股票价格持续下跌之际，万科上半年业绩出现大额预亏。

　　万科7月9日晚间披露业绩预告，预计上半年净收入亏损70亿元至90亿元人民币，同比下降171%至191%，亏损的主要因素，包含与房地产开发项目结算规模和毛利率明显下降、对部分项目计提了减值等多重因素有关。

　　这也是万科上市三十长时间以来第壹次出现中报亏损。利空因素下，万科管理层计划增持。

　　万科当日披露显示，该公司骨干管理人员1862人计划自筹资金2亿元人民币，增持公司A股股票，这也是万科自2022年以来的第壹次管理层增持。

　　中报第壹次巨亏

　　业绩预告显示，万科预计上半年净收入亏损70亿元至90亿元人民币，同比下降171%至191%；扣非后净亏损50亿～65亿元人民币，同比下降157%至175%。

　　相比一季度，万科亏损正在扩大。今年一季度，万科净收入亏损约3.6亿元人民币。以此计算，今年二季度，该公司亏损金额约在66.4亿元到86.4亿元之间。

　　根据choice数据，1993年上市以来，万科中报的净收入始终为正，且稳步上涨，2020年上半年一度达到125亿元之多。

　　对于巨亏，万科归结为以下四点原因。

　　第壹，是房地产开发项目结算规模和毛利率明显下降。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目，和2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，造成报告期结算毛利总额大幅减少。

　　华南一名地产投资人士对第壹财经分析，2020年～2022年是房地产拿地成本较高的阶段。近两年入市销售，刚好赶上楼市低迷阶段，售价较低，出现亏损也正常。

　　对于亏损逐季扩大，万科在9日晚间的一份投资者关系活动记录表中称，一季度是交付结算的淡季，二季度的交付结算规模要明显超过一季度，历史问题造成的业绩压力会体现得明显。例如今年上半年，万科交付了7.4万套房子，其中二季度交付了5.6万套，占比75%。

图片来源：投资者关系活动记录表

　　第贰，是公司对部分项目计提了减值。2023年，万科就已经出现大额减值蚕食利润的情景。根据财报，2023年，该公司新增计提存货降价准备约34.9亿元人民币，影响净收入约29.5亿元人民币。

　　第叁，是部分非主业财务投资出现亏损。第四，是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

　　此前万科也在年报业绩会上公开提到，今年将加强大宗交易和股权交易，回款达300亿元以上。2024年上半年，万科已屡次“瘦身”出售资产，部分资产的销售价格远低于账面价值。

　　领展房地产投资信托基金2月20日披露，已完成了对上海七宝万科广场剩余50%权益的收购。该笔交易对价仅为26亿元人民币，约为评估价的七折。

　　据深圳公共资源交易中心5月27日公告，万科转让的深圳湾超级总部基地T208-0053宗地使用权，由深铁和深圳百硕迎海公司以挂牌价22.35亿元联合竞得。根据万科5月底公告，交易标的的账面值为人民币40.16亿元(含地价、建安成本等)，根据账面成本计算，这次交易预计影响当期损益约人民币-17.85亿元人民币。

　　“公司为保证资金流安全，通过价格折让加大库存去化和资产处置力度，造成公司业绩压力进一步加大。另外还有部分项目计提减值和部分非主业财务投资出现亏损。”万科方面称。

　　是否影响资金流？

　　业绩巨亏，是否将对万科的钱财流及债务偿还，发生相应影响？

　　万科在上述投资者关系活动中表示，因为行业销售回款在前，结算收入利润在后的特点，中期业绩数字大部分体现的是历史经营结果，对当期资金流不构成影响。

　　万科方面还称，公司上半年借了600多亿元人民币，偿还500多亿元人民币，所以有息负债总体会增长，可是如果看付息债务（含供应链融资），整个债务结构实际上就是有一些优化，降低了一点短时间的到期的债务。

　　上半年，万科已完成多笔公开市场境外债务的兑付。其中3笔境外债的偿付，折合人民币约105亿元人民币，3笔境内公司债和中票的偿付，合计50亿元人民币。下半年，万科境内公开债券还剩余2笔，合计共43亿元人民币。万科方面称，针对下半年债务，通过经营端资金流、过渡银团等渠道已经有相应偿还安排。

　　除了公开市场债务融资工具，万科还有部分非标债务。根据万科《2023年度第四期中期票据募集说明书》，截至2022年末，万科金额排名前十的非传统融资合计253.82亿元人民币，涉及 平安银行 、中原信托有限公司、新华资产管理股份有限公司等许多家企业。其中，新华资产管理股份有限公司的一笔26.25亿元的借款将于2024年12月到期。

　　万科管理层增持

　　从5月下旬开始，万科股票价格持续下行。5月24日，该股收盘价还为8.99元/股，截至发稿，已经仅剩6.59元/股，区间下跌幅度超过30%。

　　股票价格下跌、中报大额亏损之际，万科管理层计划增持。根据披露，万科骨干管理人员拟自筹资金合计2亿元人民币，委托第叁方通过信托计划自愿增持公司A股股票。万科全职董事、监事和顶级管理人员，集团党委成员等15人出资额很多于7300万元人民币，其它骨干管理人员共1847人出资额不高于1.27亿元人民币。

　　万科在公告中称，增持目标是基于对行业和公司未来发展的长期信心，骨干管理人员拟实施增持计划以维护股东利益，增强投资者信心。

　　而这是近十年以来万科管理层、董事第叁次增持。第壹次发生在2015年的“宝万之争”期间，第贰次则发生在2022年房地产行业整体进入“寒冬”之时。

　　根据年报，截至2023年底，万科6名管理层合计持有726万股股票。