5月28日，在国投证券2024年中期投资策略会上，国投证券首席经济学家高善文就房地产、长期资本回报率、企业出海等资本市场重点话题给出了最新判断。

　　就房地产方面而言，高善文表示，房地产市场本身已经经历了明显的调整，很多的估值指标显然已进入了十分正确的区间，“现在很多指标可能已经处在合理区间，也许有一些还偏低，可是合理不等于是底部，底部的形成非常的复杂，如果完全依靠市场自身的力量来形成，底部通常是要低于正确的价钱水平”。

　　对于近期市场较为关心的长期国债利率，他认为未来十年，长期国债利率存在大幅下行的空间。

　　关于中国企业出海，高善文表示，借鉴日本企业出海经验来看，大量企业出海，会提高企业盈利水平和竞争力。

　　据了解，这也是国投证券更名后第壹次召开的策略会，百余家上市公司参会。

　　房地产市场估值指标已进入合理区间

　　在本次策略会上，高善文通过分析房价指数、租金指数、租金回报率等多方面的数据指出，房地产市场已经经历了明显的调整，许多估值指标已回到合理区间。

　　其中，租金回报率所代表的估值水平很可能已经回到2017年到2018年之间的水平。房价收入比回到了2015年偏早的水平，绝对的房价的水平也许回到了2016到2017年之间的水平。

　　尽管很多的指标出现了大幅修正，但房价仍然在下跌。

　　“正确的价钱其实不是底部，明显的背离和低于合理价格才能形成底部。”高善文认为，现在很多指标上可能已经处在合理区间，也许有一些还偏低，可是合理不等于是底部，底部的形成非常的复杂，如果完全依靠市场自身的力量来形成，底部通常是要低于正确的价钱水平。

　　高善文指出，基本面的变化是房地产市场调整的主要原因，但不是唯一的原因。另外一个主要起因是房地产企业出现了流动性危机，过去几年，房地产企业的钱财流和负债的稳定性受到较大冲击。

　　在他看来，近期政府出台了诸多强劲有力的房地产市场支持政策。市场之所以抱有乐观预期，是因为新一轮房地产调控在放松限购的同时，开始针对性干预和解决房地产企业的流动性压力。

　　“强有力的政策有潜力逐步推动市场触底和反转。但政策执行进程中的不确定性最大，我们需要继续观察。”他说。

　　长期国债利率存在大幅下行的空间

　　本次策略会上，高善文对我国长期资本回报率进行了探讨。

　　他认为，2011年以后，中国长期资本边际回报持续大幅下行，驱动了整个利率中枢的下行，商业化导向的改革和利率管制人为地扩大了利差，使得在过去十年的长期国债的利率下行非常少，贷款利率的下行很多。

　　高善文指出，随着利率管制等原因的减弱，未来十年，长期国债利率存在大幅下行的空间。尽管在短时间之内，有经济景气度、房地产市场等原因的影响，不排除长期国债利率的明显反弹，但长期国债利率下降的 势头是很难对抗的。

　　高善文分析称，长期资本回报率在2000年后进入了下行过程，且至少会持续到2030年或更久，长期资本回报率的下行将会带动利率中枢的持续下行，直到经济增速回到3%或更低的水平，技术的进步才能够扭转对抗和平衡这一趋势。

　　企业出海会提高企业盈利水平和竞争力

　　今年以来，企业出海是资本市场关注的一个重要投资主题。

　　对此，高善文表示，借鉴日本企业出海经验来看，在经济长期停滞和没有不确定性的环境下，企业大量地出海，能提高企业的收益和竞争力

　　“有竞争力的企业大量出海，能够进一步刺激和提高回报率，而业绩表现反馈到股票价格上，使它们的股票价格相对内需指数在长期之内有更好的表现。”他说。

　　另外，高善文指出，中国在制造业领域迅速的技术进步和新的生产能力的形成，在边际上驱动了很多新的数据表现，进而带动了上游商品价格的上升，中下游价格的下降，和经济增速相对于预期更好的表现，在一定水平上对汇率可能也有一些边际的支撑作用，这种力量也还会再持续一段时期。