本站记者陈晶晶北京报道
随着市场环境变迁、房地产行业周期性调整，保险公司“一改前态”，纷纷减持或退出地产股股票，转向投资不动产，从“股东”变身为“房东”。
《中国经营报》记者统计，2023年，险资大规模出资投资不动产，总计14笔大宗交易。其中商业办公楼、产业园区、物流仓储等经营性不动产项目受到险企偏爱。2024年，这一趋势越发强化，仅今年上半年就投资超过10个项目。
多位保险行业投资人士和专家对《中国经营报》记者表示：“各家的起点可能有所不同。一些公司可能是基于‘抄底’的配置思路，另一些投资则可能是出于资产置换的考虑。归根结柢，险资投资始终立足于长周期视角而非短暂获取利益视角。投资性不动产具备卓越的长期回报水平、稳定经营期间的钱财流，可有效改善保险公司整体资产组合的危险和回报结构。”
险资热情高涨频出手
国家企业信息查询系统显示，7月1日，烟台芝罘万达广场有限公司发生股权变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“大连万达商管”）退出，坤华（天津）股权投资合伙公司（有限合伙）（以下简称“坤华”）、坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司（以下简称“坤元辰兴”）两家公司为新股东，分别持股约99.99%、0.01%。穿透股权来看，坤华由新华人寿保险股份有限公司（以下简称“ 新华保险 ”，601336.SH）、中金资本运营有限公司（以下简称“中金资本”）分别持股99.90%、0.10%。
两个多月前， 新华保险 和中金资本还接盘了北京万达广场实业有限公司（以下简称“北京万达实业”）。根据股权变更情况来看，大连万达商管退出，新增股东坤华、坤元辰兴。
除了 新华保险 外，工商信息显示，阳光人寿保险股份有限公司（以下简称“阳光人寿”）、大家人寿保险股份有限公司等险企也“看上”了万达广场。
5月31日，合肥万达广场商业发展有限公司的股东大连万达商管退出，新增苏州联商壹号商业管理有限公司（以下简称“联商壹号”）为唯一出资人。股权穿透显示，联商壹号的间接控股股东为丽水联融壹号股权投资合伙公司（有限合伙）（以下简称“丽水联融壹号”），而丽水联融壹号最终控股股东为阳光人寿。
值得强调的是，外资险企友邦人寿保险有限公司（以下简称“友邦人寿”）近年来也加大了不动产投资。
今年1月31日，友邦人寿收购了位于 北京市 向阳区中央商务区（CBD）的办公楼项目控股权。
据采访了解，友邦人寿以近24亿元人民币的总对价从凯德投资旗下公司收购该项目95%的股权，此投资项目的钱财主要来源于保险责任准备金。凯德投资旗下公司将持有剩余5%的股权并继续负责项目后续的租赁、运营等资产管理工作。
友邦人寿方面对本站记者表示：“本次投资是友邦人寿成立以来在北京的首个直接地产投资项目，也是公司持续投资本土市场、深耕并推动实体经济健康发展、把握多元发展新机遇的又一有力举措。继2023年年初完成上海北外滩友邦金融中心综合地产项目投资之后，友邦人寿再度进行直接地产收购，彰显了公司坚持‘长期主义’、持续投资我国的信心和决心。”
多重考量影响险资投资策略
在现今低利率环境下，加之新会计准则实施的影响，保险公司的房地产投资方式和目标与以往大不相同，投资策略也发生了转变。
一家大型券商公司非银研究团队资深分析师对记者分析表示：“目前，固收类资产仍然是险资投资的基本盘。然而，债券收益率正持续走低，险企面临的利差损挑战在加大。同时，权益类资产配置也面临一定困境。保险公司近期频繁接盘一线、二线城市的商业办公楼、产业园区该类收租性质的不动产，可以弥补部分债券的低票息，提高资产端收益。”
“据我所知，当前保险公司新配置的一些债券收益率实际上很低，有的票面利率只有2%左右，无法覆盖负债端业务成本。具有收租性质的不动产，尤其是成熟的商业综合体，有稳定的钱财流提供。随同着时间的推进，其资产价值还有望得到提升，为险资造成双重收益。在盘活存量资产及多项政策的引导下，险资加码地产物权资产的 势头未来将会持续很长一段时期。”上述资深分析师对记者进一步表示。
有市场人士公开表示，一些流动性承压的房企为加快资产变现、回笼资金，将较为成熟且优质的商业地产项目以打折价摆上货架，为保险资金“抄底”造成机遇。
镜鉴咨询开创人张宏伟接受本站记者采访时表示：“当前尚未处于最底部，可是大体上，可以说是房地产市场调整比较深度的阶段。从大宗交易来看，应该是一个比较好的布局窗口期。”
“第壹，2024年上半年，国内各地密集出台了多项房地产新政，稳定市场、去库存、防风险。中共中央政治局会议发出重要信号，提出要‘统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施’。相信接着还会有更多有关房地产去库存的组合型措施出台。第贰，房地产企业手中有大量资产，包含闲置土地、一二线城市优质的商业办公楼、运营类的资产，险资可以乘政策东风去低价‘捡漏’。第叁，从全球经济政策和货币政策来看，可以说进入了降息周期，险企可以瞄准这个时机，对一二线城市当中的一些核心优质资产去收并购。”张宏伟对记者进一步说。
有保险公司投资端责任人向记者透露称：“现在物权的价钱比较低。更关键的是，个别保险公司之所以有较强的收购意愿，是因为在价格非常便宜的条件上，一些不动产项目套上杠杆，或可能实现年化率8%。”
打通全链条投资体系
目前，在我国正式上市38只公募REITs中，多数获配机构名单中都有险资身影。值得强调的是，在公募REITs市场，险资还增添了管理人角色。未来，险资会进一步做好REITs底层资产的重要培育者与供给方角色。
去年10月， 中国人寿 资产管理有限公司、泰康资产管理有限责任公司、 太平洋 资产管理有限责任公司、 中国人保 资产管理有限公司、平安资产管理有限责任公司等5家保险资管机构获准开展ABS及REITs业务。
彼时，上述保险资管公司相关责任人公开表示，我国公募REITs市场处于起步阶段，商业地产公募REITs发展空间广阔。未来，保险资管和公募基金联动，发行以保险资金投资的条件设施股权项目为基础资产的公募REITs产品，将更有助于盘活保险资金投资的条件设施股权项目，进一步释放投资基础设施、服务实体经济的潜力。
张宏伟对记者表示：“我国深入推动经济结构调整和新旧动能转换，不动产的底层逻辑由之前的资产和投资属性逐渐转变为产业和发展保障属性，‘新经济’产业的蓬勃发展驱动了领域内现代化基础设施的海量市场需求，支撑着物流地产、 数据中心 等领域的稳健发展，同时也推动生物制药、科研中心等‘专业产业地产’机遇快速涌现。”
平安创赢资本管理有限公司总经理林晔公开撰文表示，保险资金作为不动产市场的重要参与者，不仅具有较强的一、二级市场产品投资能力，同时拥有较强的优质资产挖掘和主动管理能力，具备构建横跨资产建设期、运营期和上市退出期的全生命周期，包含债权、ABS、类REITs、Pre-REITs、公募REITs等多种产品形态的一体化综合投资体系的能力，可以作为基石投资者、资产孵化器、计划管理人三重身份全产业链参与系统性的REITs投资生态构建。
“有了配套政策支持，打通退前途径好比REITs。保险公司把底层资产打理运营好，底层资产园区接近满租，运营平稳，然后将成熟的资产资本化，发行REITs得到退出，实现存量资产盘活，投资资金和收益回笼。”张宏伟说。
