地产股暴涨！

　　截至上午收盘，A股延续缩量整理，房地产板块可以说是独领风骚。 光大嘉宝 、天地源、 云南城投 等涨停， 我爱我家 、 招商蛇口 、 中交地产 、 滨江集团 、 保利发展 、 特发服务 、 天保基建 、 南国置业 、 大名城 等涨超5%。

　　那么，到底发生了啥？消息层面上，市场上流传两大利好：

　　首先，市场传出，相关部门正在考虑一项计划，即让国内各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。该方案可能会让银行提供贷款。需要谨防的是，类似的方案已经传过几个版本，但直到今天皆未见官方证实。

　　其次，今天还流传着一则涉及息口方向的消息：如果欧洲央行如期降息，中国央行可能会在6月份下调利率。因为，在欧洲央行之后降息可能会降低对人民币汇率的影响。今天MLF维持量价平稳，但若后续降息，一定会利好房地产市场。

　　地产股暴涨

　　今天早盘，地产股涨疯了。截至午盘，房地产板块共有 光大嘉宝 、天地源、 云南城投 和 我爱我家 四只涨停。而值得注意的是，一只标志性的股票—— 招商蛇口 亦接近涨停。保利、万科亦有不俗表现。房地产ETF飙升近4%。

　　那么，到底发生了啥？早盘，市场上流传着两条未经证实的消息。

　　首先，市场流传的消息称，相关部门正在考虑一项计划：即让各地的地方政府购买尚未售出的住房。

　　其实，自从4月30日高层会议提出“统筹研究消化存量房产”以后，市场对通过“政府收贮存量房产以缓解市场压力”赋予期待。而且，在3月份的时候，券商中国就做过类似的报道，当时的传言指出，相关部门已经在规画类似的动作。不过，直到今天，并未有官方出来证实此事。

　　其次，息口方向上亦有一些预期开始发酵。5月15日，为维护银行体系流动性合理充裕，央行开展20亿元7天期逆回购及1250亿元1年期MLF操作，中标利率与此前一致，分别为1.8%、2.5%。因当日有20亿元逆回购及1250亿元MLF到期，本月MLF实现“等量平价”续作。 民生银行 首席经济学家温彬表示，降准降息窗口仍需后移。而就在这时，亦有一个预期释放了出来。有外围分析师认为，如果欧洲央行如期降息，中国央行可能会在6月份下调利率。因为，在欧洲央行之后降息可能会降低对人民币汇率的影响。而且，中国降息的理由（刺激消费、贷款需求和国债发行）也比较充分。如果利率如期下行，亦有益于房地产市场的复苏。

　　可行性有多高？

　　那么，收贮存量房的可行性到底有多高呢？

　　据第七次人口普查数据，2020年末我国存量住房面积约为295亿平方。再加上2021、2022年分别有8.6亿平方、10.0亿平方的商品住宅竣工面积，截至2022年末，我国存量住房面积约为313亿平方。同时，据住建部此前数据，我国住房空置率约为15%。

　　据 天风证券 估计，2022年底空置二手房面积约有47亿平方，考量到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方。即便不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和能成为有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也有26.3亿平方。其中，新房广义库存约为15.3亿平方（假设可售比为98%）；有效的空置二手房面积约为11亿平方（假设空置二手房仅有25%能成为供给）。

　　 天风证券 认为，政府收购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标。但要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内。而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方销售，约占广义住房库存的29%。

　　从房地产整个板块来看，其实亦有一些积极信号。来自 国联证券 的数据显示，2023年至2024年一季度，房企净资产收益率触底趋稳，央国企韧性显现2023年净资产收益降幅收窄至-1.17%，2024年第壹季度转正，央国企表现优于其它企业。资产结构持续优化，2023年板块资产负债率降至75.98%，央国企引领稳杠杆，2024年第壹季度进一步降至75.69%。净负债率方面，2023年板块增幅为2.69%，较2022年增幅收窄5.45%，央国企净负债率略有下降。预收款占比下滑加剧现金风险，央国企表现比较好，存货结构优化策略见成效，在存货比重控制上优于其它房企。