梅雨季节，风雨来袭。徐汇区同汇苑居民们的心，又悬了起来。自去年起，同汇苑的居民楼就出现了外墙装饰条破损、脱落的现象，时不时从高空坠下的碎石，让小区的居民们毛骨悚然。尽快维修，成了同汇苑居民们的共同心声。
然而，危险已经发现了一年多，直到梅雨季到来，完整的维修方案却仍未能讨论出来。究竟是啥延缓了化解危机、处理问题的进程？ ▲视频：从天而降的水泥块砸坏轿车，徐汇同汇苑外墙装饰条维修方案为何难产？ 险情：水泥块高空脱落砸坏轿车
梅雨季来临，这段时间，徐汇区同汇苑居民的关注焦点，又聚焦在了悬在大楼外墙那一圈圈开裂、破损的外墙装饰条之上。
同汇苑是一座建设于千禧年前后的商品房小区。当年，颇具有匠心的设计师们，在这座小区楼宇的外墙上，设计了许多道环绕凸起的装饰线。这些装饰线大多由水泥等材料浇筑而成，颇为美观。
然而，在接近四分之一个世纪后，如今的这些外墙装饰线，已经出现了明显的开裂、破损。自去年起，同汇苑的居民们发现，一些开裂的装饰条出现脱落。
从高空坠下的水泥碎块，杀伤力惊人。一辆停在楼下花园停车位上的白色宝马车，被高空坠下的水泥块击中了两次。比较严峻的那次，水泥碎块直接将汽车的金属外壳击穿了一个洞。
这些时不时坠落的碎石，不可避免地引发了居民们的担忧。小区的人行道距离建筑物很近，如果被石头砸到的不是车子而是行人，后果将无法估量。在同汇苑居民中，关于开展对外墙装饰条修复的呼声越来越高。
修复外墙装饰条，涉及高空作业，明显不是一个小工程项目。同汇苑的业主们明白，身为一个商品房小区，对公共区域的修复，势必涉及到动用维修基金，而动用大额维修基金，则务必召开业主大会，获得大部分业主的同意。
同汇苑的业主委员会曾尝试过召开业主大会，通过包含外墙修复工程在内的一系列方案。但尚未进入业主大会流程，这套方案就因为涉及问题过多、居民反对意见过大而夭折了。对于怎样维修外墙装饰条这一公共事项，同汇苑的居民各自持有自己的主张，居民们的意见迟迟无法达到统一。
风雨不等人，尚未等到同汇苑的居民们讨论出一个统一的定论，2024年的梅雨季启动了。
风雨中，原本就已老化的外墙装饰条进一步破损。2024年5月29日，一块拳头大的碎石，从同汇苑2号楼16楼某处坠落，砸在人行道之中，砸得同汇苑居民人心惶惶。所有人都意识到，同汇苑的外墙装饰条维修问题，已经迫在眉睫。 
▲居民楼外墙的装饰条开始脱落争论：小区为如何维修吵翻了天
5月29日的这次碎石坠落事件，再一次让同汇苑业主委员会、居委会、物业公司、居民代表等人，聚集到了一起，开展了屡次讨论。
尽管所有居民都同意，应抓紧完成对外墙装饰条的维修，但具体该怎么修，居民的思路不尽相同。
有居民期待能够尽量不动用维修基金，最好可以像一些售后公房小区一样，获得政府部门的补助。但同汇苑是商品房小区，与售后公房性质不同，其实不符合申请补助的条件。
有居民希望一次性对小区所有楼宇的装饰条进行系统修复。可是同汇苑小区面积不小，仅完成检测工作，就需要花费超过两万元人民币，而两万元是同汇苑业主委员会可以不通过业主大会程序，调动的最大资金金额。说白了，即便是完成外墙检测，也需要召开业主大会，获得大多数小区业主同意后才能进行。 
▲小区里提醒居民注意高空坠物的警示标志
在这样的情景下，一些居民认为，业主大会的流程过于漫长，但同汇苑的高空坠物隐患，已经迫在眉睫。既然业主委员会有权动用2万元以下的款项，不如请物业公司，先给出一个能够在2万元以内排除风险的维修方案，对高风险区域，进行紧急排险。
根据这部分居民的要求，同汇苑的物业公司——上 海联讯 物业管理公司，给出了一个报价为18000元的维修方案。但这个方案很快遭到了部分居民的疑惑。
有居民认为，这个方案过于简单了，18000元的价钱，不太可能真正排除同汇苑目前存在的危险。
这不是一般的维修，是高空作业。想要花不到2万块钱就请师傅进行大面积的高空作业，这可能么？
有居民说，“不做检测，不做规划，怎么能确保这样的维修能处理问题，而不是让问题恶化？”
还有居民则认为，这样的维修方式，实际上绕开了业主大会对资金的监察管理。
“这次花1.8万元修复几处破损，下次再花1.8万元修复几处破损，10次就是18万元人民币，这其实不是把一个大工程给拆分成许多个小工程了么？”有居民说。
为了确保施工质量，这些居民向物业公司提出了一系列要求。他们要求物业公司对维修方案进行细化，提供书面的专项施工方案，方案上要有技术责任人签字。同时，要求方案中需写清施工单位的名称和资质。
另外，这些内容应向全体业主进行公示。 
▲存在高空坠落风险的地方已拉起警示线物业：正在极力满足居民的切实需求
对于居民们的诉求，上 海联讯 物业管理公司孔经理表示，他们非常无奈。这些要求，很多已经超出了应急抢险工作的范畴，在行业中缺少先例。因为费用有限，事情复杂，这笔维修订单已遭遇了几家维修公司的退单。
其实，现在要在同汇苑进行的外墙维修工程，其实不是大型维修，而是应急抢险。我们的目标是先将风险排除掉，而不是将整个墙面进行修复。
孔经理表示，尽管感到很为难，但物业公司已经在结合居民们的建议，对维修方案进行优化。
“例如说，一些居民提出，我们应该购买保险，应该在维修之前先调阅小区房屋的结构图纸。这些工作我们已经在进行了，我们也对维修方案进行细化了。”孔经理说。
但孔经理也表示，不管怎样优化，如今这套方案仍只是一套应急抢险方案。它其实不能做到满足全体业主的所有需求。毕竟，这套方案的使命，是在下一次恶劣天气来临前，尽快排除已袒露的危险。
我们也已根据业主们提出的要求，在制作完整的外墙装饰条维修方案了。制作好后会提交给业主委员会，由业主委员会组织全体业主进行表决。
孔经理说。 
▲同汇苑小区样貌记者手记：如何提升业主大会决策效率？
一场风雨，一块从天而降的石头，搅动了同汇苑居民的心，也袒露了小区业主委员会工作之的最大难点之一——工作效率。
同汇苑的外墙装饰条脱落问题，出现在一年多前，自出现那一刻起，小区中的关于外墙维修的呼声就从未间断。然而，直到今年梅雨季再次来临，外墙修复工作仍未能展开。
是哪个影响了同汇苑的外墙维修进度？居民区中有各种声音。
有人怪业主委员会，认为业主委员会不该上一次提出维修方案时，将外墙问题和过多的小区事务打包在一起，延缓了表决通过的进度。
有人怪物业公司，认为物业公司在此轮沟通进程中，对自己提出的维修方案言而无信，加重了业主们的不信任，延缓了居民们达成统一意见的进程。
有人怪其它业主，认为是部分业主们意见过多，始终无法达成一致，才使得整体维修方案，迟迟无法通过。
也有人怪居委会，认为居委会不够尽力，未能为这个小区申请到针对售后公房的补助。
……
尽管相互指责，所有小区民众都承认的是，召开业主大会本身就是需要时间的。
其实，很多老旧商品房小区面临着同汇苑类似的情景：整个小区花上1到2年时间讨论一个公共问题，其实不罕见。
但，小区中的很多问题是需要立即解决的，好比高空坠物等安全隐患，多一分拖延，就增加一分风险。
这一次，同汇苑业主委员会最终选择了先绕过业主大会，以紧急抢险的形式，调动权限内的钱财，尽可能降低风险的发生。可是，下一次呢？
如果维修企业无法拿出2万元以内的排险方案，又该咋办呢？
更何况，居民的担忧不无事理，过度依赖紧急流程，势必会造成工程拆分造成施工质量无法保证，而且会绕开业主大会的监督。
面对高空坠物、老旧电梯维修更换等事关业主切身利益的重大问题，如何提升业主大会决策效率，如何让小区自治跑出加速度，在早期建设的商品房小区逐步进入高频维保需求的当下，已成为城市治理的一道必答题。
