广州房贷新政于5月28日正式发布，直到今天已满十日，各家银行机构具体执行情况如何？房贷利率低至多少？如何申请到最低利率？存量房贷利率如何降低？……针对市民关注的系列热点问题，6月6日，广州日报全媒体记者调查了广州17家银行，目前广州地区首套和二套的主流房贷利率分别为3.4%和3.8%，最低分别至3.15%和3.4%。

　　文、表/广州日报全媒体记者王楚涵林晓丽赵冬芹

　　房贷哪家最便宜

　　留意不同银行房贷利率稍有不同

　　广州房贷新政落地以来，多家银行表示，个人按揭房贷申请有所增长。

　　根据新政，广州首二套商业性个人住房贷款均取消利率下限。那么，目前广州的房贷利率水平如何呢？记者调查获悉，广州银行机构的房贷利率大致分为6档。其中，国有六大行、 浦发银行 、 民生银行 、 华夏银行 、恒生银行等许多家银行的首套和二套房贷利率分别为3.4%和3.8%；招行、广发银行和广州农商行的首套和二套房贷利率分别为3.35%和3.75%；广州银行首套和二套房贷利率分别为3.3%和3.7%；汇丰银行的首套和二套房贷利率分别为3.15%和3.55%，渣打银行的首套和二套房贷利率分别为3.15%和3.4%，在调查的17家银行中属于最低水平。不过有的门槛也相对较高，渣打银行的首二套首付比例分别为20%和25%，而其它多家银行的首套和二套首付比例分别为15%和25%。

　　值得留意的是，首套房贷利率中最高和最低之间相差25BP，二套房贷利率中最高和最低相差40BP。记者简单测算，若按贷款300万元、贷款期限30年、等额本息偿还方式来计算，购房者若以最低的房贷利率申请房贷，与最高房贷利率相比，首套的月供可减少约400元人民币，总利息减少约15万元；二套的月供可减少约670元人民币，总利息减少约24万元。有银行业内人士建议，市民在办理房贷时，可“价比三家”。

　　另外，对于部分购房者疑惑：在政策变动期间，正在向银行申请房贷，房贷利率是否受影响？多家银行表示，不同化住房信贷政策自2024年5月29日起执行。在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。

　　二套如何申请到最低利率

　　“挂售”“挂租”后再申请可按首套

　　在调查进程中，多家银行网点负责房贷的顾客经理为记者支招，将第壹套房子在互联网上系统进行挂售，根据广州的房贷政策，再申请第贰套房贷时，可以根据首套房贷利率执行，年化利率可以降40BP左右，可节省很多利息。“如果客户根据自身需要，已对所持房产进行‘挂租’或‘挂售’的，可按首套房申请。”有银行业内人士说。

　　值得强调的是，此轮广州房贷新政的一大亮点是，在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。而此前，广州各家银行机构仍是根据查册结果认定房贷套数。

　　对此，资深房贷专家、广州房卫士总经理郑大源表示，现在申请房贷比经营贷优越，部分银行员工为了推销房贷，鼓励房贷申请人挂售或挂租旧有房产，以此将新申请的房贷按首套操作，降低首付和利率。如此操作对贷款申请人是没有潜在风险，风险主要在银行。他建议，银行对这一类房贷申请者，要做好贷前调查，把控风险。

　　买第叁套房能否申请房贷

　　有机会按首套执行

　　根据新政，在 广州市 非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等原因审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。不过，对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

　　农行广州分行表示，在非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，再申请贷款的首付比例和房贷利率比照首套房利率执行。广发银行广州分行表示，在非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，结合客户综合资质确定审慎贷款，原则上最低首付款比例为很多于26%，利率定价很多于3.76%。

　　郑大源提到，目前银行的执行情况是，只要房产有了挂售，不管原本名下有多少套房子，也不管这些房子贷款是否结清，都能根据首套去操作。需要谨防的是，挂售指的是在房管局的网签系统放盘，得到房源号，而不是仅仅在中介公司放盘。

　　存量房贷利率如何降

　　过户警惕风险隐患

　　在房贷新政出台后，下调存量房贷利率的呼声再起， 广东省 住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，在增量贷款已充分降低，且去年存量贷款也已调降的情景下，存量贷款客观上存在短时间内再次下调的困难。

　　对于存量房贷利率较高的市民而言，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓建议，如果认为之前的利率过高，在和贷款银行协商未果的情景下，简单直接的形式就是提前还贷，另外可以尝试申请转为公积金贷款，又或将原有房产卖出再买一套。

　　有业主想通过买卖的形式过户给身边可信的人，花点交易税费，来换房贷利率优惠。对此，郑大源提醒，这么操作存在一定的成本和风险，一方面，房屋交易存在契税、增值税、个税和提前结清旧贷款可能引发的垫资过桥或带押过户的担保成本，务必要算好成本账看是否划算；另一方面，存在一定的资产损失风险，要考虑房子到时能否完好无损地拿回来。

　　房贷利率是否会再降

　　短时间下降空间不大

　　存量房贷利率还会调降么？“新一轮调降存量房贷，需要央行降准、降息。”李宇嘉说。那么，广州是否会进一步下调利率呢？肖文晓指出，一方面要看LPR基准利率的动向，另一方面也要看楼市在新政利好作用下能否企稳复苏。值得注意的是，从宏观经济发展周期的经验来看，随着国民经济进入更有质量发展的中低速增长阶段，中长期利率将会显现稳中有降的 势头，因此未来房贷利率还有进一步下调的可能。

　　郑大源认为，当前的房贷利率已处于史无前例的低水平。下一步房贷利率能否再降，还要看这一波房地产调控政策执行的结果能否达到预期。短时间看，房贷利率下降的空间其实不大。