7月3日，西安经发物业股份有限公司（以下简称“经发物业”，1354.HK，）在港交所上市，成为陕西物业第壹股。

　　《中国经营报》记者观察到，经发物业是西安成长起来的一家地方性国有物业企业，目前公司的业务范围已经拓展到了西安、铜川、韩城和石河子4个地区，此次公司上市募资的主要用途就是收购其它物业公司进行业务拓展。

　　经发物业依托西安经开区的资源，近年来在管建筑面积和项目数量方面均实现了增长，营业收入和净收入也显现出稳健上升趋势。

　　然而，上市之后的经发物业并未受到资本市场追捧，反而是上市首日股票价格下跌幅度就超过11%，次日股票价格再次下跌，下跌幅度超过17%，截至7月5日股市收盘，其股票价格已经从发行价每股7.5港元跌至每股5.86港元，市值缩水至3.9亿港元。

　　对于股票价格下行和毛利率下降等诸多问题，记者致电经发物业，对方声称不接受采访，随即挂断电话。

　　募资扩张

　　经发物业是在西安成长起来的一家区域性地方国资物业企业，公司建立于2000年，隶属于西安经济技术开发区经发集团。

　　近几年来，经发物业发展迅速，根据公司披露的信息，截至2021年年末、2022年年末、2023年年末，经发物业在管建筑面积分别为1080万平方、1320万平方、1460万平方，复合年增长率为16.0%，在管项目数量从2021年的98个增加至2023年的148个，2021—2023年复合增速达22.89%，保持稳定增长。

　　从营业收入及盈利能力来看，2021年、2022年、2023年，经发物业的营业收入分别为5.94亿元、7.07亿元、8.63亿元人民币，复合年增长率为20.5%；净收入分别为0.32亿元、0.38亿元、0.50亿元人民币，复合年增长率为28.0%，整体呈持续增长趋势。

　　不过，虽然经发物业表示，公司的业务范围已经拓展到了西安、铜川、韩城及石河子4个城市，可是， 西安市 场仍旧是经发物业最主要的收入来源。数据显示，2021年、2022年、2023年，来自西安的收入分别为5.9亿元、6.94亿元、8.4亿元人民币，分别占总收益的99.3%、98.2%及97.4%。

　　因此，经发物业此次募资的主要用途就是通过收购其它物业管理公司进行扩张。此次上市，经发物业全球发售1666.68万股H股，每股发售价为7.50港元，募集资金总额约1.25亿港元，所得款项净额约9047万港元。

　　从募集资金用途来看，经发物业计划约53.8%用于选择性收购其它物业管理公司，约20.6%用于将汽油车替换成 新能源 汽车以降低城市服务成本，约10.5%用于进一步开发智慧物业管理系统，约5.1%用于从多样化渠道招聘人才，约10%用于一般业务用途及运营资金以满足预期有机增长及服务多样化。

　　不难看出，选择性收购其它物业公司是经发物业此次募集资金最主要的用途之一，根据公司披露的信息，公司计划使用0.57亿港元，约占募资款项的53.8%，用来收购其它物业公司。

　　不过，目前经发物业并没有确定任何收购或投资目标。经发物业表示，当前市场上有超过100家物业管理公司符合公司的收购目标，这些目标公司足够经发物业扩张计划。

　　较依赖政府资源

　　经发物业依托西安经开区的资源，政务类服务尤为突出，成为其收入的主要来源。

　　招股书显示，经发物业在上市前的股东架构中，经发集团、经发控股是经发物业的控股股东，而经发集团背后是西安经开区管委会，西安经开区管委会通过经发控股持股7.5%、通过经发集团持股67.5%；其它公众股东持股25%。

　　因此，在经发物业城市服务、住宅物业管理服务和商业物业管理服务3条业务线中，城市服务一直是经发物业的最主要收入来源，2021年、2022年、2023年，经发物业的城市服务业务收入分别为3.42亿元、4.10亿元、5.25亿元人民币，分别占总收入的57.6%、58.00%、60.90%。

　　其城市服务业务包含为政府大楼、教育机构、医院提供清洁、秩序维护、设施维修保养等公共物业管理服务，和城市环卫服务、城市增值服务，其主要客户就是政府机构和公共机关。

　　数据显示，经发物业大部分的城市服务收益来自向西安经开区管委会提供的服务。于2021年、2022年、2023年，向西安经开区管委会提供城市服务的 利润分别为1.94亿元、2.18亿元、2.24亿元人民币，分别占城市服务总收益的56.7%、53.1%、42.7%。

　　另外，招股书还显示，西安经开区管委会一直是经发物业单一的最大客户，第贰大客户是经发控股集团。而公司的大部分收益也来自向二者提供服务，2021年、2022年、2023年，经发物业向西安经开区管委会提供服务引发的 利润分别为2.02亿元、2.25亿元、2.33亿元人民币，分别占总收益的33.9%、31.8%、27.1%。同期，经发物业向经发控股集团提供服务引发的 利润分别为0.45亿元、0.53亿元、0.54亿元人民币，分别占总收益的7.6%、7.4%、6.2%。

　　不仅是城市服务业务，经发物业的其它业务也较依赖经发控股集团。

　　经发物业披露，2021年、2022年、2023年，经发控股集团的所有新建物业均交付予经发物业管理。截至2023年12月31日，经发物业总建筑面积为550万平方的30项在管物业由经发控股集团开发，占公司在管总建筑面积为38.0%。

　　2021年、2022年、2023年，经发物业向经发控股集团开发的物业提供住宅及商业物业管理服务引发的 利润分别为1.86亿元、2.00亿元、2.08亿元人民币，分别占同期住宅及商业物业管理服务所引发的总收益的74.1%、67.8%、62.4%。

　　毛利下降

　　值得强调的是，近三年来，经发物业的毛利率不断下降，2021年、2022年、2023年，经发物业的整体毛利率分别为14.5%、14.3%、13.7%。

　　经发物业表示，公司的整体毛利率受到城市服务、住宅物业管理服务及商业物业管理服务三条业务线的共同影响。

　　不过，城市服务作为经发物业最主要的收入来源，其毛利率却低于其它业务线的毛利率，2011年、2022年、2023年，经发物业城市服务业务的毛利率分别为11.0%、10.0%、11.0%。

　　2021年、2022年，经发物业住宅物业管理服务业务的毛利率保持稳定，分别为16.7%、16.8%，但其后的2023年降低至14.7%。上述三年，公司的商业物业管理服务业务的毛利率分别为24.0%、25.3%、21.8%。

　　经发物业上市前毛利下滑，坏账也有所增加。2021年至2023年，其贸易应收款项分别约为1.26亿元、2.13亿元、2.14亿元人民币，对应呆账及其它应收款项拨备分别为670万元、1190万元、1580万元。

　　另外，经发物业招股书还显示，2021年、2022年及2023年，经发物业分别有30个、39个及40个项目发生亏损。这些项目的亏损总额分别为0.19亿元、0.15亿元、0.19亿元人民币，

　　经发物业解释称，城市服务项目之所以亏损是因为公司以相对具有竞争力的价钱获得了项目，以发展与既有客户的业务关系或在物业管理服务市场建立市场地位，可是亏损项目的早期阶段发生相对较高成本，同时，公司配置人员提供现场服务以符合部分亏损项目所需的服务标准，故发生额外成本。

　　而对于住宅物业而言，经发物业认为，部分亏损项目为安置房项目，这些项目收取相对较低的住宅物业管理服务费，且向上调整服务费的空间有限，在部分亏损项目的早期阶段，出租率通常较低，造成收入不足以覆盖成本。

　　而商业物业亏损，主要是在部分亏损项目的早期阶段发生了较高的成本。