近期，地产行业利好政策密集出台，引发业界关注。

　　分析人士认为，在政策“护航”的大环境下，未来一段时期内，央国企地产债券的机会料大于风险，各机构可予以把握。

　　多维度形成政策“组合拳”

　　4月以来，多项数据显示，房地产市场整体表现依旧不容乐观。不仅如此，“截直到今天年一季报公布，甭管是民企开发商还是国央企类开发商，投资回报率均维持在历史较低水平，这与销售回款端承压的现象是一体两面。”国投证券研究中心分析师李豫泽指出，“房企依旧处在信用资质下沉的惯性中。”

　　好在，管理层已然注意到了上述情况，5月需求端政策“三连发”就是最好的佐证。

　　不论是调整个人住房贷款最低首付款比例、取消居民房贷利率下限，还是下调个人住房公积金贷款利率，抑或是央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，种种迹象说明，需求端的配套政策正在明显加码，后续在保障房和商品房双轨制的发展模式下，楼市的企稳回升值得期待。

　　“我们认为首付成数和房贷利率是影响购房成本的核心，也是左右楼市走向的关键因素。此次的政策‘三连发’，是本轮房地产下行周期以来需求端政策力度最大的一次，有望对房地产行业形成较大利好。”东方金诚分析师唐晓琳称，“当然，上述政策的落地情况仍需紧盯各地的跟进调整，尤其是个人房贷利率的调整，还要看各地商业银行在因城施策原则下，跟进调整的速度和幅度。我们预计，后期监管层将通过窗口指导等方式，督促商业银行较快下调居民房贷利率，直至楼市出现筑底回升态势。”

　　行业“龙头”有望率先获益

　　无可否认，地产板块的偏弱表现和尾部风险的持续释放对行业内部各筹资主体的融资可得性发生了极大的不良影响——对于弱资质主体而言，“资金断链—融资困难—债务违约”的负反馈循环已然形成。

　　那么，随着利好政策的频现，上述情况能否得以逆转或改善？

　　“我们认为，答案是肯定的。”一位机构交易员接受记者采访时坦言，“需指出，5月以来，各地已经在限购松绑、落户及以旧换新等举措上积极发力，包含此次政策‘组合拳’的推出，这充分彰显了政策端托举地产的决心。”

　　“虽然我们也认为房地产行业能否企稳回升还需边走边看，但已出台政策有助于消化存量项目、提振国内地产施工和竣工端上下游景气度、能直接减轻地方央国企在保交楼方面的压力也是不争的事实。”华福证券研究所固收首席分析师徐亮说。

　　在大部分业内专家看来，身处行业深度调整的大环境中，目前以央国企地产主体为代表的行业“龙头”有望首先得益于本轮政策放松。

　　“2023年末，我国常住人口城镇化率达到66.2%，中西部地区城镇化发展水平与东部相比还存在较大差距，意味着未来我国中西部地区城镇化建设还有很大潜力，和随着居民对更高生活品质的追求，存量住房的更新改造空间巨大，预计房地产行业每年的新建及施工体量很多，这部分建设体量预计将由央国企地产（含部分带有房地产业务的城投企业）及部分优质民企来承接。”徐亮认为，“央国企地产企业整体上的经营可持续能力更强。”

　　更值得强调的是，现阶段部分区域性的国企地产公司除了市场化的商品房开发建设销售外，还承担了当地的棚改、旧改和城市更新等业务，有相应的“城投平台属性”，该类企业的债务率虽重但社会价值大，往往能在融资和项目层面获得地方政府和金融机构的支持与倾斜。

　　布局择券建议有的放矢

　　综上，回到地产债的投资布局层面，在规避尾部风险的条件下，未来一按时间内央国企地产债券的机会料大于风险。

　　具体到择券方面，鉴于央国企地产公司整体资质较好，且信用利差不高，因此可选择优质企业拉久期，或等待突发性事件造成较大行情出现，即市场整体调整后进入布局。

　　“尤其可关注布局于以下城市中的地产企业，包含承担国家级重大战略项目的城市、成为省级物流枢纽与产业集群的城市、能够将自然资源进行产业化整合及形成产业集群的城市、以较多产业基金来培育新兴产业与孵化未来产业的城市。”上述交易员直言，“由于此类城市的经济发展规划与债务管控机制仍与省级政府密切相关，因此也会在一定水平上受到省级层面债务因素及化债进展的影响。个人建议，可选择期限在2年左右的央国企地产债，把握机会的同时，防范利率债大幅波动对估值引发的冲击。”

　　另外，针对个别市场认可度不高的国企地产主体，考量到区域化债一盘棋的思路仍在，且国企地产和当地经济深度绑定，因此各机构可遵循短久期下寻思路，择机布局。

　　至于民企地产主体，在行业调整未完、市场尾部风险逐渐出清的大环境下，当前可选标的不多，因此更建议关注企业基本面、布局区域基本面较好或有制造业股东背景的企业，择券以短久期为主。