4月住宅销售仍在下行进程中，但随着政策端的持续优化，行业周期或迎来转折。

　　有行业人士指出，在最近重要会议后，新一轮政策风口已至，核心城市政策持续优化，放松政策有望进一步扩围，为板块提供估值修复空间。

　　1

　　行业政策持续优化

　　消息层面上，近日国务院政策例行吹风会主要讨论了保交付、存量商品房收购、盘活存量土地、房贷四个领域的政策。在业内人士看来，亮点在于收储机制或有力释缓房企资金流风险，夯实金融稳定性；首付比例下限创历史最低，同时取消个人住房贷款利率下限，信贷政策调整力度超预期。

　　具体来看，中国人民银行抓紧认真贯彻落实，立足中央银行货币政策和宏观审慎管理职能定位，推出以下四项政策措施。

　　一是拟设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构根据市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行借款5000亿元人民币。

　　二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从很多于20%调整为很多于15%，二套房最低首付比例从很多于30%调整为很多于25%。

　　三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷款利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化。上述首付比例、房贷利率政策调整后，各地可因城施策，自主决定辖区内首套房和二套房最低首付比例和房贷利率下限，也可不再设置利率下限。

　　四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，五年期以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴存人住房需求。

　　 国泰君安 证券分析认为，首先，房地产政策进入到一个新阶段，政策的系统性更强，防风险的底层逻辑更加顺畅；其次，目前出台的政策力度有助于改善房地产基本面预期，后续关注财政手段的使用和地方“以旧换新”的推进情况。据测算，收储新房使房企库存在6个月内降至合意水平可能需要2.6万亿元—4.4万亿元的钱财规模，而原价收购可能需要财政贴息0.8个百分点；最后，在政策不确定性下降的环境下，本次会议可能只是起点，后续政策有望进一步加码，预计即将在7月召开的重要会议对房地产新发展模式或将有更明确的部署。

　　2

　　基本面有望筑底

　　虽然短时间销售依旧未见明显起色，但随着预期的持续好转，房地产板块在二级市场上已经率先启动。从板块行情来看，自4月下旬见底反弹以来，不到30天时间房地产板块已出现超过两成的上涨幅度，部分个股更是轻松出现超五成的上涨幅度。可以看到，房地产行业已在资本市场上率先迎来的拐点。

　　 中金公司 表示，前期市场下行的斜率已经有边际缓和之势，而近期政策的集中出台有望加快周期运行，我们判断6—12个月维度内本轮地产周期有望迎来转折，以结束自2021年以来为期3年多的较快调整。未来3年，中国房地产将步入“去库存、去杠杆”的攻坚阶段，在持续防范兜牢金融风险底线的情景下，实现行业产能与各项活动水平的渐进修复。整体来看，中国地产股已可确认长周期的底部，或在不远的将来迎来因地产周期转折而造成的估值修复。近期因政策有力调整，交易可能有所前置，但后续上行空间仍存。至于是否将演绎为类似2015年—2017年的持续上行，目前看概率可能有限。

　　房地产工作具有人民性、政治性，房地产关系人民群众的切身利益和社会发展大局。 中信建投 证券指出，2024年以来，房地产支持性政策加速出台。需求端，一线城市相继放松限购，杭州、成都等核心二线城市全面取消限购，首付比例、贷款利率下调至历史最低水平，供给端，限制库存过高城市新增土地出让，采取收购存量住房、“以旧换新”等行径积极盘活存量。在政策的支持下，房地产市场活跃度有望持续提高，基本面有望筑底。