住房利好政策接连推出，顺应政策调整，近期又有多家银行推出了“先息后本”的房贷还款方式，该类产品一经推出就快速引发市场热议。

　　目前，证券时报·券商中国记者走访发现，目前已经有部分城市银行客户申请贷款“先息后本”服务，但也有银行客户认为“先息后本”会造成后期还款压力过大。多位分析人士对记者说，前期的阶段性偿息“减压”期过后，本金偿还的压力和风险不容忽视。

最低可还1元本金

　　最近， 平安银行 、 建设银行 、 兴业银行 在内的多家银行先后推出房贷的“先息后本”还款业务。总结而言，市场上“先息后本”的主流方案为“先息”期数24至60期，贷款人仅需偿还利息，偿息期过后，则需在剩余贷款期限内按期偿清余下贷款。有银行表示，此举是为了降低房贷客户的还款压力，每月最低可以只还1元本金。

　　以5月底推出该产品的 平安银行 为例，该行住房按揭贷款“特色还款方式”包含“二阶段还款”“双周供”“轻松还”和“气球贷”等四大类。记者了解到，气球贷是指借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归支付贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。

　　不过，证券时报·券商中国记者走访获悉，部分银行的房贷“先息后本”还款业务在一些地区暂未落地。 平安银行 北京某支行一位信贷客户经理对记者表示，当前该行还没有房贷“先息后本”的业务，其它类型的“气球贷”例如抵押经营贷可以办理“先息后本”的模式。

　　也有家住北京的建行房贷客户透露，其建行手机银行上显示“该笔贷款所在地区暂未开通还款计划调整服务”。 平安银行 深圳福田某支行客户经理也表示，该行暂时没有落地“气球贷”业务。

　　其实，房贷还款“先息后本”模式已不是新鲜事，早在两年前就有银行推出类似业务。

　　证券时报·券商中国记者从 兴业银行 获悉，2022年2月底，该行上线一款名为“随薪供”的产品，针对中长期个人一手、二手住房贷款客户，但设定最长期限仅有3年，在该期限内暂停归支付贷款本金，只偿支付贷款利息，是降低短时间还款压力的一种还款方式。

　　而 建设银行 2022年起也在多地分行推出名为“轻松供”的类似产品。该产品将个人住房贷款在贷款期限内划分为两个阶段：第壹阶段，按月归还1元本金和当月应归还的贷款利息(可根据借款人需求自行确定第壹阶段期限，最长不高于三年)；第贰阶段，在剩余贷款期限内，剩余贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息方式还款。

适用未来收入改善人群

　　“我看到‘先息后本’的宣传时也心动了。”李先生告诉证券时报·券商中国记者，自己仍有约200万元的房贷，其所在的借款银行暂未推出该类服务。不过，李先生也存在疑虑：“一想到后期本金的压力，我还是想先按揭还款。”在社交媒体上，像李先生这样对房贷“先息后本”望而生畏的群体并有很多。

　　证券时报·券商中国记者算了一笔账，以建行“轻松供”为例，假设贷款100万元、还款期限30年，利率3.5%。常规等额本息还款方式，月供需要4490元。若在两年前使用该产品，则每月只要还1元本金，月供在2800元左右。但由于使用该产品后延后偿还本金，最终引发的利息则高于等额本息将近6万元。

　　多位分析人士告诉证券时报·券商中国记者，前期的阶段性偿息“减压”期过后，本金偿还的压力和风险不容忽视。不管后续如何偿还，本金偿还压力都是增大的，若对收入和偿还能力计算不到位，容易发生违约风险。

　　 广东省 城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对证券时报·券商中国记者表示，该类产品针对的是当前对还款有疑虑的年轻人、新市民等买房主体人群，在目前承接贷款需求有限的情景下，“先息后本”的设计，能一定水平上减轻购房者的压力和疑虑。

　　李宇嘉分析称，当下居民按揭贷款申请意愿不强，而银行面临资产荒的情景下，仍把按揭贷款作为优质资产来抢，造成银行之间的竞争加剧。各银行之间，除了贷款利率竞争，更多是服务的竞争，再加上当前银行降低利率争抢客户的空间有限，通过贷款产品设计和创新来拓客就成为一种选项。

　　博通咨询金融领域资深分析师王蓬博分析认为，目前有鼓励房地产的政策出台后，银行抓紧窗口期推出相应的产品，既能稳住存量用户，也能吸引新客户，这是最主要的动机。目前银行资产端承压，房地产端仍是优质资产和出口之一，“先息后本”的产品也能够促使银行在行业竞争中发力。

　　易居研究院研究总监严跃进对证券时报·券商中国记者表示：“通常是对后续五年收入状况持续改善的家庭，可以尝试此类服务。但轻易认为后续偿还能力增加，或误判收入状况，就容易发生新压力和风险。”不过，严跃进也认为对于商业银行而言，大规模推进此类模式同样会造成风险，建议对于部分阶段性偿付压力有减轻需求的顾客，商业银行可以做个体评估后实施。

存量房贷调整呼声再起

　　近期房地产新政后，各地逐渐取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低。有机构统计，近期30个样本城市的首套房贷利率平均下降20BP（基点），降幅最多的城市达到45BP，最低利率降至3.15%。

　　相对来说，此前购房的顾客存量房贷利率仍维持在4%以上。2023年四季度，央行披露的数据显示，23万亿元存量房贷被下调利率（占房贷总规模约60%），调整后的加权平均利率4.27%。相比新发房贷利率，二者之间的利差再次拉大。

　　在此环境下，又有一些银行客户选择对存量房贷提前还款。家住上海的吴先生告诉证券时报·券商中国记者，今年5月他再次向银行申请提前偿还房贷13万元人民币，这已经是他8个月内第5次还款，前后总共提前还贷140万元人民币，为此拼光了此前的积蓄和大半年收入。吴先生表示，近期他所在的企业正在裁员，提前还款主要是出于对未来收入不稳定的担忧，以主动降低负债。

　　据 国泰君安 证券韩朝辉团队日前发布的研报，2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位，已达到历史前高水平，反映居民提前还贷行为明显增多。

　　韩朝辉团队分析认为，本轮居民早偿潮由高收益资产荒（存款利率调降、长期国债指导、大额存单停售、手工补息治理）驱动，因而熄火的关键是扭转居民对于资产荒的向往，根本措施在于促使价格平稳回升、提升通胀预期。

　　近期，有专家发文呼吁，再次降低“存量房贷”利率的时机已到。中原地产首席分析师张大伟近日发文，呼吁再降存量房贷利率。他认为，存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及多方面的利益和市场预期，当下房地产市场最缺的是“信心”，稳楼市救市的目标是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点，普通 老百姓 每月就可以有更多钱去消费。

　　不过，有多位专家认为，短时间内，商业银行继续降低存量房贷利率的动力不足。李宇嘉对证券时报·券商中国记者表示，银行负债成本很高，贷款利率不断下滑，银行收益面临较大挑战，所以短时间内贷款利率下降的空间不大。

　　 长江证券 分析师马祥云团队研报中预计，短时间内再次下调存量房贷加点概率较低。2023年这轮下调是当时存量房贷利率相对较高，接近5%。当时政策调整时提到，下调部分是银行历史上的逾额加点，因此如果再次下调，就意味着务必突破历史政策。近期银行净息差再创历史新低，造成营业收入、利润下滑，银行经营压力造成出台冲击较大的政策会更审慎。