尽管房地产行业政策持续放松，但基本面整体依旧偏弱，境内债券发行延续低位。
业内人士指出，考量到行业政策宽松预期依旧存在，叠加2024年房地产债务到期压力有所缓释，因此部分优质央国企地产债仍可作为底仓配置，部分主体存在一定逾额利差，具备配置价值。
行业基本面仍偏弱
可以看到，虽然近期管理层明确提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，随后北京、深圳等地再度优化限购政策，5月初杭州和西安取消限购，同时自然资源部印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的公告》，要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制……可房地产行业的基本面表现依旧相对偏弱。
来自 中金公司 的研究观点指出，在其重点跟踪的房企中，有29家披露了4月销售数据，销售面积和销售金额环比平均下跌了12%和26%，同比分别下跌32%和43%。土地市场方面，2024年4月300城推地建筑面积为1695万平米，同比下降36%，成交建筑面积1396万平米，同比下降29%；土地成交额为913亿元人民币，环比下降11%、同比下降49%。
另据中指研究院统计，2024年4月，在其重点跟踪的70个城市中，有59个城市披露了全月新房销售数据，销售面积和销售金额环比分别下跌了16%和17%，同比分别回落了41%和42%。
显然，房地产市场的基本面回暖尚需时间。
通过观察地产板块的融资情况，尤其聚焦债券市场，不难发现，板块内各企业的融资可及性依旧较弱。
公开数据显示，4月房地产境内债券发行延续低位，发行量、净增量分别为412亿元和4亿元人民币，其中国企净增36亿元、非国企净增-32亿元人民币。二级市场方面，4月境内债行业利差继续走扩，AAA、AA+、AA等级各券的隐含评级逾额利差均值分别走扩了1BP、102BP和9BP。
“我们也观察到，4月份境内地产债发行放缓，境外中资地产债发行同样疲弱。”穆迪副总裁、顶级分析师黎锦雄指出，“4月份 (截至4月26日） 受评于穆迪的开发商共发行了35亿元境内债券，低于3月份的40亿元人民币。这时，受评开发商境外债券市场的发行同样疲弱，2024年4月并未发行新债券。我们预计财力较弱的开发商将继续面临较高的再融资和流动性风险。”
市场不乏利好因素
那么，眼下还能否布局地产债？
“个人认为，投资者不必过于灰心。”一位券商交易员在接受记者采访时指出，“一方面，2024年房地产债务的到期压力有所缓释，其中，国内债券合计到期4333亿元、信托到期量合计743亿元、美元债到期回售合计347亿美元，同比均有所回落。另一方面，当前市场关于行业扶持政策将进一步出台的期待有所升温。”
值得强调的是，此前，管理层明确表示，要“天公地道满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。
业界普遍认为，后续各地还将以全面建立城市房地产融资协调机制为抓手，着力加大银行房地产开发贷投放力度。
来自央行的数据显示，截至3月末，房地产开发贷款余额为13.76万亿元人民币，结束了此前持续下滑的格局；同比增长1.7%，增速比上年末高出0.2个百分点，一季度房地产开发贷款新增6090亿元人民币。
“以上这组数据表明，近期房地产融资协调机制在扩大房地产行业资金来源、天公地道满足各类房企合理融资需求方面施展了一定积极作用，这也是近期房企新增违约风险缓和的原因。”东方金诚研究发展部首席宏观分析师王青判断，“接着除了各地继续放松限购外，货币政策也将配合发力——通过引导5年期以上LPR报价较大幅度下调、下调各地首套及二套房贷利率下限等方式，引导居民房贷利率较快下行。这是当前扭转楼市预期，推动房地产行业实现软着陆的关键一招。”
记者了解到，3月新发放居民房贷利率为3.69%，较上年同期降低了0.45个百分点，再创历史新低。不过，考量到物价水平后，当前实际房贷利率仍然偏高，未来下调空间较大。
择券布局安全至上
身处楼市持续低迷的大环境中，当前如何更好地“消化存量房产”，成为市场关注焦点。毕竟，眼下的商品房待售面积已再度接近2016年历史高位。
“具体到操作层面，个人建议，可遵循两个政策思路。一是有效利用‘租赁住房贷款支持计划’，将部分存量商品房转化为保障房。截至2024年3月末，额度为1000亿元的租赁住房贷款支持计划尚有余额20亿元人民币，这表明该方面的政策空间仍未被充分利用。二是通过全面放松限购，引导居民房贷利率进一步下调，激活楼市，这是消化存量房产的主渠道。”王青表示。
“总而言之，后续房地产行业政策有望继续在供需两端发力，通过放松限购、‘以旧换新’‘收购存量房’、减少土地供应等方式提振需求、减少库存。”上述交易员判断，“市场基本面有望在多重利好因素的影响下，逐渐企稳回温。”
由此，回到债市布局层面，“我们认为，优质央国企地产债仍可作为底仓配置，目前部分主体存在一定逾额利差，具备配置价值。”一位券商固收部责任人向记者表示，“当然，在市场结构性调整、尾部风险持续释放的环境下，也不能排除上述部分筹资主体收益率抬升的可能，建议各机构关注市场波动对其估值组成的扰动。”
