近期，房地产重磅政策密集出台，5月17日央行更是“三箭齐发”力挺楼市。金融市场上，地产板块出现罕见的强势反弹行情，地产相关产业链也有不错表现。
具体表现而言，此前低迷数年的地产板块在最近颇有扬眉吐气的意味。数据显示，自4月25日至5月17日，申万房地产指数累计上涨28.55%，在一级行业指数中位列第壹，同期，沪深 300 指数上涨6.94%。
这轮地产股反弹背后的理论和驱动因素是啥？行情连续性如何？政策方面出现了哪些关键变化？与2014年“去库存”有何不同？后市关于房地产的投资机会如何？如何把握？
为此，中国基金报记者采访了：
招商基金投资管理一部专业总监李崟
方正富邦基金首席权益投资官汤戈
中航基金首席投资官、基金经理邓海清
兴银基金权益研究主管、兴银消费新趋势基金经理乔华国
前海联合总经理助理、权益投资部责任人张永任
国泰建材ETF基金经理黄岳
上述基金经理认为，地产股反弹最重要的驱动是政策的方向性转变，从保增量变为保存量、从保量变为保价。
本轮行情处于政策催化阶段，短时间连续性决定于政策力度和广度是否持续超预期，中期关键点在于地产行业基本面是否有本质改善，长期看商业模式转型造成长期良好的资本回报。
在大家看来，房地产股已在历史底部位置，地产领域将来的机会来自供给逻辑，当前需要关注的机会主要是优质地产企业的价值重估，包含A股和港股。
多重因素共同驱动地产行情
政策方向性转变是关键
中国基金报记者：地产股在最近出现罕见反弹，其背后的主要逻辑是啥？当前地产板块行情主要由啥因素驱动？
汤戈：地产股反弹最重要的驱动是政策的方向性转变，从保增量变为保存量、从保量变为保价。 当下房地产面临几个约束：一是怎样救新房，去保证量价稳定？二是怎样在救新房的同时解决保障房的问题？三是怎样在救新房且解决保障房的同时，进行楼市去库存？郑州的政策是收二手房用作保障房，同时达成这三个政策目标。郑州政策刚出台，国务院副总理何立峰就去调研，显示了政府对房地产行业的注意，也表明行业正在关键时刻，守住不发生系统性金融风险的政策底线绝不能被突破。
同时430政治局会议要求“研究消化存量房产、优化增量住房”，可以预见，后面各部委和地方政府还会出积极的救市政策。从何立峰亲自去郑州调研开始，中国房地产救市思路就发生了重大变化，不再提三大工程项目。关键的是保价，而不是保量，关键的是保存量，而不是保增量。
李崟：最近房地产股票反弹比较好，主要还是中央政治局工作会议后，市场对于未来房地产相关支持政策落地有一定预期。最新我们也看到相关部门在持续推出一些支持房地产发展的政策及配套举措。可以说，市场对于房地产行业的期待改善，推动了本轮地产股反弹。
张永任：4月底以来政策对于地产的支援力度和连续性超预期，使得行业供需格局预期改善，同时估值上也处于相对低位，驱动本轮板块行情超预期。地产板块处于政策催化提振行业基本面预期阶段，“因城施策”环境下市场预期尔后地产政策存在“涟漪效应”，好比政府收储、央行PSL提供资金、降低首付比例、政府贴息、一线城市全面放开限购等政策可能会逐渐出台。
邓海清：当前房地产板块行情主要由政策预期推动：一是高层会议定调支持，2024年4月中央政治局会议强调统筹研究存量房产和增量住房政策措施，构建房地产发展新模式；二是各地需求侧改革措施频出，如“以旧换新”政策、限购限贷放松等，提升政策预期；三是房企融资支持政策不断，信用风险担忧缓解，信用债发行规模增长，白名单机制下房企融资改善。市场预期政策层将推出更多项目信用风险缓释举措，进一步推动房地产板块行情。
乔华国：地产股反弹反映政策驱动投资惯例与地产问题解决希望。中国人房地产需求有底线，市场寻找最差需求与均衡需求关系。2021年起销售面积快速回落，高杠杆房企承压，行业经历最强供给侧改革。市场调理困难，需政策恢复购房信心，锚定长期需求。
黄岳：近期市场对于政策发力加快房地产市场库存去化的期待持续升温，拉动地产链大涨。
综合近期政策，本轮“去库存”是第壹次政府直接出手收购（而非经过城投），市场普遍认为释放积极信号，并对后续政策空间有所期待。近期地产行情可能是“政策预期强+地方限购松绑等政策增进+外资进场”等多轮因素带动所致，后续政策具体实施路径、需求修复力度等可持续观察。
本轮行情处于政策催化阶段
连续性有赖行业基本面变化
中国基金报记者：当前来看，本轮地产行情连续性如何？行情能否持续的关键点是啥？
李崟：现在仍然处在“强预期”和“弱现实”阶段，未来行情发展还需现实一些数据逐步印证，可能还需要一按时间。本轮行情能否延续，主要还要看相关配套政策逐渐推出后，房地产基本面变化，尤其是一手房的销售恢复水平，是未来重点需要关注的方面。
汤戈：如果政策能持续发力，并形成一揽子从中央到地方、从二手房到新房的统筹性政策，地产行情大概率能持续。430政治局会议后，根据部分房企反馈，五一的带看量是最近4年的新高，但问题是转换率只有一半。之所以会出现这种情景，表明需求还在，但需求被延后。延后的最重要影响因素，主要是购房者对政策还有期待。
邓海清：当前来看，本轮房地产股票行情可能有较好的可连续性，关键在于地产公司资金流能否企稳。当前市场对房地产公司的最大担忧在于流动性风险，白名单政策、地产“以旧换新”政策、经营性物业贷的放开等都有助于地产企业融资条件改善。
张永任：本轮地产行情处于政策催化阶段，短时间连续性决定于政策力度和广度是否持续超预期，好比政府收储规模、以旧换新政策支援力度、央行支援力度等。中期行情连续性的关键点在于地产行业基本面是否有本质改善，包含：商品房销售能否回升，房价能否企稳，和信心持续修复、居民购房能力有效改善。
乔华国：行情持久性主要依赖供给侧出清后房地产企业市占率提升和盈利能力恢复，这个阶段真正考验房地产企业的运营能力，分化会特别明显。在地产行业进入新阶段之前，一方面从需求端，希望看到政策组合拳提振居民购房信心，也希望看到资质比较差的房地产企业退出市场，从而优化供给结构。
与2014年“去库存”相比
存在诸多不同
中国基金报记者：4月末高层会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，具备方向性意义，令人联想到2014年的“去库存”。对此您怎么看？与以往相比，近期的房地产相关支持政策有何不同？预计政策未来主要发力点会是哪些方向？
张永任：近期地产支持政策与“去库存”有相似之处，均通过去化一二手房库存稳定房价。2014年“去库存”结合“棚改货币化”，虽短时间处理问题，但加剧失衡。当前地产行业处于供需结构和新模式构建期，人口和经济阶段使去化难度更大，需求增速减缓。高质量发展下，本轮政策重视行稳致远，改善预期，防范下行和系统性风险。政策旨在平衡供需，增进地产行业健康发展，满足居住需求，支撑经济稳定增长。
乔华国：现在房地产行业面临情况与2014年有相同之处，但更多是不同。相同之处在于居民都面临购房信心不足的问题，不同之处在于2014年还有很大的新增需求没有被满足，当时城镇化率是55%，现在已达到66%，当时还有大量的旧城需要改造，目前基本完成。
需求背景不一样，也对政策的要求不一样，我们不能期望政策再拉动需求快速增长，政策的目标应该是能托住快速下滑局面，尽快达到长期需求区间。2023年以来，房地产行业政策从重视供给侧——救房地产企业，到拉需求侧——刺激居民购买住房，甚至政府购买住房形成保障房。虽然当前房价有压力，居民购房需求还未有效拉动，但如今的房地产政策已接近解决根本问题。
汤戈：与以往最大不同有两点：一是从前去库存是新房，这次主要目标是二手房；二是从前在套户比小于1的情景下去库存（即仍然缺城镇住房），如今是在套户比大于1的情景下。
未来政策导向有两方面：
第壹，二手房和新房联动，不排除建立我国的“两房”，即国家住房银行。这在政策上已经有动议。中国住房金融制度是我国住房制度建设的一部分，而中国住房制度会随着中国住房产业趋势而变化。不论最终变为美国的“两房”、还是法德的储蓄银行，还是新加坡的中央公积金，住房金融制度亟待变革。
第贰，套户比大于1，意味着不缺房子，但不意味着不缺好房子，未来中国住房消费升级或将成产业趋势。
李崟：跟2014年“去库存”相比，现在经济发展进入高质量发展阶段，房地产供求关系已经出现重大变化，未来将进入新的发展模式，即保障房和商品房共存的模式。此次保交房会议释放的信息也提到，“商品房库存较多城市，政府可需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。
邓海清：与2014年相比，当前政策见效较缓，但长期风险更小。当时中国快速城镇化，棚改货币化政策有效激发需求。现在城镇化放缓，货币化安置需求有限，最大问题在于置换需求的流动性。地产“以旧换新”政策有效解决此问题，未来可能扩容。在城镇化放缓环境下，需求侧政策可能加码，推出改善居民收入预期举措，支持市场健康发展。这有助于平衡市场供需，增进房地产稳定增长。
当前地产股已在历史底部位置
中期看基本面长期看模式
中国基金报记者：目前而言，房地产股是否已经触底，从短中长期角度，您怎么看待地产后市行情？
李崟：房子是人类基本需求，地产行业仍是十万亿级大市场，对经济拉动明显，人们对美好生活的追求及改善居住条件需求持续增长。即便在城市化率高、诞生率低的国家，优质地产企业亦长期存在。尽管市场对人口变化等长期变量存忧，但房地产行业将回归均值。人口变化为慢变量，地产销售为快变量，过分关注慢变量可能造成误判。综上，优质房地产企业，具备高经营质量、强风险防控能力和竞争力产品，未来前景仍然看好。投资者应关注这些企业，把握行业发展机遇。
邓海清：当前房地产股已经在历史底部位置，机会远大于风险。以行业来看，主要地产企业市净率均值大幅低于1，隐含了房地产当前账面价值仍存在较大减值风险的期待。短时间角度看，决定于地产政策能否继续放松；中期看，看“以旧换新”政策能否推进市场恢复流动性。长期角度看，地产行业整体估值在历史低位，面临估值重估。重点关注哪些企业能获得更高的市场占有率。
张永任：房地产板块估值仍处历史较低位置，前期下跌很大水平上反映了基本面下行的危险，随着行业供需基本面预期改善，板块有望迎来新常态下的发展阶段。
经过持续下行期的考验，行业竞争格局优化，绩优龙头市占率持续提升，若政策驱动有效释放需求改善，基本面驱动的行业成熟期龙头进阶行情仍值得期待。
乔华国：未来房地产行业将进入头部集中化阶段，看好一些央国企和运营能力强的民企，对于这些企业，我们倾向于认为股票价格已触地，但其余地产公司可能需要面临继续收缩、转型甚至退出市场。
因此，短时间行情依赖于政策强度，中期看好优质公司的成长和盈利能力恢复，长期需要考虑地产公司商业模式的转型，造成长期良好的资本回报。
汤戈：若上述政策不断落实，地产股将夯实底部。从中长期角度来审视，我们将持续跟踪基本面的兑现水平。
龙头市占率将提升
看好央国企和运营能力强的民企
中国基金报记者：在接着的行情中，哪些类型房地产企业会是投资首选标的？相关细分产业链是否也有表现机会？
乔华国：看好一些房地产央国企和一些运营能力强的民企，包含A股和港股，其中可能更看好港股。
具体投资逻辑是找寻供给出清后的优质企业，包含建材和家居行业，不过不同子行业供给出清存在不同，需要详细分析。家居行业存在二手房装修的切实需求，该类需求水平高于建材，目前市占率超过10%的优秀企业较少，对家居板块的长期投资机会保持关注。很多建材和家居企业已布局出海，并逐步打开新的业绩空间，也提供了地产链的潜在投资机会。
汤戈：未来房地产企业的发展将顺应产业趋势，商业模式也将发生重大转变，从拼收入规模的高周转，变为拼利润质量的强经营，从土地金融为竞争优势，变为产品营销为竞争优势。在这一商业模式下，最先做到“产品主义”“单盘主义”的强经营企业会逐渐脱颖而出，持有型经营不动产业务的估值也将得到提升，或有机会向新加坡凯德集团的方向转型。
除开发型和不动产经营类房企外，看好具备优秀商业模式的物业股，住宅业态将从并购增收入转向增强服务品质提价，物业股在非住业态的外拓也值得期待。
邓海清：在接着的行情中，重点关注会成为未来行业龙头或继续巩固龙头地位的企业。房地产行业经历三年多“供给侧改革”后，进入壁垒反而提高，未来龙头市占率有望进一步提高，该类公司长期看具有较强的估值重估潜力。
相关产业链同样有估值重估的机会。地产行业下行期，产业链公司也经历了较为痛苦的产能过剩和出清，产业集中度进一步提高。
黄岳：地产销售、开工及投资偏弱，但政策预期下地产链及建材、金融板块或有阶段性行情。下半年专项债及国务院方案落地有望提振建材需求，板块估值低，政策或需求回暖或触发反弹。金融方面，社融数据欠安令银行板块承压，短时间承担逆周期功能，资产端利率下行；中长期有益于经济稳定，保持银行业资产质量与盈利能力。国有银行具备低估值、高股息价值属性，市场风格切换或政策预期强时，或有阶段性行情。
未来机会来自供给逻辑
关注优质企业的价值重估
中国基金报记者：当前在房地产领域投资，需要关注的机会和风险分别是啥？您将采取怎样的配置策略？若投资者投资相关领域，您有啥建议？
乔华国：地产领域将来的机会来自供给逻辑，当前行业的竞争要素和过往已经完全不一样。过往要求融资能力和周转速度，但今后更多会要求产品开发能力与成本控制能力，企业是否能够及时转型是关键。我们采取的配置策略是寻找具有核心竞争优势的企业，当前我在地产行业主要关注度聚焦在地产链。
邓海清：当前需要关注的机会主要是优质地产企业的价值重估。风险主要是如果地产销售进一步下滑会造成流动性压力。对于配置策略，我们将尽力规避信用风险，主要配置全国性龙头企业和经济强势、人口流入较多区域的地方优质房企。从当前行业发展态势看，信用风险大幅缓解，但部分房企仍面临较大的钱财流压力。投资者在投资地产领域时，应优选房企，尽量规避可能进一步发生信用风险的中小型地产企业。
李崟：短时间风险之一在于“强预期、弱现实”，若地产销售没有明显量的提升或价的稳定，地产股存在一定风险。但相关政策配套落地后，量价有望均衡。长期看，十万亿级行业将孕育优质房企。投资者需留意：宏观经济复苏态势、政策落地情况、销售数据等。
汤戈：关注因情绪造成的大起大落，和政策节奏不及预期的危险。我们的地产股配置策略是看长期，在普遍估值较低的情景下，优选行业中转型最快、商业模式最好的企业长期持有。
