本站记者陈婷赵毅深圳报道
“虽然周末两天（4月20—21日）狂风骤雨，影响了部分客户的出行计划，但据我了解，楼盘带看量和成交表现都很不错，值得期待。”对于深圳南山区绿景白石洲项目推行“以旧换新”活动的首个周末情况，开发商绿景中国地产（0095.HK）一名内部人士向《中国经营报》记者透露道。
据深圳乐有家房产交易有限公司（房地产经纪机构，以下简称“乐有家”）介绍，绿景白石洲项目是深圳首个试点推广“以旧换新”模式的新房楼盘，由乐有家联动实施。
就在4月23日，深圳正式官宣鼓励商品住房“以旧换新”，由深圳房地产业协会、深圳房地产中介协会联合开展为期一年的“换馨家”活动，面向深圳区域内所有计划出售二手商品住房（旧房）并购买新建商品住房（新房）的购房居民（换房人），首批共有13个新房楼盘、21家房地产中介机构参与。
作为第壹批参与“换馨家”活动的中介机构，乐有家方面对记者表示，目前市场上“卖一买一”的改善置换需求增多，“以旧换新”是打通一二手置换链条、增进一二手联动成交的重要举措。
其实，推行商品住房“以旧换新”其实不是深圳独一份，在此之前已经有多个城市表态参与。而在政策利好下，收效到底如何？
有楼盘周末成交额破亿元
“绿景和乐有家携手推行深圳楼市首个‘以旧换新’项目，诚邀您尽早过来实地考察，可专车接送。”最近，深圳民小刘收到来自乐有家房产中介的一条微信，其关注的绿景白石洲楼盘推出了“以旧换新”的营销措施。
4月16日早间，乐有家在其微信公众号发布消息称，将联合绿景中国地产旗下绿景白石洲项目在深圳试点推广房产“以旧换新”模式，以增进存量房交易、新房与存量房的轮动循环。
乐有家房产中介陈先生向记者介绍，绿景白石洲项目“以旧换新”的交易流程包含以下步骤：首先由乐有家中介陪同客户实地考察项目；在确认意向后，由客户和楼盘开发商签署“以旧换新”置换协议，客户缴纳新房订金，可锁定意向房源两个月。在这两个月内，乐有家会开展全城联动，快速销售旧房。若旧房售出，客户签约新房，即交易成功。若旧房未能售出，协议双方解约，开发商退回客户订金。
记者了解到，在上述“以旧换新”的环节中，客户仍需支付卖房的中介佣金。若最终成功购房，则可获得一定的“购房补助”。
乐有家方面对记者说，4月19日，绿景白石洲项目正式开启“以旧换新”活动。4月20—21日周末两天，乐有家集中推广该新房楼盘。“尽管是在下雨天，到访客户仍超过200批次，乐有家两天成交额破亿元人民币，成交转化率提升50%。”在乐有家方面看来，绿景白石洲项目在地段、配套及价格等方面具有一定优势，“楼盘折后单价和周围二手房价格存在倒挂，幅度为35%—40%”。
公开资料显示，绿景白石洲项目由当年的白石洲城中村旧改而来，去年9月开盘销售，备案名称为“绿景白石洲璟庭”，合计推出住宅约1257套，户型包含110—125平方的三房和187平方的四房。在“以旧换新”活动推出之前，该项目官方备案（销售）572套，去化率约46%。
根据绿景中国地产官方网站，白石洲城市更新项目筹措多年，在业内有“旧改航母”之称，项目计容面积约358万平方，拟分四期、用八到十年完成整体专案开发。2019—2020年期间，绿景中国地产间接收购白石洲城市更新项目合计约80%股权。“项目的动工与销售将为集团造成巨大的增长动力。”
克而瑞提供的数据显示，今年3月，“绿景白石洲璟庭”销售金额约为3.27亿元人民币，在深圳普通住宅预售项目销售金额排行榜中位居第十。
政策执行效果尚待观察
在绿景白石洲项目试水“以旧换新”首个周末过去后，深圳房地产中介协会在其官方网站发布联合深圳房地产业协会开展“换馨家”活动，时间为2024年5月1日—2025年4月30日，目标是为加快深圳商品住房流通，提升交易便利度，更好满足居民刚需和改善性住房需求。
深圳房地产中介协会发文指出，房地产开发企业、中介机构与换房人进行面对面沟通，签署协议，明确活动细节和各方权益。房地产开发企业对调房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议很多于90天），如旧房未售出的，换房人可无条件解除协议，无须承担违约责任。后续，深圳房地产中介协会、深圳房地产业协会将继续组织会员单位参与活动，不断扩大“换馨家”活动范围。至此，深圳成为首个鼓励“以旧换新”的一线城市。
其实，为疏通换房链条、提高楼市活跃度，商品住房“以旧换新”正在形成新的政策趋势。据中指研究院统计，自去年以来已经有超过30个城市表态支持“以旧换新”，其中部分城市已经开始发放“以旧换新”购房补助。“以旧换新”的开展方式主要包含两种：一是由开发商联合房地产中介机构对旧房优先推售；二是由开发商或国资平台收购旧房，居民售房款用于购买指定新房项目。
好比， 郑州市 于4月1日发文称，今年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套，将通过郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促进群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房，和政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。
“以旧换新”有助于进一步激活二手住房市场，增进改善性住房需求释放、房地产市场供需匹配，但在实际操作中有很多细节尚待完善。
“‘以旧换新’最关键的是能把我手里的这套二手房以较为理想的价钱早点卖出去。基于这一点，我希望中介机构把旧房多久能售出、其间客户能获得多少购房补助或优惠等做一个量化和保证。在这种情景下，我才会比较愿意支付一笔新房订金，选择‘以旧换新’。”小刘对记者表示。
市场整体保持低位运行
当前，包含“绿景白石洲璟庭”在内，深圳首批参与“以旧换新”的商品住房项目合计13个，涉及光明区、龙岗区、南山区、龙华区、盐田区及深汕合作区。其中分布在南山区的项目最多，为4个，分别为云海湾花园、金众云山海公馆、前海宸湾和“绿景白石洲璟庭”。
记者了解到，上述参与“以旧换新”活动的4个南山区项目开盘时间分布在2022—2024年，户型均为100平方以上的三房或四房，备案均价在8.9万—11.4万元/平方之间不等。值得注意的是，上述项目在开盘进程中均采取打折的促销措施，这意味着其实际均价或在备案均价基础上有所降低。
值得注意的是，深圳南山区的住宅新房供应历来稀缺。克而瑞提供的数据显示，近5年深圳全市新批住宅供应约30万套，面积约2846万平方，其中南山区新房供应约2.2万套，占比为7.3%，供应面积约为341万平方，占比为12%。
即便地处南山区，开发商仍需通过打折、“以旧换新”等措施增进去化，这背后与深圳新房市场的整体表现相关。据克而瑞统计，今年3月，深圳住宅新房网签成交面积约30万平方，环比增长176％，但同比仍是下跌，尚不及去年同期。2024年一季度，深圳房企流量销售金额排行榜前二十的房企累计流量销售金额约为374.6亿元人民币，同比下降17.8%，流量销售面积同比下降13.9%至62.5万平方。
而“以旧换新”寄希望撬动的二手房交易，已成为当下楼市不可忽视的主力。盘活这一存量市场或对新房去化具有相应的增进作用。
据深圳房地产中介协会统计，今年3月，深圳全市二手房录得5196套（以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，其实不是最终成交过户套数），环比增长116.6%，同比增长5.1%，已突破行业荣枯线标准5000套的关口。
不过，深圳房地产中介协会指出，3月份的深圳楼市在此前政策利好的推动下的确有所提振，但也与当前大部分业主主动让价，通过“以价换量”的形式促进交易量的提升有关。对于当前深圳二手房交易市场，业内仍然存在对市场恢复动能不足的担忧。“因此，及时的政策托底保障，对于市场信心与预期的修复尤为关键。”
