式以削减对应的关注类贷款规模，但这可能会造成更多房企面临更多债务违约的危险。鉴于当前全国房地产市场运行存在区域间不同较大的特征，部分聚焦于三、四线小城市房地产市场的房企贷款未来可能仍旧存在风险。
三、保持房地产市场健康运行的政策建议
“724” 政治局会议对房地产领域支持政策的措辞进一步强化，提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。这对房地产市场和中国经济复苏具有极为重要的意义，房地产政策需要根据实际情况进行调整优化。
当前房地产市场正从全面下行逐步转向复苏，但硬是不能低估房地产市场复苏所面临的阻力和潜藏的危险。居民资产负债表修复需要更多耐心，对应个人住房贷款的释放节奏也有可能比以往久一些。要充分认识房企风险，房地产开发商正面临经营困难、不良贷款增加、融资可连续性等诸多问题更值得关注，整体处于中长期降杠杆的进程中。预计下半年部分符合基本条件的一线和重点二线城市可能会取消或适度取消限制性购房政策，尝试推行“一区一策”；供给侧进一步加大住房金融供给侧支援力度，有效化解房企金融风险。为了更好地释放市场需求和防控房企风险，具体提出九条政策建议。
建议一是引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持。针对刚性首套房需求，符合基本条件的城市可以适度下调房贷首付比例，包含重点二线城市和部分一线城市；商业银行可降低房贷利率“加点”；加大地方公积金政策宽松力度，公积金贷款额度最高可增加5—10万元。确保全年新增个人按揭贷款2.3—2.5万亿元人民币，带动商业银行个人按揭贷款占比提升0.2—0.3个百分点。
建议二是重点支持刚性住房需求，保障较低的首套房购置成本。建议针对楼市较为低迷的城市，保存首套房房贷利率优惠政策实施空间或阶段性取消首套房贷款利率下限。为减轻商业银行的压力，可引入中央财政贴息贷款政策，对调降的利率予以财政补助，实施期限暂为1年。根据过去三年个人按揭贷款与住房销售金额之间平均1比5.8的杠杆撬动关系，涉及的房贷金额在400亿左右，对应撬动住房销售金额约为2500亿元人民币。
建议三是阶段性给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠。为了缓解购房者早期购房成本，建议对个人按揭贷款和公积金贷款实施还款优惠计划，贷款利率减少两成，优惠期限为两到三年。优惠期过后，商业银行可与贷款者商量，将这部分先期的优惠贷款分配至其余期限。
建议四是一、二线城市适度松动限购限贷政策，以释放需求、扩大销售、回收资金。当前的房地产市场供需结构已经发生了巨大变化，民众和社会普遍对房价看涨的期待其实不强烈，房价大涨的存在性较小，此时已具备松动限购限贷政策的条件。建议符合基本条件的城市可适用“认房不认贷”的政策。全国住房需求主要分布在一、二线和东部沿海地区，疫情过去三年多后，一线城市和二线省会城市人均可支配收入增速年化5.6%、小学生人数复合增速在3%以上，均明显高于全国平均水平。得益于产业结构、社会公共服务和优质教育资源等原因支撑，也为一线和重点二线城市造成更多刚性和改善性住房需求提供了良好的条件。国内外历史经验表明，在放宽限制性措施的同时有效增加住房供给、积极管控土地价格和合理引导市场预期其实不会造成房价的过快上涨。
建议五是保持对优质房企正确的融资支援力度。建议商业银行加快开发贷审批和发放速度，适当提高开发贷在贷款余额中的占比，以满足优质房企合理资金需求。鼓励和推动大中型商业银行加大意向性综合授信额度的提供力度，并有效落实已经与房企签署的意向协议。建议全年新增银行房企开发贷款1.75—2万亿元人民币，逐步提升开发贷在银行体系整个信贷存量中的比重到6%—6.5%。
建议六是加大实施房企定向宽松计划，稳妥有序增加“保交楼”专项借款、并购贷款和再贷款规模。针对优质房企，尤其是全国排名靠前的房企和证件齐全的楼盘项目，加大银行对房地产项目建设“后半段”的钱财支援力度，增加政策性银行“保交楼”专项借款、并购贷款和商业银行“保交楼”再贷款。年内投放“保交楼”相关贷款7000亿元左右，改善相关房企资金流压力，逐步起到稳定房企经营预期的作用。鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，建议全年银行参与并购贷款规模3000亿左右。建议商业银行适度增加对房企的再贷款投放计划，运用较低的再贷款利率降低房企融资成本。
建议七是加大力度创造宽松的房企非银金融环境，创新性地用好“住房金融支持政策第贰、第叁支箭”。加大力度处置房地产不良贷款，创新针对房企的过渡性金融工具。对资质相对优良的房企可加大直接金融支持，包含运用债券、信托、REITs、信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭据（CRMW）等工具。建议增加2023年房企内地信用债发行规模至6000-7000亿元人民币，上半年已发行信用债仅2804亿元人民币，同比下降0.4%。对经营相对照较困难、存量资产较优的房企，可考虑合理运用地方疏困基金、或引入资产管理公司AMC等方式，缓释这部分房企短时间资金流和债务压力，降低其流动性风险和债务违约风险。建议扩大涉房企业及相关行业（包含建筑业或与房地产建设上下游紧密联系的行业）股权融资范围，做好经营良好的房企重启股权融资工作，有效施展施展资本市场直接融资功能。
建议八是探索设立国家房地产基金，中长期支持行业不良资产处置。由于房地产开发商存量资产规模庞大，中长远来看，受制于净资产收益率持续下滑，房企降杠杆的表现可能仍然会延续很长一段时期。目前潜在或已经收到交易所退市流程函的内地上市房企接近10家，合计长期借款规模超过600亿元人民币，总负债规模超过千亿，这部分债务未来成为商业银行不良贷款的存在性很高。若仅仅依靠政策性银行和国有大行承接其不良贷款的表现可能仅是短时间的，因此需要政策从中长期着手，为房地产业系统性“减负”做准备。为做好前瞻性准备，建议研究建立国家房地产基金，早期规模可在3000亿元左右，大致覆盖当下商业银行房企不良贷款规模，并在尔后的若干年时间里持续注资，以系统性地、中长期应对房地产金融风险。
建议九是下半年有效增加一线和重点二线城市土地供给。2023年上半年，一线城市和二线城市土地供应面积同比分别下跌15%和19%，土地供应不足是造成上半年土地成交不足的重要因素。从上半年的土地拍卖情况来看，部分大城市土拍地块顶价成交，相关优质房企拿地积极性很高，但鉴于总体集中供地次数有限，土地成交总量相对较小。下半年有很多大城市存在两次或更屡次集中供地土拍的情景，地方政府应加大土地供应数量、提升土地质量，更好地满足房企土地储蓄需求，及时有效地增加市场供给。