徐汇区案例编写组

　　【编者案】为深入学习贯彻某某某新时代中国特色社会主义思想和习主席考察上海重要演讲精神，推动十二届市委三次、四次全会精神落实落地，增进理论创新和实践创新良性互动，中共上海委宣传部开展“新思想引领高质量发展”优秀实践案例征集活动。通过组织遴选一批优秀案例，深入总结上海以首创性实践推动高质量发展的探索成果，深入说明中国理论指导下的上海实践及其彰显的中国事理，充分展现党的创新理论的强大真理力量和实践伟力。为生动反映全市各部门各单位在推进高质量发展中形成的好经验、好做法、好机制，切实施展优秀案例的示范带动作用，现将这批优秀成果以专版形式逐渐刊发。本站聚焦上海16个区的优秀案例，今天刊发徐汇区专版。

　　党的二十大报告指出，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，强化城市基础设施建设，缔造宜居、韧性、 智慧城市 。2023年，习主席考察上海时再次强调，要全面践行人民城市重要宗旨，“把增进民生福祉作为城市建设和治理的起点和落脚点”。上海是人民城市重要理念首提地，民生是城市发展的重要领域。城镇老旧小区改造是关系到民生福祉的大事，也被称为“最难啃的硬骨头”。认真解决人民群众热切盼望的“老小旧远”问题，既是满足人民对美好生活向往和推动共同富裕取得更加本质进展的一定要求，也蕴含着城市创新发展的重要动力，考验着城市工作者的能力水平。

　　创新动因

　　老旧住房改造是一道世界性难题。由于牵涉众多市民，利益诉求复杂、资金平衡困难、矛盾纠纷高发、更新周期漫长，因此这项工作也有“天下第壹难”之称。

　　徐汇区长桥新村始建于1958年，总建筑面积约6.13万平方，涉及居民房屋1352证，非居房屋10证。这里是上海较早的一批工人新村。随同着时间推移，小区房屋及基础设施逐渐老化损坏，居住环境恶化，老龄化水平加深，社区失去活力。近年来，随着这些问题日益严重， 老百姓 改善居住条件的愿望更为迫切。

　　为早日实现居民们的“安居梦”，徐汇区曾于2008年、2014年先后启动“拆落地”改造试点工作，均因居民未达成一致意见而按下暂停键。除了做群众工作有难度，两次改造失败也受政策天花板所限制。一方面，存在大量居住条件很差的房子，绝大多数居民渴望旧改的呼声强烈；另一方面，小区属于小梁薄板房屋，原则上只能进行贴扩建或拆除重建。如果没有政策突破和旧改模式的创新，类似地块的旧改工作将被长期“锁定”。

　　2023年，根据市委对徐汇的新定位新要求，徐汇区委、区政府坚持以人民为方向的发展思想，努力践行人民城市重要宗旨，把“三旧”变“三新”工作放在更加突出的位置，下定决心“啃硬骨头”。长桥新村作为以旧城区改建推进老旧住房更新的第壹批试点项目，坚持“财力一分增长，民生一分改善”的基本规则，在财政“紧平衡”状态下，探索了一套可复制可推广的市场化运作旧城区改建新模式，成功走出了一条非成片二级以下旧里进行征收改造的新路子。

　　主要做法

　　（一）旧改路径上做减法，破解“政策走通难”

　　2022年7月，上海历史性地全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造。对于非成片二级以下旧里的改造，原则上不再以征收方式进行。2023年3月，《上海城市更新行动方案（2023—2025年）》确定全面实施城市更新“六大行动”，尤其是将综合区域整体焕新行动摆在突出位置。而需要整体焕新的区域往往又是区位优势明显、发展需求强烈，但各类要素混杂的关键地块，因此旧改的成本更高、难度更大，政策口径很难统一。

　　徐汇区委、区政府根据两旧一村实施意见“在区域统筹平衡的条件下，老旧住房区域可借鉴和沿用中心城区旧改相关政策”，综合考虑提升城区功能、激发创新活力、改善人居环境等多元目标，创造性地提出对关系城区重要功能区发展转型的老旧住房区域，涉及道路、绿化等重大工程建设的老旧住房区域，以旧改征收方式探索风貌区内不成套里弄房屋改造等三类老旧住房区域实施征收改造，并积极争取市级部门同意。同时，创新探索“区企合作”的旧改新模式，将长桥新村两个片区旧城区改建合并推进。为推动旧改政策创新，徐汇区组织相关部门和专家学者深入研究可行性路径，屡次向市住建委和“两旧一村”专班沟通项目方案，并专门向市人大常委会汇报试点工作思路。经过研究和沟通，2022年11月上旬，市相关部门正式同意以旧城区改建方式整体推进长桥新村老旧小区改造。

　　（二）资金来源上做加法，缓解“资金平衡难”

　　旧城区改建工作，资金投入巨大，财务成本是否平衡成为项目能否顺畅实施的关键。2020年上海成立城市更新中心，成为全市统一的旧区改造功能性平台，通过市场化融资手段，成功实施了一大批旧区改造项目。为解决改造资金短缺问题，徐汇区政府与市城市更新中心（地产集团）合作，根据“市区联手、政企合作”的工作模式，以旧城区改建方式推进长桥新村改造。徐汇区人民政府负责制定城市更新计划，分解任务，压实责任，负责房屋征收、安置房源筹措，严格控制征收成本，按进度征收腾地工作，负责做好政策宣传、矛盾化解等。市城市更新中心施展市属功能性国企优势和城市更新骨干主体作用，强化统筹作用，吸引更多社会资金参与城市更新。

　　具体而言，一是组建领导小组。徐汇区政府与市城市更新中心组建“徐汇区政企合作城市更新工作领导小组”，双方主要领导担任组长，相关部门共同参与，定期召开工作例会，作为合作决策平台。二是成立平台公司，作为徐汇区政企合作城市更新改造的实施主体，合作双方委派人员组建团队，开展房屋征收、银行融资、规划调整、协议出让、招商股转、开发建设等工作。三是落实项目资金。根据“条件最优、时间最快、服务最佳”的准则，选择贷款合作银行，具体参照政企合作旧改项目融资条件。四是确保方案平衡。根据“算大账、安全账、民心账、长远账”的要求，测算资金整体需求。通过降低银行融资成本、优化调整规划、减免公房残值等多种方式，制定资金平衡方案。

　　（三）力量整合上做乘法，化解“部门协同难”

　　为推动城市更新和旧城区改建，徐汇区委、区政府成立了房屋征收指挥部、住房改造指挥部、风貌更新指挥部，会同街道等相关部门集中精干力量并组织群众工作能手，以体制机制创新实现部门协同、力量整合。在区委、区政府的坚强领导下，区房屋征收指挥部、区建设管理委（区更新办）、区住房保障房屋管理局、徐汇城投集团和长桥街道集结精兵强将，明确各方职责，统一思想认识。长桥基地共组建20个工作小组，每组2人，以“白+黑”“5+2”的工作节奏密切配合。在各小组设置党员先锋岗，构建“一个目标、一个责任区、一名党员”的工作格局。在党建引领下，各方面做到各司其职、分工合作。

　　相关部门精准开展服务保障，打好民生“组合拳”。区房屋征收指挥部、区建设管理委（区更新办）、区住房保障房屋管理局、长桥街道、第壹征收事务所屡次召开各类协调会议，商讨项目征收补偿方案、公房买卖面积、签约主体等诸多问题，形成一致意见，为加快推进项目提供了有力保障。长桥新村征收项目总证数多，涉及人员广，小区历史悠久，存在房屋性质多样、类型不同、权属复杂、承租人不幸去世等各类情况，加上部分被征收人对前期调查不配合或不提供相关资料，征收工作一度陷入被动。区住房保障房屋管理局、长桥街道带头到项目基地现场，针对签约主体的确认、遗产继承、法院查封等诸多问题进行排摸调查，历时30天，终于明确了工作思路和操作细节，确保征收工作顺畅推进。

　　（四）答疑释惑上做除法，纾解“群众工作难”

　　针对面上问题，事无巨细地答疑释惑，努力消除群众心头疑虑。长桥街道连续组织召开60场居民座谈会，有近1000名居民参加，邀约相关部门对房屋类型的认定、面积不同、评估价格、安置房源等诸多问题一一解答。召开听证会，就居民比较关心的征收政策、方案内容、推进节点等进行解读和宣讲，并围绕房屋类型、建筑面积、评估工作等诸多问题开展答疑。

　　针对具体问题，用心用情反复登门，把征收工作做实做细。征收令和“两清”上墙后，一些“个性化”问题逐渐显现，经过仔细排摸，有近20户居民家庭思想上存在着很大的疑虑。区房屋征收指挥部、区建设管理委（区更新办）、区住房保障房屋管理局、长桥街道和第壹征收事务所成立20人攻坚小分队，采用承包制，对心有疑虑的居民不断登门，反复讲解政策，面对居民的不理解，还专门邀约律师、法官等专业人士上门讲解，最终获得了居民的认可。

　　针对疑难问题，征收指挥部职员主动出击化解矛盾。指挥部联合居委、街道司法、律师等专业团队，为居民化解家庭矛盾70屡次。围绕重点问题分类召开10场圆桌会，针对性回复补偿金确认、帮扶救助等诸多问题。聚焦难点家庭，采用“小板凳坐在家门口”的形式，持续3个月、累计千余次开展一对一沟通、耐心调解，努力敲开百姓心门。

　　发扬“党员先行”的先锋精神。征收范围内124名党员主动带头递交“两清”材料与预签约，部分党员克服三代同堂等实际生活困难，身先士卒带头拆违，为居民群众做表率。居住在长新二村的谭双华是一位88岁高龄的老人，也是一位光荣在党50年的老党员，在第壹轮征询工作中，积极施展党员示范作用，在子女对征收工作犹豫不定的关键时刻，她力排众议说服子女，在一征意见书上签下“同意”，展现出一名党员的高尚觉悟。

　　实际成效

　　（一）用“真心”换“征心”终圆居民“新居梦”

　　长桥新村片区旧城区改建项目是长桥街道“两旧一村”的首战，工作量巨大。针对居民群众对征收政策口径不了解、不理解、不认同等情况，党员干部分块包楼，从和 老百姓 “混个脸熟”到“搭得上话”，再到“谈得了心”，及时回应居民关切的各类问题，缓解居民焦虑情绪，把群众关注的焦点问题疏通好。经过近半年的努力，于2023年8月25日实现签约率99.93%。该项目生效，圆了 老百姓 十多年的“新居梦”。

　　（二）走出非成片二级以下旧里旧改征收“新路子”

　　通过“市区联手、政企合作”，不同主体充分施展各自优势。通过城市有机更新，以创新的思路、办法、机制，实现目标聚焦、工作聚焦、政策聚焦。尤其是根据“算大账、安全账、民心账、长远账”的要求，实现区域平衡、动态平衡、长期平衡，强化区域功能规划，提高土地利用效能，用活市场机制，推动项目落地，在不断改善基本居住条件的同时，强化城市公共安全，完善城市功能，提升城市品质，最终探索出一条可复制可推广的市场化运作旧城区改建新路子。

　　（三）形成党建引领居民群众“一线工作法”

　　一是织密关系网，在一线“零距离”联系群众。根据“征收工作推进到哪里，党组织就建在哪里，党建工作就开展到哪里”的要求，健全优化旧改征收“临时党委+临时党支部”的二级组织设置，将党的工作触角延伸到征收工作的最前线。在征收基地因地制宜组建工作组，每个工作组对口联系若干被征收居民，负责做好居民的基本情况排摸、矛盾问题化解、签约外搬等全过程工作。

　　二是激发自治力，在一线“全覆盖”发动群众。让居民群众充分了解、充分表达，参与到征收工作的全过程。积极搭建“红色议事厅”平台，将征收工作推进中的难点问题作为民主协商的议事议题。积极挖掘征收地块中的党员骨干、群众骨干，加入征收工作组，发动群众做群众工作，为签约提速。

　　三是巧用朋友圈，在一线“组团式”服务群众。针对征收地块老年人、残疾人等特殊群体较多的客观情况，在签约搬离中为特殊困难居民提供个性化、精准化公益志愿服务，用党建的温度让改造更加暖心。例如，长桥新二村居民区内有五位热心的老阿姨，被大家称为“五朵金花”。她们每天自发组织起来，利用午后闲谈、晚间散步等时间段，帮助宣传征收政策。对征收意愿不强、签字主意摇摆的居民，五位阿姨会组团去该居民楼下聊天吹风，帮助居委一起做好群众工作，有效推进征收动员。

　　（四）探索旧改征收全程闭环“七字诀”

　　一是“摸”清底数，做到知己知彼、精准施策。发扬工匠精神，点面结合、条块融合、由表及里、由浅至深，整合房籍、户籍、权利人信息等各类数据信息，做到房屋、居住、居民信息全量掌握。

　　二是“联”合力量，做到捻线成绳、同向发力。长桥街道联合区建设管理委、区住房保障房屋管理局等精准研究“一户一策”，借力市区各委办局、人大代表、政协委员、老法官、老书记、调解员等多元力量化解居民沟通难题，联系居民所在单位做好政策解释工作。

　　三是“跨”前一步，做到提前介入、预热造势。街道主动跨前破圈，和征收公司并肩作战。领导班子划片包干，下沉到工作地块，做到人在现场、工作在现场、指挥在现场。

　　四是“听”取民意，做到沟通到位、信任牢固。让居民充分了解政策口径，群众共商共议补偿方式，确保民意沟通通顺无阻、充分到位。

　　五是“聚”合民心，做到化解难题、群众暖心。本着以人民为方向的基本规则，在符合政策法律的条件下，尽可能想法子解决群众实际困难，让群众满意。用真心换真情，反复上门沟通，使用“土言土语”，与群众建立牢固的感情联系。

　　六是“压”茬推进，做到目标明确、重点突出。明确各阶段工作重心，有的放矢，各阶段均倒排时间表，为达到100%的工作组张贴红榜，营造“比学赶超”的氛围。

　　七是“党”建引领，做到指挥有力、如臂使指。充分施展党组织核心引领作用，将支部建在项目上、党旗插在工地里，实现指挥前移、组织前移、工作前移。

　　总结思考

　　习主席屡次强调，城市工作是一个系统工程项目。做好城市工作，要顺应城市工作新形势、改革发展新要求、人民群众新向往，坚持以人民为方向的发展思想，坚持人民城市为人民。长桥新村旧改深刻践行了人民城市重要宗旨，生动诠释了习主席有关城市工作的一系列论述，走出了一条中国特色城市更新路子，书写了一幅以人民为方向的城市更新动人画卷。

　　一是把宜居安居放在首要位置，将民生服务摆在突出地位。习主席指出，“城市建设务必把让人民宜居安居放在第壹位”“要把增进民生福祉作为城市建设和治理的起点和落脚点”。以人民为方向的城市建设，务必将民生摆在突出地位，城市发展要为人民创造高品质生活而服务，要把民生问题作为城市工作的重中之重来抓。长桥新村旧城区改建，根本上是为了解决居民的“安居”问题，让人民群众能够圆了新房梦。同时，长桥新村将社区公共空间建设融入地块规划，聚焦“一老一幼”，加大基本公共服务体系建设力度，加快构建“15分钟社区生活服务圈”，扎实推进民生实事工程，有力夯实民生保障基底。通过认真解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，深刻体现了“人民城市为人民”的思想理念。

　　二是将民主协商融入治理常态，在法治轨道上推进城市更新。习主席指出，要把全过程人民民主融入城市治理现代化，构建人人参与、人人负责、人人奉献、人人共享的城市治理共同体。长桥新村旧改尊重群众的主体地位，做到问需于民、问计于民、问政于民，充分调动人民群众参与旧改征收的积极性和主动性。坚持“现场为王”“一线办公”，召开征收工作推进会200余场，居民动员会、居民座谈会、听证会、家庭调解会等140余场，通宵达旦、逐个突破，用“真心”换“征心”。在打通政策节点、推动民主协商的进程中，始终坚持依法依规的底线思维，坚持公开透明，不搞不同化对待，以此赢得群众的信任和认可。

　　三是把可持续发展作为核心要务，统筹推进区域发展、产业转型和民生福祉。习主席强调，城市和经济发展两者相辅相成、相互增进。长桥新村旧改重视均衡发展，体现系统思维，推动城区面貌更新、产业转型和民生福祉同步解决。统筹规划、建设、管理三大环节，统筹政府、社会、市民三大主体，从全局高度创新解决政策路径和资金平衡等难题，通过旧城区改建持续推动区域发展和能级提升，为增进民生福祉、保持社会稳定奠基坚实基础。

　　四是把党的领导作为根本保障，充分施展党建引领的制度优势。习主席强调，要全面践行人民城市宗旨，充分施展党的领导和社会主义制度的明显优势。以人民为方向的城市建设理念能否落到实处，关键看党的领导是否坚强有力。在长桥新村旧改进程中，徐汇区委坚决贯彻落实总书记人民城市重要宗旨，勇于负担负责，勇于创新，体现了党的领导下攻坚克难的巨大成效。在区级层面构建了“党建联席会议+临时党支部+党员先锋队”的党建领航机制和党建工作架构，把党建贯穿于旧改全过程，缔造了党建引领旧改的“新标杆”。充分施展党建引领的制度优势，充分施展基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，坚持支部建立在一线，践行党员行动在一线，强化党性锤炼在一线，整合优势资源，多管齐下，推动旧改征收工作顺畅完成。

　　党的二十大报告指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。在长桥新村旧改中，徐汇区锐意创新，系统谋划，锻长板、扬优势、优布局、强功能，奋力谱写中心城区以旧城区改建为抓手推动高质量发展大文章。面向未来，徐汇区将更加积极把城市更新作为推动高质量发展的重要途径，更加努力推动发展转型、功能拓展、民生改善、品质提升，持续不断地将习主席殷殷嘱托落实落地，为中国式现代化建设贡献更多经验范例。