上海证券报记者日前从中国人民银行获悉，目前，除北京、上海、深圳外，全国其余城市均已取消房贷利率下限。这时，多数城市的商业银行已根据房地产金融新政和市场形势，对房贷利率进行了调整，房贷实际执行利率较前期明显下降。

　　实际执行的房贷利率进一步下行

　　5月17日，中国人民银行取消了全国层面房贷利率政策下限。随后，各地快速跟进。直到今天，除部分一线城市外的其余城市均已取消当地的房贷利率下限。

　　多数城市的商业银行也已对房贷利率作出调整，实际执行的房贷利率在最近进一步下行。好比，厦门二套房贷款主流利率由4.25%降至3.75%，降幅达50个基点；首套房贷款利率由3.45%降至3.3%，降幅为15个基点。

　　据市场人士估计，房地产金融新政落地后，大多数城市首套房贷款利率可能下降0.4个百分点期间，二套房贷款利率可能下降0.6个百分点期间。根据100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式测算，首套房贷款总利息支出可减少约8万元人民币，二套房贷款利息支出能减少约13万元。

　　河北秦皇岛的金女士就是房地产金融新政的受益者。最近，金女士准备购入婚房。她从秦皇岛银行获悉，当地取消了首套房贷款利率下限，首套房贷款利率可以优惠到3.35%。相较于之前，100万元、30年期、等额本息的个人住房贷款，30年总利息支出减少将近9万元。

　　居民中长期贷款有待进一步提振

　　有金融机构人士表示，城市房贷利率下限取消后，利率会有下降，市场充分竞争后将形成新的均衡水平，有益于满足居民正确的购房需求，带动新发放房贷增加。

　　中国人民银行发布的最新数据显示，今年前五个月住户贷款增加8891亿元人民币，其中住户中长期贷款增加8598亿元人民币。

　　总体来看，反映个人住房贷款发放情况的居民中长期贷款仍有待进一步提振。不过许多分析人士认为，随着一揽子房地产政策进一步落地见效，未来居民部门贷款需求有望回暖。

　　兴业研究公司宏观研究员张励涵表示，本次房地产政策“组合拳”有助于激发居民购房需求，带动居民信贷投放。但考量到新政出台时间在5月中旬，因此政策对5月居民购房需求的刺激效果或许有限。另外，居民提前还贷的表现可能也影响了居民贷款数据。

　　 中信建投 证券银行业首席分析师马鲲鹏表示，一揽子房地产金融政策发布后，多地取消了房贷利率下限并下调了首付比例，部分城市5月下旬地产销售数据实现边际改善，5月百强房企销售金额环比4月有所上涨。随着居民购房意愿边际回暖，居民中长期贷款需求有望保持平稳。

　　展望下半年， 中国银河 证券也判断，由于地产政策进一步优化，地产销售可能发生回升，居民贷款增速可能上行。

　　住房租赁市场正进一步激活

　　作为房地产金融新政中的重要工具、房地产市场“去库存”的关键一招，保障性住房再贷款近期备受关注。分析人士认为，在市场估值低位，通过“央行工具+地方补助”可以有效激活住房租赁市场。

　　记者了解到，目前已经有城市通过财政补助的形式支持消化存量住房。好比，郑州对于参与保障性租赁住房的企业，前期收购阶段一次性补助200元/平方，相当于一次性贴息2%左右，后期运营阶段前十年每年又贴息2%；西安按企业持有的租赁住房建筑面积，每年给予100元/平方的经营奖励，相当于一次性贴息近1%。

　　分析人士表示，在市场低位和起步阶段，有了金融和财政政策的支持，可以更好地施展撬动和激活作用，对住房租赁业务不仅能够“扶上马”，还能做到再“送一程”，长租房企业盈利性更可持续。

　　“央行和财政的支持机制能有效施展托底效应。”分析人士表示，尤其是在现今市场信心不足、行业周期处于低谷的时期，稳定市场的作用更为明显，既可以助力房地产行业周期筑底，也能增进房地产业发展模式有效转型。