记者辛圆

　　为扭转房地产市场持续低迷的状况，上周五金融监管“连发三箭”调整个人住房贷款政策，主要内容包含取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限、下调首套和二套房贷最低首付比例、和下调个人住房公积金贷款利率。

　　另外，央行周五还宣布，设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构根据市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　分析师指出，上述政策“组合拳”释放了支持房地产行业平稳健康发展的强烈信号，有助于解决地产供需两端的流动性问题，以时间换空间来为加快推进结构性改革和发展新质生产力提供良好的经济基础和宏观环境。

　　他们还表示，虽然收储的前期规模较小，和实际所需资金之间存在较大的差距，但引发的效果可能是立竿见影的。后续不排除政府在评估本轮“组合拳”的实际效果后，继续调整政策力度。

　　以下是部分机构的说法

　　 浙商证券 ：本次政策优化直击当前政策堵点

　　本次政策优化直击当前地产政策的“堵点”，通过财政和货币政策协同， 真正为居民和房地产企业资产负债表“减负”。居民端，一方面通过“以旧换新”增加居民库存二手房流动性，另一方面降低购房成本和“资本金”要求。企业端，通过一手房和土地库存“收储”缓解企业流动性压力，居民的信贷政策放松也将增加销售资金回流。

　　我们认为，政策“组合拳”可以有效解决地产供需两端的流动性问题，并助力地产投资和房屋销售企稳，从而实现三方面政策目标。

　　具体来看，一是稳定房价，有效防止房价大幅下跌；二是有效带动地产后周期消费，以地产的“以旧换新”撬动消费品“以旧换新”。三是可以配合信用扩张提振M2（广义货币），央行副行长陶玲也在吹风会中指出“3000亿元的保障性住房再贷款预计将带动银行借款5000亿元”。

　　银河证券：房地产开发投资或在三季度末止跌

　　本次房地产政策“组合拳”力度超预期，但政策目的更多是通过稳定地产行业和加快探索新发展模式，以时间换空间来为加快推进结构性改革和发展新质生产力提供良好的经济基础和宏观环境。

　　虽然收储的前期规模较小，但引发的效果可能是立竿见影的。我们预计房地产投资将在三季度末止跌，同时对地产上下游行业会有一定水平提振。

　　另外，政府收储用于保障房市场，这是房地产长效机制的一种路径尝试。在减少政府资金使用的情景下，能快速推进保障房的容量。我国房地产市场的稳定和政府收储的存在，使得对于房地产的炒作进入历史。社会资源会从土地财政转向更具有效率的行业，有助于我国经济转型发展。

　　平安证券：推动房地产去库存仍有三大问题有待明晰

　　第壹，房地产“收储”所需的钱财量级可能更大。我们估算，假设各地根据二手住宅均价收储，目标是将库存去化周期拉回合理区间的上限，那么一年内需“收储”解决的住宅库存达到接近1600万平方，对应所需收储金额为2.7万亿元人民币。如果将二手住宅挂牌量增加的问题考虑进来，所需资金规模将更大。

　　第贰，房地产库存的分布与保障性住房需求的分布可能存在一定不同。根据中国房产信息集团（CRIC）的数据，3月，一、二、三四线城市存销比分别为19.2、21.6和33.1个月。三四线城市依靠“收储”处理问题的紧迫性最高、一线城市则最低。但从人口流入、产业支撑的视角，一、二线城市的保障性住房需求势必更大。这种错配也许会影响“去库存”政策的效果。

　　第叁，综合考虑运营成本、空置率及租金回报率，保障性住房的运营业收入入未必能够覆盖贷款利息成本。另外，本次提出的地方政府收回收购已开工未竣工的存量土地，也同样涉及地方政府资金来源的问题，这可能需要放在新一轮财税体制改革的环境下来处理。

　　中邮证券：政策“组合拳”具体效果仍待进一步观察

　　本次房地产政策的主旨是托底市场，而非刺激，主要是起到四方面的作用：一是推进保交楼工作，切实保障购房人合法权益；二是推动建立“租售并举”的住房体系；三是短时间可以为优质房企纾困；四是优化商业银行资产负债表。

　　我们认为，央行发布的政策对改善房地产供求关系会发生较为积极效果，但政策具体效果有待进一步观察。从静态视角观望，以房地产市场供求回归均衡为目标，“收储”需要配套资金2.45万亿元人民币，仍存在较为明显的钱财缺口。从动态视角看，考虑当前各地城市“收储” 用作配售型或配租型保障性住房，同时房地产金融属性减弱，在一定水平上会压缩市场有效需求空间，且经济增速换挡期，居民预期尚在修复，当前配套资金缺口仍有所扩大。

　　另外，降低首付比例和降低贷款利率，可降低居民购房门槛，进而扩大有效需求范围。但从全周期测算来看，购房总成本有所上升。

　　 华泰证券 ：不排除政府在评估“组合拳”效果后继续政策力度

　　5月17日一系列提振地产需求、推动地产去库存的政策“组合拳”释放了积极的政策信号。而且，在全国切实做好保交房工作视频会议上，何立峰副总理第壹次提出“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战”，可见政策决心较大，不排除政府在评估本轮“组合拳”的实际效果后，继续调整政策力度。

　　一方面，房贷利率有望进一步下调。4月底的政治局会议明确提及降准降息，预计年内央行有进一步降准降息的空间。考量到居民房贷支出占可支配收入之比对利率变动的弹性较大，利率下调将明显提升居民购房的可负担能力。若今年全年全国房贷利率从一季度的3.69%降至3%，在房价不下行的情景下，居民房贷支出或将减少4-5%。

　　另一方面，去库存政策的“具象化”也是一个积极的信号，央行“再贷款”政策优化、升级有望继续拓宽央行、甚至财政对房地产和地方建筑类平台公司“去杠杆”的钱财支持渠道，并在一定水平上传递对相关系统性信用风险的政策“托底”信号。随着“5.17”地产政策组合拳的效果显现，地产去库存政策有望进一步加码。