7月4日晚间，深圳楼市再传重点消息。

　　7月5日起，深圳多家商业银行要求，个人住房按揭贷款需在楼房项目主体封顶后才能放款。

　　楼房项目主体结构未封顶不得放贷

　　7月4日晚间，大型银行人士确认表示，“主体结构未封顶不得放贷”的规定，自7月5日起认真执行。

　　其实，“主体结构未封顶不得放贷”的规定可以追溯至央行2003年发布的“121号文”及2007年发布的“359号文”。

　　2003年，央行下发《关于进一步强化房地产信贷业务管理的公告》（下称“121号文”）要求，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。

　　2007年9月27日，央行、原银监会联合印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的公告》（下称“359号文”）要求，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”

　　近年来，有城市重申“359号文”。2021年1月，上海银保监局印发《关于进一步强化个人住房信贷管理工作的公告》（简称“上海6号文”），强调要求切实执行“359号文”。2021年，人民银行杭州中心支行等三部门下发《关于进一步强化住房信贷审慎管理的公告》等均提及“359号文”，其中包含“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的要求。

周亮摄

　　深圳为何重申规则？

　　为何银行会在此时重申这个规定？

　　 广东省 城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，封顶以后才能发放按揭贷款是2003年121号文和359号文的明确规定。尔后由于房价迅速拉高，为了抢占房贷份额，部分银行就迎合开发商的需求，在按揭楼盘没有封顶的时候，打擦边球就发放了贷款。这也造成劣币驱逐良币，加上不良贷款率比较低，封顶前发放贷款成为隐性规则。

　　他表示，由于开发商高周转的经营策略，挪用预售资金的普遍性，造成房屋交付出现困难甚至烂尾。其中，在封顶之前发放按揭贷款是重要的助推因素。当贷款被挪用之后，如果项目没有封顶，延期交付和烂尾的危险将会加大。

　　北京一位专注房地产法律事务的律师也表示：“我 国对于办贷时间是有严格的要求的。假如是住宅，只有在房屋所在楼栋的主体封顶后才可以放贷。而商业办公则更严格，需要整体完工后才可以放贷。”

　　他进一步表示，在办理的烂尾楼案件的进程中，发现一些业主非常听话，即便项目还没开始动工，只要开发商说可以办贷款了，业主们就去办了。最终提前放贷＋贷款没有转进监管账户会让房款完全逃离资金监管，由此发生了一批烂尾楼。

　　他提醒购房者，务必要在住宅封顶后再去办房贷，并确保相关的房款转入对应的监察管理账户。

　　实探深圳楼市

　　“如果把深圳近三年的二手住宅成交量，逐月拆分，放置在同一条水平线上去审视，不难发现，进入今年，每月的交易量已经跃升至4000套/月的‘台阶’。”7月3日，乐有家片区专家陈金华一边展示着自己和广深团队梳理的数据图表，一边肯定地说：“从成交结构来看，二手房成交量要远高于新房。”

图片来源：乐有家｜广深研究院

　　据乐有家研究中心数据显示，2024年1—6月深圳全市二手住宅过户成交21394套，比2023年同期上涨32%，是近三年的新高。一手住宅市场数据则未达到预期。深圳新房网签12135套，比2023年同期下跌25%。

　　“低卖仍能低买”置换增量

　　推动二手房交易成主流

　　“上半年交易的二手住宅里，超83%的房源以低于参考价的价钱成交，这个比例相较于2023年下半年，增加了13个百分点。低于参考价20%以上的房源占比也达到了26.45%。”乐有家研究中心分析师蒋飘说，如今的二手房市场上，买卖双方的心理状态都已经发生了改变。

　　陈金华有着更直观的感受，今年上半年，进入市场且达成交易的买卖双方，有相当大的一部分，皆为去年持续观望的客群。随同利好政策的不断落地，整体价格步入了又一轮调整的进程，对于计划卖房置换的房东而言，即便手中房子的价钱下降较多，他们依旧能够成功购置同步降价的心仪房屋，所以此轮降价出售所造成的“割肉痛感”其实不明显。让利交易，正在成为共识。

　　6月20日，上证报曾通过房产中介，与位于深圳福田区八卦岭片区的盛世鹏程小区的一名业主有过沟通。当时，该业主希望出售一套总面积在132.37平方的大三房，挂牌价为900万元人民币，并且对方明确告知，能够接受的底价在880万元以内。不过，7月2日晚，前述房产中介又屡次打来电话，“房东再次降价，860万元左右就可以成交。”

　　不到半个月的时间内，总价再次下降超20万元。陈金华却表示，这是正常现象。他表示，“我们乐有家的内网上，深圳现有的二手房挂牌量已经超过了8万套。在这种环境下，希望购房上车的客群，能够获得更大的议价空间，购房性价比提升的同时也能拥有更多的决策空间。”

　　乐有家门店成交数据显示，6月深圳二手住宅成交均价为每平方6.05万元人民币，环比下跌4%，同比下跌15%；最新业主挂牌价每平方6.79万元人民币，环比下跌1%，同比下跌11%，“以价换量”特征特别突出。

　　另外， 深圳市 的房地产市场发展得比较早，城市面积又相对较小，早在十多年前，深圳就已经进入了以二手房为主导的市场交易态势。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，进入今年，深圳楼市的新旧分化更为明显，促使换房需求加剧，二手房交易已重回主导地位，并且这个趋势将会延续下去。

　　美联物业深港一号分行置业经理阳秋云也提醒说，需要谨防的是过去半年内，购置二手房的客群应该是近几年资质最好的一批。“自5月29日起， 深圳市 的二手房首付比例已经降至30%，然而绝大部分购房者都会选择支付近半成的房款，同时在和他们的沟通中，我发觉很多客户也都会一次性准备好未来3年的月供。”

　　一手住宅成交量总体平稳

　　部分“网红”项目数据亮眼

　　那么，一手住宅市场在过去半年内，又有怎样的表现？

　　相关数据显示，今年上半年，深圳共有51个新开住宅楼盘，福田、罗湖、南山一共仅占全市的五分之一。全市合计供应新房住宅27555套，同比下降20.3%，环比下降28%。

　　“首先，供应端已经出现变化。”何倩茹分析，由于深圳城市空间的制约，大部分的新开楼盘已经开发到远离市中心的位置，在地理位置上要比很多二手房逊色，加之在日渐成熟的房地产市场上，新房可开发的数量也逐渐减少，以二手房为主供应态势，正在成为现实。

　　“一定水平上来看，深圳一手住宅市场近两年的表现都相对稳定，每月的成交量基本在2000套左右。”阳秋云说，2016年深圳全市的新房成交量还有12万套，但从2022年开始，成交量就骤降至2万套左右，并保持到现在。

　　据了解，2024上半年，深圳新房住宅成交12135套，同比下降25.1%，环比下降21.3%。从整体看，新房市场维持冷热不均，普通项目认筹、去化表现则较为一般。但的确有部分网红楼盘，在多项利好政策的推动下，去化明显。

　　以位于宝安中心区的鸿荣源胤璇为例，该项目共推出129套房源，销售达126套，仅剩3套房源待售，开发商开盘销售金额约14.9亿元人民币，去化率达到98%，是“517新政”后第壹个近乎“日光”的新盘。地处龙华片区的宏发悦见，也保持着较高的热度。

　　陈金华谈到，上述项目在各自三公里范围内皆具备明显的核心竞争力。其中，有的在开盘阶段，周围短时间内无待入市新房可替代，有的则凭借超高性价比突出重围。

图片来源：深圳房地产信息平台

　　数据显示，上半年，整个龙华区的新房成交量一直要领先其它区域，仅在6月，龙华区就成交了609套一手住宅。“原因就是龙华片区的项目普遍采用八五折的营销策略，甚至有部分边缘楼盘实际成交价格接近七折。”陈金华说。

　　中指研究院监测数据显示，2024年6月，深圳新建商品住宅成交2927套，环比增长45.69%；成交面积29.64万平方，环比增长45.26%。

　　中指研究院华南分院顶级分析师孙红梅认为，在5月份一系列楼市松绑政策后，深圳楼盘来访量、看房量上升，市场活跃度明显增强。6月，房企进入上半年业绩冲刺阶段，深圳楼市逐步进入政策效果兑现期，近期新房及二手房成交量均表现出持续上涨趋势。