营业收入增长，但净收入大幅下降？最近，中洲控股（000042.SZ）收到深交所问询函，被要求对营业收入增长但净利大幅下降、减值详细情况、有息债务及逾期情况和收入确认条件等诸多问题进行书面说明。

　　记者了解到，2023年中洲控股实现营业收入76.21亿元人民币，同比增长7.59%，实现归属于上市公司股东的净收入-18.45亿元人民币，同比减少2412.74%，实现归属于上市公司股东的扣除非我们时常性损益的净收入-18.64亿元人民币，同比减少6564.38%。

　　需要谨防的是，这是中洲控股自1994年上市以来的第壹次年报亏损，且亏损金额与近5年来（2018年-2022年）的归母净收入之和相当。数据显示，中洲控股2018年至2022年的归母净收入分别为4.47亿元、7.87亿元、2.81亿元、2.06亿元、0.80亿元人民币，5年合计约18.01亿元人民币。

　　存货降价损失同比增长1384.41%

　　中洲控股，全称深圳中洲投资控股股份有限公司，建立于1984年，1994年在深交所主板上市，其控股股东中洲集团是跨区域、跨行业、多元化发展的综合性集团企业。

　　据《华夏时报》记者观望，中洲控股2023年录得上市30年来的第壹次亏损，归母净收入为-18.45亿元人民币，同比大降2412.74%。不过，中洲控股的营业收入却与净收入走势相反，营业收入76.21亿元人民币，同比增长7.59%。其中，2023年第四季度，实现营业收入32.73亿元人民币，占全年营业收入的42.95%。

　　对于2023年业绩的大幅亏损，中洲控股在年报中解释“受部分房地产项目计提资产减值准备影响”。5月27日，有业内人士向记者指出，房地产项目计提资产减值意味着资产贬值了，通俗说就是降价了。

　　年报显示，2023年末，中洲控股存货账面余额为249.28亿元人民币，存货降价准备期末余额为32.28 亿元人民币，当期计提存货降价准备22.18亿元人民币，存货降价损失较2022年增长1384.41%。

　　另还有财务人士向《华夏时报》记者分析，从房企财务的视角来看，如果房价下跌，已经完工和尚未完工的存货，需要计提降价准备，从而形成降价损失。不过，存货降价准备会受到关键参数的影响，不限于同一地段，同一时间内周围房产的销售情况、本公司内存货的地理位置及同类型房产的销售情况。

　　对于中洲控股存货降价损失同比增长近14倍的情景，深交所显然有所存疑，在问询函中要求其详细说明报告期计提存货降价准备涉及的具体项目情况，包含但不限于项目所处城市、项目业态、开发建设状态、存货账面余额、报告期计提存货降价准备金额、存货降价准备期末余额等。

　　不仅如此，深交所还要求中洲控股的年审机构就计提存货降价准备的主要计算过程、重要假设及关键参数的选取依据等进行重点核查，并就报告期存货降价准备计提的合理合规性等情形发表明确意见。

　　同时，深交所还提出“是否存在以前年度少计提存货降价准备调理2021年、2022年度净收入的情形”“在第四季度确认收入的原因及合理性，收入确认条件、确认时点是否符合企业会计准则的有关规定”等诸多问题。

　　公开信息显示，中洲控股主要业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域，主要产品包含房地产、服务、酒店、施工。其项目主要分布于粤港澳大湾区、成渝经济圈、上海大都市圈。

　　需要谨防的是，中洲控股2023年对24个项目进行存货降价准备，其中12个项目位于惠州。据记者了解，过去几年，中洲控股在惠州拿了很多高价地。

中洲控股2023年存货降价准备。 截图自中洲控股2023年年报

　　被疑问“是否具备足够债务偿付能力？”

　　除了对存货降价损失同比大增有所疑问外，深交所还对中洲控股的债务偿付能力提出疑问。

　　截至2023年末，中洲控股货币资金期末余额为8.35亿元人民币，其中使用受限的货币金额为0.52亿元人民币，不包含预收款项和合同负债的流动负债余额为115.39亿元人民币，可使用的流动资金较为紧张。2023年末，中洲控股的资产负债率为81.98%。

　　而深交所要求中洲控股说明直到今天公司有息债务及逾期情况、一年内到期债务、实际可动用资金情况等，并结合非受限货币资金期末余额较低、短时间债务规模较大、资产负债率较高等情况。

　　同时，深交所还要求中洲控股回答“公司短时间及长期偿债能力，是否具备足够债务偿付能力，是否存在流动性风险，持续经营能力是否存在重大不确定性”的问题。

　　值得强调的是，今年4月12日，有投资者通过深交所互动易平台咨询中洲控股“三季报中高达99亿元的借款出现债务违约的存在性有多大？”

　　而中洲控股于4月16日给出的答复是“以公司年度报告中披露的内容为准”。

截图自深交所互动易

　　年报信息显示，截至2023年底，中洲控股的融资余额为124.52亿元人民币，其中银行借款期末融资余额为86.92亿元人民币，其它为37.60亿元人民币。其中银行借款部分的利率为4.50%至7.60%，其它部分的利率为9.50%。从期限结构来看，上述124.52亿元的融资余额中，有27.69亿元需要在1年之内还款，15.61亿元要在1-2年内还款。

截至2023年末中洲控股融资情况。 截图自中洲控股2023年年报

　　同时，中洲控股还在2023年年报中指出，2024年可能面对融资危险。具体来看，中洲控股提到，尽管房地产行业融资“白名单”已逐步落地，但房地产行业融资环境仍然严峻，资源仍向头部企业倾斜，公司能否抓住市场机会成功再融资，仍存在不确定性，公司将继续拓宽融资渠道、优化融资结构，抓住市场及政策窗口期，确保公司资金流安全。

　　旗下黄金台项目易主？

　　另外，近期记者观察到原属于中洲控股旗下位于深圳龙华区的楼盘—中洲迎玺（项目名：迎玺花园）有大部分未售出房源显示“分局锁定”。记者了解到，“分局锁定”是指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，造成售房系统被锁定。

迎玺花园房源情况。 截图自深圳房地产信息平台

　　另外，根据深圳房地产信息平台的信息，迎玺花园的卖方是深圳黄金台项目开发有限公司（下称“黄金台项目”）。而天眼查显示，黄金台项目的股东在今年5月15日由深圳中洲地产有限公司（100%持股）更改为广西信中投资合伙公司（有限合伙）和鑫盛利保股权投资有限公司，均为信达资本旗下的企业。

黄金台公司股权变更历程。 截图自天眼查

　　有市场消息称，中洲迎玺房源被“分局锁定”是因为信达作资产保全变更股权，但没有提前申请按报备流程批准，造成违规操作，房源被锁定，需要重新备案，约3-5天解锁。

　　值得强调的是，2023年6月26日，中洲控股公告披露，公司及全资子公司中洲地产与信达资本、中国信达深圳分公司合作设立“广西信中投资合伙公司（有限合伙）”（下称广西信中），总规模60.41亿元人民币。

　　在投资者互动平台上，中洲控股在2023年7月3日回应投资者称，成立该合伙公司是为了优化公司债务结构，推动公司项目开发建设。

　　而据相关媒体透露，在上述60.41亿元里，其中，中国信达出资42亿元担任优先级LP，随后私募基金将这笔钱以借款方式输送给中洲；中洲控股是以股债权形式出资18.4亿元人民币，作为合伙公司劣后级LP，包含中洲地产剩余10%股权和深圳黄金台项目有限公司100%股权。

　　另据相关媒体透露，若以片区新房7万元/平方定价估算，黄金台项目住宅部分货值将近225亿元人民币，其中一期7万平米对应货值49亿元；加上剩余近13万平米商业部分，黄金台项目总体货值外界曾预估突破300亿元人民币。

　　对于上述市场消息的可靠性和黄金台项目是否仍为中洲控股旗下项目等诸多问题，《华夏时报》记者于5月27日向中洲控股发送采访提纲，截至发稿尚未收到回复。