6月28日，中金普洛斯REIT公告，江苏京迅递供应链管理有限公司因故拟调整其租赁计划，2024年8月31日到期租赁面积拟不续约，并拟提前分批退租其它租赁面积。

　　截直到今天年一季度末，江苏京迅递租赁的面积占该基金旗下可租赁面积的13.68%，是重要资金流提供方。公告中表示，退租的部分区域已经有新租户签署了合约，而“若本基金在后续面积到期前，顺畅完成后续替换租户的签约，则可缓释本次租户调整对本基金收入的影响。”

　　过去一年多的行情对于REITs产品来说其实不友好，且板块内行情分化严重，与地产行业高度相关的产业园与仓储物流两类产品下跌幅度更甚。有分析认为，部分产业园区或仓储物流出现租户到期不续约、提前退租等情况，其中部分资产因重要资金流提供方退租而掉租明显。另一方面，两类产品的租赁市场的恢复尚待时日，个别租户变动对于出租率的扰动仍在，业绩修复还需要耐心。

又有REIT产品遭遇“退租”

　　作为仓储物流REIT，中金普洛斯仓储物流REIT持有并运营管理10个仓储物流园区，营业收入方式即主要通过项目租赁和物业管理服务等获取经营资金流。

　　截直到今天年一季度末，江苏京迅递供应链管理有限公司为承租普洛斯淀山湖物流园区15.91万平方，租赁面积占该基金全部基础设施项目可租赁面积的13.68%。财务数据显示，一季度内上述客户贡献租金及物业管理服务费收入1681.51万元人民币，约占全部基础设施项目总收入的14.34%。

　　根据租赁合同，上述租赁面积将于今年8月31日和2026年9月30日分两批到期。江苏京迅递因故拟调整其租赁计划，2024年8月31日到期租赁面积拟不续约，并拟提前分批退租其它租赁面积。经双方商量，约定于今年6月30日退租8.2万平方。

　　资料显示，上述于2024年6月30日退租的面积8.2万平方，昆山普淀已与替换租户完成租赁合同的签署，租赁面积为7.06万平方。该替换租户所属行业为第叁方物流，起租日为2024年9月1日，租赁期限为1.8年。“江苏京迅递于2024年6月30日的主要退租面积已基本实现去化。就原由江苏京迅递租赁的其它面积，基金经理及外部管理机构目前正与潜在替代租户进行商量，拟争取在各租约到期前完成与替换租户的签约。”公告称。

　　那么，此番退租事项对于底层资产的经营影响几何？

　　公告表示，江苏京迅递于2024年6月30日退租部分面积后，剩余租赁面积约占本基金总可租赁面积的6.62%，拟于三季度和四季度分批退租的面积于2024年一季度引发的收入约占本基金同期总收入的3.71%、3.30%。“若本基金在后续面积到期前，顺畅完成后续替换租户的签约，则可缓释本次租户调整对本基金收入的影响。”

REITs分化严重，产业园与仓储物流下跌幅度居前

　　过去一年多的行情对于REITs产品来说其实不友好，且板块内行情分化严重，与地产行业高度相关的产业园与仓储物流两类产品下跌幅度更甚，而投资者普遍青睐能源和保障房等资产。

　　据统计，去年年初直到今天年6月28日，上述两类产品在二级市场全部“告负”，建信中关村产业园REIT、博时 招商蛇口 产业园REIT与华安张江产业园REIT三只产品下跌幅度超过30%，而中金普洛斯仓储物流REIT下跌幅度也达到了29%，且这几只基金均在年内遭遇了“退租”风波。

　　如华安张江产业园REIT去年遭遇大客户哲库科技的退租，今年1月29日又收到租户A的退租通知函，该租户计划于1月31日提前退租位于张润大厦的部分面积，退租面积为3904.58平米，占原承租部分的49.8%；另外，建信中关村产业园REIT去年年报显示，截至2023年四季度，北京全市产业园空置率同比提高至21.6%，平均租金下滑。因此，“周围园区出现明显的降租金抢客户趋势，区域内部分项目采用低价竞争策略，以维持出租率，一定水平上拉低了区域租金水平。”

　　有分析认为，受宏观经济周期影响，部分产业园区或仓储物流出现租户到期不续约、提前退租等情况，其中部分资产因重要资金流提供方退租而掉租明显。另一方面，两类产品的租赁市场的恢复尚待时日，个别租户变动对于出租率的扰动仍在，业绩修复还需要耐心。

　　不仅如此，在发行端产业园项目还频繁“打折”。今年3月份，深交所、上海证交所分别公布了易方达广州开发区高 新产业 园REIT、博时天津科工产业园REIT两只产品对交易所此前问询函的回应。两只拟上市REITs分别披露了估值动态，两只产业园REITs在申报稿与反馈稿之间长达数月的区间里，因行情发生变化，造成底层资产的对应租金水平、租金增长率、出租率有了一定变化，两家基金公司对底层资产均采取了降低估值的操作，“折扣”力度均在16%左右。

持续高比例分红

　　虽然估值方面有所调整，但产业园或仓储物流REITs在分红方面却颇为“慷慨”。

　　自2021年6月上市以来，中金普洛斯REIT已完成7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元人民币，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%。另一支仓储物流REITs嘉实京东仓储基础设施REIT发布的2024年第壹季度报告显示，嘉实京东仓储基础设施REIT录得收入2645.58万元人民币，净收入为683.83万元人民币，该基金在报告期内实现了可供分配金额2003.74万元人民币，并已进行了2023年度的第贰次分红，实际分配金额为2520.99万元。

　　另外，今年5月15日，华夏华润商业REIT也发布分红公告称，该基金5月17日及5月20日进行基金分红，分红金额合计5122万元。该产品此次收益分配基准日为2024年3月31日，距离基金合约生效日（2024年2月7日）仅54天。

　　根据现有法规，基金合约生效不满6个月可以不进行收益分配。对于华夏华润商业REIT成立54天即分红，华夏基金表示：“为了及时与投资人分享收益，所以决定主动进行本次分红。后续，华夏基金将致力于提升基金分红频率，努力实现按季度分红，为投资者提供更好的投资体验。”

　　普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪认为，从投资人的视角来看，仓储物流是一个服务刚需的品类，其特点是具有穿越周期的稳定性，资产处于稳健的经营状态，就能发生较为持续、稳健的钱财流。

　　另外，9只产业园REITs2023年平均净值分派率及平均中间价格分派率均为4.3%，超过4%的发行要求。

　　华夏基金认为：“长期高比例分红成为公募REITs最重要的产品属性，这让其具备天然的‘高股息’属性。依赖于优质底层资产的专业经营，绩优产品可以实现稳定的 利润和资金流，并将表现出更稳定的业绩韧性，高分派率有望持续。”

　　 中信证券 首席经济学家明明认为，从公募REITs2024年度一季报来看，以保障性租赁住房、生态环保等为代表的抗周期资产持续稳健经营，以高速公路、产业园区、仓储物流等为底层资产的产品业绩保持韧性，在多个积极因素的支撑下，预计REITs或维持高分红特征。