2023年，上市物业企业以往高速外拓的节奏有所放慢，物企合约面积增速明显下降，收并购市场表现冷淡。归结原因，除了受到房地产关联母公司交付的影响，在物业行业转型周期下，物企告别盲目扩张，市场拓展更加谨慎，甚至对于亏损、低质的管理项目选择割舍退出。物管行业开始步入低速增长时代，重回“微利+资金流”模式。
而未来，在房地产行业风险逐渐出清后，物企收并购能否重启？收并购与以往相比将显现怎样的 势头？ 
合约面积增速明显下降
2023年，房地产市场的整体下行对物业企业的储蓄面积发生了不利影响。未来在保持管理面积持续增长和项目拓展方面将面临较大压力。这时，物业管理业告别盲目扩张，明显放缓发展脚步，管理规模增速进一步下降。
据中指研究院统计，2023年，港股上市物企在管面积均值约为1.50亿平方，同比增长11.94%，相比之下，2022年在管面积增速则为99.94%；2023年，港股上市物企合约面积均值约1.99亿平方，同比增长仅1.02%，相比之下，2022年合约面积则为18.67%。因而可知，增速均明显低于此前年份水平。
对于当前物企减少收并购、谨慎拓展的原因，建诚晟业联合开创人苑承建认为，房地产开发规模和竣工规模持续大幅减少，造成以往物企新增面积中占比最大的新开发项目规模持续减少。又由于地产行业下行影响，部分上市物企来自母公司的坏账计提增多，甚至还通过各种方式给母公司“输血”，造成上市物企资金流也趋于紧张，减缓了并购拓展步伐。
另外，“一些建筑年代较早项目，由于业主维护权益意识增强，物业管理费上涨困难，但项目投入持续加大，上市物企也减缓了该类项目的拓展速度。”苑承建说。
渐苒研究院首席研究员、物商云联合开创人汤晓晨表示，目前各行业以现金为王，均减少收并购计划。另外，物管行业规模为王的模式遭遇挑战，一些头部物企的巨大规模并没有造成预期的更高利润，反而造成利润下滑、品牌受损。因此，过往盲目收并购的模式不再受到组织支持。
中指研究院物业总经理牛晓娟则将物业企业管理面积增速下降归结为三个方面：其一，物业企业有所舍取，主动退出部分效益欠安的项目，对管理面积的增长发生影响；其二，年内并购市场冷淡，快速扩规模手段难以持续；其三，行业由增量市场转为存量市场，竞争更为激烈，市场拓展内卷严重。
物管企业谨慎“买买买”
与以往相比，2023年，物企也不再大举“买买买”，甚至一些物企出于经营效益考虑主动退出部分“拖后腿”项目，以质量置换数量，提升留存项目的效益水平。还有部分物业企业年内部分项目到期未能续约而自动终止，当新增项目不能完全覆盖减少项目时，管理面积出现减少趋势。
据克而瑞研究院分析，在过往规模导向下，企业收购了大量低盈利或亏损的项目。随着利润的下滑，企业对项目的运营提出了更高的要求，物企正主动大批量退出低质项目。公开资料显示，企业退出的项目主要分为四类，一是无利润或低利润的项目；二是只有微利但无资金流的项目；三是管理难度大或不在企业深耕区域的项目；四是管理成本高的项目。
据公开资料显示，2023年，终止并购的案例时有发生，体现了收购方对理性并购、标的质量及性价比等多方面的考量。好比，碧桂园服务终止收购合富辉煌10.63%股权、华润万象生活终止收购祥生物业100%股权、中海物业宣布终止收购关联公司100%股权等。
除了终止收购之外，以滨江服务、银城生活服务、兴业物联等为代表的企业则变更或下调并购准备金。
而从物业收并购规模来看，据克而瑞研究院不完全统计，2023年上市物企收并购数量为42起，同比下降21%，披露收并购金额约33.73亿元人民币，同比下降68%。因而可知，行业逐步开脱“规模依赖”，积极寻求高质量增长。而此前大规模收并购造成的坏账风险并未完全消除，资产减值计提仍然存在，在未遇到合适标的的情景下暂不进行收并购。
2023年以来，收并购市场进一步降温，物企对待并购的态度更为谨慎，这已成为业内的共识。另据中指研究院分析，并购案例的钱财普遍较小，绝大多数不高于1亿元；“规模型”并购减少，并购标的主要聚焦环卫、餐饮、科技类公司，实现更精确的“物业+”。
其中，2023年，关于科技服务和环卫服务的收并购4起，餐饮服务2起。如保利物业去年10月份收购芯智慧科技40%股权，金科服务去年收购上海荷特宝配餐服务有限公司、重庆韵涵餐饮文化有限公司等，借此不断拓展专业化服务，增强竞争力。
未来收并购更趋向于业务协同
物企收并购与以往单纯规模增长不同，市场趋势也在发生变化。对此，汤晓晨认为，住宅类收并购减少，更多倾向于非住宅类；同时，大型收并购项目减少，更多倾向于针对性补足地方或赛道优势；收并购估值下滑，营业收入、利润等财务对赌要求更高。
“收购的目标项目普遍倾向于次新房或规模较大的项目，另一方面整体估值出现明显下降。”苑承建如是表示。
对于未来物业企业间的收并购，万物云老总朱保全认为，物业企业并购在3年前很热，现在突然降温，未来还会再起步。在2023年业绩发布会上，万物云管理层表示，万物云还会高度关注并购合作的机会，坚持并购服务战略。针对历史上并购合作项目持续复盘，去年对不符合战略方向的股权合作项目果断“修剪”，符合战略方向的，积极增持寻求并表。同业并购已经进入新的阶段，公司将继续保持谨慎而积极的态度，寻找符合战略发展的合作机会。
在深圳物业管理行业协会秘书长张红喜看来，二级市场价格与一级市场价值倒挂，资本市场上的收并购行动将重新活跃。收并购的目标，更趋向于业务协同，而非单纯的规模，强强联合将成为可能。
张红喜还提到，随着房地产市场风险的出清，物业管理行业将重回“牛市”，资本将会集聚，倒逼行业出现变革。
当前，物企转型期的方向是行业关注的焦点。苑承建表示，物企首先是要做大做强主业，提高物业服务品质，实现企业的可持续发展。另外，要积极拓展基于在管项目客户的新业务模式，好比资产管理、养老服务、城市管理服务等，提高经营效率，实现从传统物企向现代化服务企业的转型。
在汤晓晨看来，物企的主要突破方向在To C（即对消费者）的社区增值服务，包含零售、存量美居、家政、旅游等；和To B（即对企业）类增值服务，包含团餐、工程、企业行政服务等FM领域。未来物企在传统住宅领域很难有较大改变，但在专业细分领域的成长机会较大。 
2024年5月7日新京报产经周刊《物业转型之路》。
新京报记者袁秀丽
