21世纪经济报道记者张敏北京报道

　　今年以来，监管职能部门屡次就楼市去库存工作做出部署。其中，近期的表态较为密集。

　　6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，强调“着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存”。

　　一周后，中国人民银行行长潘功胜在2024 陆家嘴 论坛上表示， 用市场化方式加快推动存量商品房去库存。

　　6月20日，住建部要求，收购已建成存量商品房用作保障性住房扩围至市县。

　　这时，各地也推出一系列有益于楼市去化的措施。山西大同还针对化解非住宅商品房库存专门发文。

　　种种变化表明，楼市开启了新一轮的去库存周期，多管齐下去库存，成为近期的重要政策导向。

　　其背景在于，进入2024年，全国商品房待售面积跃至7亿平方以上。加之市场交易降温，楼市去化周期再度拉长。

　　库存规模升至高位

　　近些年，全国商品房库存经历了先降后升的过程。

　　根据国家统计局的数据，截至5月末，全国商品房待售面积7.43亿平方。虽然比4月有小幅下降，但仍然处于7亿平方以上的高位。

　　统计局口径中的“商品房待售面积”，是指已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。这也是衡量楼市库存的重要标志。

　　2015年至2016年，我国商品房待售面积曾连续多月攀升至7亿平方以上的高位。尔后逐渐下降，到2019年，一度回落至5亿平方以下。

　　2019年至2021年，楼市迎来去杠杆之前的最后一轮扩张周期。开发商纷纷加大投资强度，买地和并购规模增加。市场交易规模也一度升至高位，但从2022年开始明显降温。这也为尔后的库存攀升埋下伏笔。

　　从2020年开始，商品房待售面积呈螺旋式上升走势，到2023年攀升至6亿平方以上，进入2024年，更是超过了7亿平方。

　　其中，住宅待售面积超过一半，其余为办公楼、商业营业住房及其它库存。

　　从区域分布来看，这些库存其实不均衡。易居研究院通过对100个城市的新房库存研究发现，三四线城市的去库存压力要大于一二线城市，这在很大水平上是由于三四线城市市场热度不高所致。

　　根据该机构的统计，截直到今天年4月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.5个月。其中，一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为20.1个月、23个月和34个月。

　　该机构还指出，从城市内部来看，郊区楼盘要面临比市区楼盘更大的去化难题。“目前供求关系的新问题是，市区和好地段的关系有所缓解，但郊区项目在原有基础上进一步恶化。一方面，此类郊区的新盘库存房源本身就相对多；另一方面，随着限购的全面放开，部分需求由郊区转向市区。这都会造成郊区的供求关系进一步恶化。”

　　去库存“多管齐下”

　　在政策层面，近几个月来，监管职能部门对楼市去库存工作做出了多项表态和部署。

　　4月30日中共中央政治局召开会议指出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

　　5月17日，住建部副部长董建国在国务院政策例行吹风会上介绍了保交房四大工作重点，其中包含“推动消化存量商品住房”。他指出，城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。

　　当日，央行表示，拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　6月7日，国务院常务会议指出，继续研究储蓄新的去库存、稳市场政策措施。

　　6月20日，住建部要求，收购已建成存量商品房用作保障性住房扩围至市县。

　　易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，从这一轮的政策表态来看，楼市去库存其实不是独立推进的，而是与保交楼、保障房建设等工作并行推进。这既说明楼市去库存工作的复杂性，也意味着政策层面的思路为统筹推进，而不是单纯的点对点处理问题。

　　根据中指研究院监测，今年二季度以来，湖北、宁夏、广州、武汉等地鼓励收购符合基本条件的存量房源用作保障性住房。另有很多城市和区域发布了相关公告。

　　中指研究院市场研究总监陈文静认为，随着诸多支持政策的落地，预计各地将加快对存量商品房的收储进程。

　　严跃进表示，楼市正在开启新一轮的去库存周期，除了上述措施外，各地推出的降低购房门槛、增进楼市消费的政策，本质也是为了消化库存。

　　值得注意的是，一些城市针对非住宅类的商品房库存出台了针对性措施。6月中旬，大同发布《关于加快化解非住宅商品房库存方案》，推出合理确定房地产项目商住配比、加强非住宅去化与楼宇经济协同发展、降低非住宅商品房用户使用成本等12条相关措施。

　　严跃进认为，考量到写字楼、商铺等商业地产领域的库存规模，推出该类措施很有必要。其中，在库存规模较大的三四线城市，类似的政策有可能被复制。