“这个项目户型图是多大面积，您到手就是多大面积，得房率超过100%。”

　　在某房产第叁方平台，有渠道人士向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）如是介绍。

　　近期，北京新房市场多个项目传出100%得房率。作为 保利发展 在顺义首个单独操盘的项目，颐璟和煦在正式开盘之前被部分市场人士称为北京“卷王”，主要就是因为其超高的得房率。

　　而就在两个月前，同样位于顺义的保利建工·星宸和煦，因得房率超过100%被反映到 北京市 相关部门。

　　4月26日， 北京市 规划和自然资源委员会官方网站发布《关于 北京市 顺义区空港六期SY00-2301-0001地块R2二类居住用地项目规划建筑方案公示期间采信情况的公告》，其中第壹条公众反馈意见便是——“2个设备平台，1个防火挑檐。交房全包进去，得房率100%以上，严重影响市场”。而顺义区空港六期SY00-2301-0001地块R2二类居住用地的项目，正是6月刚开放样板间的保利建工·星宸和煦。

　　不过，建设单位及设计单位的意见认为，星宸和煦项目设计符合国家各项法律法规，“后期照图施工，依法验收”。

　　6月中旬的一个工作日，每经记者以购房者身份致电 北京市 规划和自然资源委员会顺义分局咨询得房率事宜，接线的不动产业务处职员直言对得房率问题其实不了解，但表示“房本登记面积以规划图纸的面积为准，面积误差在±3%区间都是允许的”。

　　得房率超过100%

　　目前，每经记者实地走访了颐璟和煦项目现场，进入售楼处需要经过一条已经被围挡包围的道路，道路两侧均立有写着“无界宽幕窗景，超配高定空间”等字眼的项目广告牌。

　　虽然是工作日中午，但售楼处仍然有很多看房者，记者采访期间还遇上了一组客户正在签约，每个样板间也都有两三组看房客户。

　　“我们的项目说实话受政策波动不大，一直卖得不错。”

　　“签约时的户型图就是这样，只不过中间多了一条线，一边是房本面积，另一边是赠送面积，赠送面积都圈在里边了。但任何一个项目的赠送面积都不会在合同里说明，那不合规。”颐璟和煦置业顾问向每经记者表示。

　　颐璟和煦户型图图片来源：每经记者陈梦妤摄

　　以建筑面积143平方四室两厅三卫的户型图为例，根据置业顾问的说法，图上灰色块部分均为赠送面积，分别涉及书房、多功能用房、家政间和一个约12.9米的南向三面宽大阳台。“好比书房，就是买一半送一半（面积）。”

　　结合户型图尺寸粗略计算，这几处的赠送面积超过30平方，整套房源面积将达到约175平方。

　　若以现行销售均价3.8万元/平方看，143平方户型总价约543万元人民币，而赠送部分的价值已经超过114万元。

　　每经记者在颐璟和煦现场看到，样板间赠送的超大阳台的确极具诱惑力，这也是项目的最大卖点。

　　颐璟和煦项目现场图片来源：每经记者陈梦妤摄

　　2023年12月28日，北京当年最后一场土拍， 保利发展 以底价19.9亿元摘得顺义区顺义新城马坡SY00-1101-0601、0603地块、SY00-1101-6002地块，成交楼面价1.93万元/平方，建筑控制规模≤10.74万平方，销售指导价4.3万元/平方，上下浮动10%，配建5100平方学前班。

　　拿地后不到20天，保利方面火速公示建筑方案，并公布案名颐璟和煦。

　　记者了解到，和煦系产品由 保利发展 高端线产品“和系”迭代而来，此前 保利发展 在北京发布的如和光煦境、朝央和煦等项目，均获得了不错的销售成绩。

　　颐璟和煦项目销售中心图片来源：每经记者陈梦妤摄

　　“现在都是快节奏，我们拿地以前就准备好了这些手续，拿了地就开工。”颐璟和煦项目置业顾问表示。

　　到4月24日，颐璟和煦开盘，官宣首开销售172套，去化率在23%左右。每经记者查询 北京市 住建委官方网站获悉，颐璟和煦4月15日取得首张预售证，共获批578套房源，预售面积约8.06万平方。直到今天，项目网签12套，已签约面积1598.04平方，成交均价约3.68万元/平方。

　　6月4日，颐璟和煦取得第贰张预售证，准许销售面积约4.05万平方。

　　记者留意到，据北京产权交易所信息，6月5日，北京保顺善筑置业有限公司发布增资项目信息，拟募集资金金额显示为“择优确定”。而北京保顺善筑置业有限公司，即颐璟和煦的开发商。

　　从 保利发展 的保利云和+官方小程序看，包含颐璟和煦在内，目前保利北京的在售项目有和悦春风、和悦华玺、保利·锦上二期等10个，其中与住总集团、首开集团、北京建工等本地头部开发商的合作项目占比超过半数。

　　高得房率将成趋势？

　　据每经记者了解，目前 北京市 场上很多新项目的得房率都在90%以上，顺义部分新盘则接近甚至超过100%。

　　对于高得房率问题，有业内人士向每经记者透露，这与开发商向政府部门的报规报建有关，目前全北京只有顺义、房山和丰台部分区域管理比较特殊，能做到高得房率，顺义尤为突出。“不过不管怎么卷，受益的肯定是购房者，包含增标、降价。”

　　记者在采访中了解到，早在2017年，某知名房企的项目就曾在顺义因“赠送面积”而被叫停。

　　另据《每日经济新闻》此前报道，2020年，北京大兴有一项目交房才被告知是违建，彼时别墅北侧搭建了楼板，扩建了十几平方。官方回复也曾定性“一层镂空门廊封闭且在门廊顶部增建二、三层的表现，与规划许可证审批及规划验收不符。该行为违反了《 北京市 城乡规划条例》第贰十九条第叁款的规定，依据《 北京市 禁止违法建设若干规定》第叁条规定，已构成违法建设”。

　　 北京市 丰台区城市管理综合执法局一位业务科室的职员曾向每经记者表示，开发商承诺的赠送面积，将原本规划为设备平台等位置改成室内部分，该部分规划的面积不计入购房合同内，严格来说属于违章建筑。后期如果遭到举报，有调查被拆除恢复原样的危险。

　　记者了解到，上海、成都等地楼市前些年也曾流行开发商送面积，但遭到监管职能部门严查，一些已交付项目甚至被严令“恢复原状”。尔后，这些城市的“送面积”现象逐渐减少甚至消失。

　　去年12月， 北京市 市场监督管理局发布的《 北京市 商品房销售明码标价规定》指出，应当明确标示“当期销售的房源情况和每套商品房的销售状态、楼号、楼层、房号、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积、分摊的共有建筑面积、建筑面积每平方单价、套内建筑面积每平方单价、建筑面积总价或套内建筑面积总价”。

　　“但说实话，如果区域政府（在这方面）管得不那么严，高得房率可能会成为趋势。”有开发商人士向每经记者感慨道。

　　但也有业内人士表示，由于设计施工和销售在前，而交付验收在后，通常会间隔两年以上。有的项目，开始时监管职能部门放松了，但验收时换了人，也有可能收紧。如果出现这种情景，不管开发商还是购房者，都很麻烦。