楼市成交掉头向下，问题房源大量涌入，让法拍房完全凉凉。北京商报记者观察发现，在刚刚过去的7月，法拍房市场显现出流拍率高、溢价率低、成交价集体跌穿评估价的三大趋势，部分优质豪华住宅甚至降价1亿元无人过问。仅头部平台阿里拍卖，住宅法拍房溢价成交的房源仅7套，占比仅为7.8%，超四成的流拍率，也能大致反映当前市场对法拍房的冷遇态度。不仅如此，随着问题房的堆积、价格优势的不再，越来越多的职业玩家开始放弃这个市场。

　　近90%成交房源低于估价

　　法拍房即法院拍卖房产，是指遭法院强制执行拍卖的房子。当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权，而在此进程中遭到拍卖的房子就是法拍房。

　　北京商报记者梳理阿里拍卖成交记录，在刚刚过去的7月，阿里拍卖住宅用房共有152套进入到拍卖环节（不含中止、取消房源），其中成交90套。在这成交的90套中，溢价成交的房源仅7套，占比7.8%；平价成交4套，占比4.4%；79套房源低于评估价成交，占比高达87.78%。

　　记者了解到，上述房源成交多为二拍阶段，由此也造成整体溢价率偏低。

　　所谓二拍，即根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院明确的保存价，第壹次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保存价，但每次降低的数目不能超过前次保存价的20%，第贰次拍卖在法拍房领域也叫作二拍。

　　在 广东省 住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，大量法拍房源低于评估价成交，一是区域房价走低的既成事实，另一方面也是整体成交量缩水的真实写照。房地产市场的不确定性，让法拍房参与者也变得更加谨慎。

　　全款当道四成流拍

　　在成交房源中，也有一些“热度”房源。出价次数最多的房源为 北京市 海淀区西垂钓台嘉园1号楼9层5单元902室，该房源吸引1.5万人次围观，经历527次出价、507次延时后，以约1774.31万元成交，折合单价约为11.77万元/平方。但该房源整体溢价率其实不高，仅为6.42%。

　　低溢价率之外，流拍也成为当下法拍房市场最真实的写照，7月阿里拍卖住宅用房共有62套房源流拍，流拍率达到40.79%。

　　流拍房源中，也有话题度相当高的房源。例如， 北京市 通州区普欣南里113号楼（泰禾中国院子）-1至2层，建筑面积为505.76平方，独栋式小院别墅，带地下室，有约2000平方独立院落。别墅共三层，地上2层、地下1层，评估价约2.46亿元人民币。该房源于年内6月第壹次拍卖，起拍价约为1.72亿元人民币，较评估价打7折，但直至拍卖结束无人报名。

　　7月初，上述房源第贰次竞拍，起拍价下调至1.38亿元人民币，较评估价降价超亿元人民币，吸引6071人次围观，但仍无人报名。当前该房源以1.38亿元人民币，进入到变卖环节。

　　对于稀缺的亿元级项目降价1个“小目标”无人过问，易居研究院研究总监严跃进表示，在当时市场环境下，楼市的“贬值”属性，让豪华住宅项目也不再具有特别的吸引力。再加上，该法拍房源需要全款支付，如此大的钱财额度，能参与的买家被进一步压缩。

　　对于法拍房高流拍率现象，一位从事多年法拍房工作的业内人士告诉北京商报记者，阿里等拍卖平台对于法拍房的“质量”，会提前有一个筛选环节，明显流拍的房源，压根就不会挂出来。但即便如此，法拍房也会由于各种原因，出现流拍率高的情景。对于北京而言，超四成的流拍率，也能大致反映当前市场对法拍房的冷遇态度。一般而言，北京等一线城市的流拍率在25%左右，而能级较弱的城市流拍率，甚至高于50%。

　　流拍率居高不下的同时，法拍房的挂牌量逐年攀升。以住宅为例，中指研究院数据显示，住宅2022年上半年共挂拍14.1万套，占总体55.2%；而2023年上半年住宅挂拍量增加近4万套，达到17.9万套，占总体59%。

　　“缝差”不再职业玩家离场

　　1991年《民事诉讼法》正式确立司法拍卖为一种执行措施，而拍卖的对象就包含了房屋。在房地产市场大热和调控从严的环境下，法拍房也成为一些炒房人的牟利手段，由此也发生了一大批“职业玩家”。知情人士估计，在整个法拍房市场中，职业投资人及机构能占到80%左右，如今法拍房市场的冷遇，与“职业玩家”离场不无关联。

　　“2021年以后，这个行业基本不是没漏可捡，而且深坑遍地。” 作为一名曾经的“辅拍”公司副总，刘谦在2022年下半年宣布封拍。封拍的原因很简单——坑多利薄。

　　与刘谦不同，陈琳是一家房企的策划总，她在法拍房这个“浑水里”已经蹚了小十年，与以往的职业拍家不同，陈琳的投资目的不多，更多的是给亲戚朋友“找房子”。

　　“职业玩家最大的不同，是交易前就基本订了房子。”陈林回忆，自己最后一套法拍房就是在2020年4月入手的，市场价8折、佣金1个点，个人产权清清楚楚，法拍的起因是那个时间段的“普通故事”——做生意的业主遭遇了疫情的黑天鹅。这套房子的管理员是陈琳熟悉的业务，上架前一天下午4点，业务经理把房子的情景发给了陈琳，认识了5、6年，合作了7、8套房子，陈琳拿到这个房子后，快速约了业务经理，去现场，“通宵尽调”，没等到第贰天的日出就把这个房子订了下来。

　　“该走的法拍程序肯定要走，做了这么多年，啥样的房子大概会遇到啥样的狙击，大致心中有数。”这套房子另外一个特点，就是时至疫情起，在普通买家尚未反应过来的情景下，陈琳的竞争对手主要是职业买家。

　　“2020年2、3月法拍出现了特别典型的职业市场，大部分普通人普通买房都害怕，更何况是法拍。”谢强，曾任北京某头部机构分管法拍业务的副总，是陈琳的老朋友，也认可关于当时市场处于“职业玩家”的阶段。

　　“那段时间，包含2020年可能是法拍最后的一个周期。”2021年，随着房企爆雷的出现，大批产权复杂、抵押问题多的房源冲入市场。

　　“2020年一季度还能捡到漏，以后基本就很难了。”陈琳的捡漏最终得以实现，由于房子挂的急，起拍价不低，当时的环境对于尽调其实不友好，除了两个“参与性报价”以外，最终陈琳以超过起拍价7万元的价钱为妈妈将这套房子收入囊中。

　　“同楼层链家App报价是380万元人民币，估计成交在360万元左右，我们收的总成本在316万元左右。”对于这样一个价格，陈琳直言普通买家会觉得“不合适”，与想象中的法拍“大便宜”有很大不同，但从房源的“干净水平”、房子本身的区位等属性看，她自己很满意。“职业玩家最大的不同，不纯粹追求价格低，安全与价差对职业玩家同等重要。”

　　收了这套房源后，陈琳也陆逐渐续关注了一点房子，但用她的话讲“坑都挺大”。

　　“大批爆雷开发商的项目、公司个人查封的项目入市，主体通常都随同着复杂的债权。”谢强也直言，在金融机构债权优先的准则下，市场越动荡，个人购买法拍房的危险越大，加之近年来房地产市场的不断下行，尤其是2023年小阳春以后普通商品房市场成交量断崖式下跌，让法拍房的价钱优势几近消失，看不到“缝差”的职业玩家开始离场。

　　下行市场的一定

　　随着价格与资格优势的褪去，法拍房市场也正在越来越理性。

　　最早一批将法拍房并入限购范围的城市如北京，早在2017年就发布了相关政策。2017年4月27日，北京限购政策再次加码，法拍房也被并入 北京市 限购范围，如果竞拍人没有购房资格，将无法办理产权登记。

　　彼时，除北京等个别城市外，大多数城市仍执行法拍房“不限购”政策。但2021年末，最高人民法院发布新规后，法拍房不限购也已成为历史。新规中明确提及，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许，这意味着法拍房“不限购”的房票成为过去式。

　　资格优势不再，价格优势则是压倒法拍房的最后一根稻草，二手房价跌量缩的 势头，也直接关联到法拍房的“价差”，可以说是下行市场中的一个一定结果。

　　以北京为例，根据北京住建委官方网站数据统计，今年7月北京二手房网签9718套，环比上月下降16.3%，二手房成交量自4月开始连续4个月下滑，和3月相比下降56.2%。受市场“活跃度不高”影响，北京二手房挂牌量也创新高，根据记者此前调查，一些偏核心的二手房房源，更是出现降价百万的情景。

　　“多数人参与法拍房的目标是‘捡漏’，但目前想要‘捡漏’法拍房的机率正在降低。”严跃进表示，随着二手房价格走低、法拍房市场逐渐透明化，与之前相比，法拍房的“价差”空间正在被压缩。而受房地产市场下行影响，投资法拍房的不稳定性也在提升，一升一降拦住了多数投资者。

　　另外，购买法拍房还存在风险难料的“后遗症”，这也往往让购房人始料未及。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉北京商报记者，法拍房可能存在产权不明、补缴差价、入住清场等一系列潜在风险。好比虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，可是房子的占有使用其实是被原房主的债权人或家人掌握，拒不配合，造成买了房子却无法实际使用处罚。

　　另外，有一些执行拍卖，为了尽快变现，可能不会对房子的产权做周密的调查或要求，对于产权本身有问题的房子，拿到以后可能会面临无法办理产权的危险。对于多重查封、抵押的房产，尤其是不同法院、不同地域的法院实施的，可能会有协同不一样问题，拍卖后如果有的查封或抵押没有解除，也无法办理产权证。

　　“有的房源可能拖欠大量的税费，好比房产相关的税费、使用进程中引发的暖气费物业管理费水电费等，发生新的麻烦和成本。”王玉臣称，特别提醒这些成本都是买受人承担，实际的成本恐怕不只是成交价。如果房屋质量或结构有问题，也难以追究责任。