在美国，一笔交易就像“炸弹”，引爆地产圈！

　　当地时间6月11日，彭博社报道，美国房地产巨头Related Companies旗下一栋办公楼即将以大幅折扣价格出售。这栋位于纽约曼哈顿西44街的物业，2018年购入的价钱为1.53亿美元（约合人民币11亿元），但如今出售的价钱已不到5000万美元（约合人民币3.6亿元），下下跌幅度度达67%。

　　这笔交易或许只是美国商业地产市场惨烈现状的一个缩影，当前越来越多的机构正在亏本出售办公楼。今年5月份，美国得克萨斯州沃思堡最高的建筑—伯内特广场被得州Pinnacle银行以1230万美元的价钱买下，相比三年前的成交价（1.375亿美元）下跌幅度高达91%。

　　值得注意的是，市场对美国商业地产市场的担忧正在银行系统中蔓延。据数据显示，到2025年年底，到期的美国商业地产贷款总量将超过1万亿美元，而到2027年，这一数据将达到2.2万亿美元。这表明，美国商业地产的困境可能在未来两年内成为最大的潜在危机。资管巨头 太平洋 投资管理公司（PIMCO）最新警告称，美国将有更多的地区性银行出现倒闭，因为这些银行账面上的问题商业房地产贷款“非常集中”。

　　狂跌67%

　　当地时间6月11日，彭博社援引知情人士报道称，美国房地产巨头Related Companies旗下一栋办公楼即将以大幅折扣价格出售。这栋位于纽约曼哈顿西44街的物业，2018年购入价格高达1.53亿美元（约合人民币11亿元），但如今，出售的价钱已不到5000万美元（约合人民币3.6亿元），价格下下跌幅度度将达67%。

　　这笔交易属于所谓的short sale（即亏本出售）。知情人士称，这栋办公楼的贷款余额超过1亿美元。意味着，这栋物业的出售价，甚至低于未偿贷款余额。

　　对于这则报道，Related未立即回应置评请求。

　　当前，美国曼哈顿及其它地区的办公地点空置率和办公室改建为住宅的现象继续激增，Related亏本甩卖商业地产的动作标志着，美国后疫情时代的办公楼市场又一次遭受重创。

　　据美国房地产公司高纬物业发布的一项研究显示，截至2023年年底，全美约有五分之一的写字楼处于空置状态。这一比例在大城市如洛杉矶和休斯敦甚至达到了25%。这是美国过去40年来最严峻的情景。

　　除了这笔交易，其它公开交易信息也能显示美国商业地产市场的惨烈现状，越来越多的机构正在亏本出售商业地产项目。

　　今年5月份，在美国得克萨斯州塔兰特县法院组织的拍卖会上，得克萨斯州沃斯堡最高的建筑—伯内特广场 (Burnett Plaza) 被得州Pinnacle银行以1230万美元的价钱买下，每平方英尺仅12.3美元。而在三年前，伯内特广场曾以超过1.375亿美元的价钱出售。意味着，下跌幅度高达91%。

　　房地产投资管理公司Shorenstein最近将位于洛杉矶的62怡安中心 (Aon Center) 挂牌出售，售价为1.535亿美元，远低于十年前支付的2.69亿美元。

　　另外，全球最大的私募股权基金—黑石集团也在大幅折价出售办公楼。近期，黑石集团以约1.86亿美元的价钱出售了1740广场大楼，相较于2014年的买入价格（6.05亿美元），下跌幅度也超过69%。

　　今年2月份，德国专注房地产投资的Deutsche Pfandbriefbank（PBB）表示，该行在2023年第四季度已增加贷款损失拨备，全年拨备总金额达到2.15亿欧元（约合人民币16.8亿元），以应对美国房地产市场的疲软状况。

　　风暴来袭

　　在美联储长时间内保持高利率的环境下，美国商业地产行业的压力正在日益增加。

　　即将到期的贷款、不断上涨的成本正强逼越来越多房东止损离场。

　　这时，美国商业银行也倾向于通过亏本出售等方式与房东合作，寻找买家接手物业，而不愿自己经营管理办公楼。

　　商业房地产是指用于商业目的的房地产，包含办公楼、购物中心、酒店、工业用地等。商业房地产市场在美国经济中饰演着重要角色，不仅直接影响着房地产行业的发展，还对整体经济稳定有重要影响。

　　据美联储数据显示，美国商业房地产贷款逾期率持续攀升。这一趋势已经持续了一段时期，并且在最近几个季度显现出加速上升的 势头。具体而言，逾期率在各种类型的商业房地产贷款中均有所增加，包含办公楼、零售店铺、酒店等。

　　这种持续上升的贷款逾期率表明，美国商业房地产正面临着资金压力和偿债困难等负面冲击。一方面，疫情对经济活动的冲击造成了租金收入的下降，使得部分企业难以偿支付贷款；另一方面，经济不确定性加剧了投资者对商业房地产市场的担忧，降低了对该领域的投资意愿。

　　惠誉评级表示，预计2024年，华尔街商业抵押支持证券市场的办公地点违约率将从2月的3.6%增长至8.1%，并在明年触及9.9%，超过2008—2009年全球金融危机后的水平。

　　值得注意的是，市场对美国商业地产市场的担忧正在银行系统中蔓延。

　　数据显示，到2025年年底，到期的美国商业地产贷款总量将超过1万亿美元，而到2027年，这一数据将达到2.2万亿美元。这表明，美国商业地产的困境可能在未来两年内成为最大的潜在危机。

　　有银行业内人士警告称，随着未来三年大量商业地产债务到期，如果商业地产贷款违约率攀升至难以控制的水平，美国银行业可能会陷入另一场重大危机。

　　最近，国际评级巨头—穆迪突然出手，将6家美国地区性银行的长期评级列入可能下调的负面观察名单。其中包含，第壹招商股份、富尔顿金融、欧德国家银行、皮帕克格拉德斯通金融、华盛顿联邦储蓄、F.N.B.Corp。

　　穆迪表示，由于美国利率持续居高不下加剧了长期存在的危险，尤其是在周期低迷时期，拥有大量商业地产贷款的地区性银行面临着持续的资产质量和盈利能力压力。

　　资管巨头 太平洋 投资管理公司（PIMCO）最新预计，美国将有更多的地区性银行出现倒闭，因为这些银行账面上的问题商业房地产贷款“非常集中”。

　　PIMCO主管全球私人商业房地产团队的董事总经理John Murray告诉媒体，作为商业房地产（CRE）领域的贷方，美国地区性银行面临的“真正困境浪潮才刚刚开始”。

　　Murray解释道，关于美联储降息的不确定性加剧了CRE行业面临的挑战，高借贷成本压低了估值并引发了违约，造成作为贷方的地区性银行被困在难以出售的资产上。他表示，大型银行始终在出售优质资产，令他们可以防止进一步损失。