每经记者包晶晶
2023年,在中骏集团董事会主席黄向阳看来:“是中骏建立以来极其艰难的一年。”
中骏集团控股(HK01966,股票价格0.14港元,市值5.91亿港元;以下简称中骏集团)近日发布的2023年度报告显示,2023年实现收益约209.61亿元人民币,同比下降21.5%;毛利26.31亿元人民币,毛利率约12.6%,归母净亏损79.91亿元人民币。
在今年1月召开的2024年工作会议上,中骏集团明确了“迎难而上,应对更严峻的挑战”的主基调,所有工作都将继续围绕“保交付、保资金流、保经营”展开。
值得强调的是,春节过后,位于上海申长路的中骏集团大厦3楼和4楼开始对外出租。《每日经济新闻》记者从相关中介处获悉,近期,中骏集团员工的办公位逐渐被合并到其它楼层,公司要求把办公空间用足。“腾挪出的整层办公室用于出租,或暂时关闭,节约水电能耗等不必要的开支。”
据接近中骏集团的知情人士透露,目前公司内部一切如常,正常开会和汇报,大部分工作重心都放在了“保交付”上。
去年“降债”83亿元
巨亏背后,是中骏集团进行了较大规模的计提减值。年报显示,2023年中骏集团投资物业公允值亏损约37.54亿元人民币,持作出售已落成物业及发展中物业减值约29.52亿元人民币,两项合计达到了67.06亿元人民币。
另外,债务仍然是困惑中骏集团的最大的问题。2023年,中骏集团的银行及其它贷款和优先票据及境内债券合计359亿元人民币,2022年这一数据为442亿元人民币,年内减少了83亿元人民币。
境外债方面,今年春节后,中骏集团向外界发布了有关境外美元优先票据的最新进展:集团及其顾问始终在与境外债权人进行对话,讨论并寻求境外债务(包含境外美元优先票据)的整体解决方案,目标是为所有境外债权人提供公平公正的待遇。
作为出险房企,中骏集团2023年实现营业收入209.61亿元人民币,合约销售金额约277.75亿元人民币,毛利率约12.6%,有息负债降低18.78%。但问题解决的关键,仍然是物业交付和销售端的改善。
在今年1月召开的2024年工作会议上,中骏集团明确了“迎难而上,应对更严峻的挑战”的主基调,所有工作都将继续围绕“保交付、保资金流、保经营”展开。各城市公司成为经营责任主体,穿透并落实集团策略,力求经营兑现。
其实,为保持流动性,中骏集团从2022年开始便暂缓拿地,由此造成的结果是销售收入下滑的“阵痛”,叠加房地产市场的深度调整,百强房企销售金额整体出现两位数下行,中骏集团从2021年的合约销售金额超千亿元(1045亿元),下滑至2022年的590亿元人民币。2023年,中骏集团以277.7亿元的销售金额仍排在行业TOP50行列。
然而,在没有新增货值的情景下,中骏集团只能在存量项目去化上发力。“2024年还是以实打实搞业绩为主。”上述知情人士对记者说:“高管直接下一线沟通,加快决策效率。”
“中骏目前可售资源约有1350亿元人民币,其中一线城市超600亿元人民币。北京、杭州、合肥、成都等都是可售货值的关键城市。”据该知情人士透露:“今年春节期间的返乡置业,据集团大致排摸,部分返乡城市项目案场来访量增加了30%~70%,认购量增加了50%~100%。”
值得注意的是,由于过去几年下沉布局三四线城市,中骏集团的存量土储结构其实不算乐观。据2023年中报,中骏集团的土地储蓄预期仍能满足未来2至3年的开发,但截至6月30日,一线、二线及三四线城市的土地储蓄成本分别占总土地储蓄成本的11%、54.7%及34.3%。这一土储结构也意味着,在市场下行期,中骏集团的项目建设、销售和回款都将存在一定的不确定性。
“要做好长期应瞄准备”
在住宅开发板块,黄向阳认为,2024年最大的挑战是联手合作伙伴共同突破资源障碍,推进工程建设及新开工,坚决推动“工抵”以保障交付。第贰大挑战是降低对中介的依赖度,降本、提价、增效,恢复“造血”功能,并通过考核及激励机制,将动力建立在城市公司和项目上。
另外,推进债务重组、进行再融资和资产处置两大挑战,仍然是悬在中骏集团头上的“达摩克利斯之剑”。一方面,中骏集团表示要做好各方沟通和安排,获取宽限与支持,有策略地进行债务管理;另一方面,计划积极抓住政策窗口期争取项目融资,同时推进资产盘活,补充资金流。
其实,自去年10月出现债务违约后,中骏集团一边将经营重点转向“保交付”,一边积极寻求更有效的重组解决方案。
“地产行业仍在低位徘徊,我们不应抱有侥幸心理,要做好长期应对的准备。”黄向阳如是说。
上述知情人士透露,中骏集团内部住宅板块的人员和岗位设置结构,也逐渐以“保交付”项目为主导进行了调整。2023年,中骏集团完成了实景显现近40000套房屋的任务。
多位行业内人士在谈及“保交付”时均表示,由于2021年上半年市场销售状况远远好于2022年和2023年初,项目去化比例较高,项目在管资金更充裕。在严厉的钱财监管政策下,2024年的“保交付”将比2023年更为艰难。
不过,2024年以来房地产融资“白名单”快速落地给保交付造成了全面的支持。最近,昆明中骏·天誉项目成功获得1亿元融资批复,并获得首期放款,这也是昆明第壹家获“白名单”融资的民营房企项目。目前,中骏集团已进入“白名单”项目超过20个。中骏方面透露,更多符合要求的项目正在地方政府的支持下与金融机构沟通,有望逐渐加入。
中骏集团方面向记者表示:“公司上下齐心做好交付保障工作,2024年计划交付59个项目,实景显现住宅40000套。”
“中骏现存债务结构简单清晰,资产质量较好,具备走出困境的条件。下阶段任务依旧繁重艰巨,中骏上下还需坚定信心,明确目标,务实笃行,相信通过努力,我们能够渡过难关。”黄向阳表示。