近期，“政府收房”频繁出现在公众视野。

　　在广东，6月24日，江门发布公告征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。在一周前，惠州也发布了相关征集公告。至此，珠三角已经有两城官宣通过“政府收购”模式筹建保障房。

　　放眼全国，已经有超20个城市发布相关政策，近日西安、昆明等地甚至已经开始申购配售型保障房。

　　住房作为最重大的民生之一，每个政策都牵动着大家的重视。政府为何下场收房？这一模式如何运作？对房地产市场又会发生怎样的影响？

　　政府为何收房？

　　政策叠加多方需求

　　目前，各地面临着去库存、保交楼的现实需求。

　　从市场看，根据 天风证券 测算，全国存量房需要去化7.7亿平方、把住宅去化周期压降至18个月以内，市场才能达到平稳状态，各地去化压力较大。

　　从房企看，由于商品房流通不畅，保交楼面临较大资金压力，政府收购有助于回笼一部分资金，实现保交楼。

　　而从地方政府的视角看，每年有常态化的公共住房筹建需求，尤其是热点城市保障房的任务更重。“恰好存量收购比增量建设在周期上、成本上都更划算，因此政府也乐意收购。” 广东省 城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

　　当政府、市场、房企的切实需求汇聚一个点，“政府收购”模式便应运而生。

　　这一模式如何运行？以江门为例，明确由市、县国企作为收购主体，以合理价格征集已建成未出售的商品房，随后这些商品房将用作保障性住房。

　　这一模式将商品房与保障房打通——市场库存减少、房企资金压力缓解、政府的保障房建设任务完成，形成了较为理想的闭环和多方共赢，也落实了国家提出的“保障+市场”住房供应体系。

　　当前，广东的保障性住房筹建数量也较大，接着会有更多城市“收房”么？记者从省相关部门获悉，目前各地市主要根据本市实际情况以自愿原则参与，暂无更多地市备案于近期推行。记者致电惠州、江门相关部门责任人了解到，“政府收购”目前还处于前期摸排意向房企和项目的阶段，待各项细节成熟后再结合当地保障房的切实需求推进。

　　模式能否持续？

　　关键是要实现两个“跳跃”

　　很多人也提出疑问：这一模式能持续么？这或许需从更微观的视角来观察。

　　“政府收购”模式的过程大致为：资金注入—收购主体与房企谈判—以合理价格收购—配租或配售—获得利润。

　　记者梳理多地政策，发现基本有个共同原则：政府主导，市场化运作。依照市场规律，可持续开展离不开资金平衡。

　　在“政府收购”模式中，需要实现两个“跳跃”：一是完成收购，二是完成配租或配售。

　　能否完成收购，很大水平上要看价格。多家房企认为，这是政策能否推进的最重要因素。江门一家房企责任人表达了一定担忧：当前地方政府资金压力较大，不一定能给出适合的价钱，双方需要谈判较久。

　　国企将以什么价格收购？多地均明确“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”。“因为是用作保障房，以配售型保障房为例，起售价可能会是周围商品房的五折左右。因此，考虑贷款成本，政府收购价格会更低。”李宇嘉认为。

　　全国其它地方的情景可作参考。例如，西安近日宣布开启2710套配售型保障房的意向登记，主要包含金泰怡景花园和香湖湾两个项目，分别位于雁塔区和浐灞国际港区域，这些保障房便以区域商品房价格的50%左右进行配售。

　　“政府要平衡资金成本，房企也要平衡保交房任务，能否实现收购需要双方达成共识。”李宇嘉表示。

　　第贰个“跳跃”与资金来源有关。

　　根据克而瑞研究中心统计，过往政府收储商品房案例中，地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金是三大资金来源。今年，央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，是新的钱财来源补充。

　　其中，6月12日央行在济南召开保障性住房再贷款工作推进会，强调贷款要“严格避免新增地方政府隐性债务”。因此，国企贷款收购务必保证资金平衡，即收回来的房子要租出去、卖出去，有一定收益用于偿支付贷款。

　　因此，能否收购到好房源实现配租、配售也很关键，其实“政府收购”模式对房源相对“苛刻”。

　　首先，为避免房屋交付延期或无法交付的问题，大部分地方要求务必收购现房。其次，存量房需要具备一定配套，包含交通、基础设施，并且满足一定车位配比，才能后续顺畅租售。另外，出于对保障房便于管理的考虑，地方还偏向优先收购整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

　　如何影响市场？

　　发出信号提振信心

　　“政府收房”会对房地产市场发生什么影响？

　　带有政府信用背书的收购行为，无疑将对提振楼市信心和预期起到一定作用，有助于平衡住房供需倒挂的情景。

　　但也需要看到，“政府收购”模式刚刚推出，甚至带有试点意味，更多或是信号意义。

　　李宇嘉预计，未来政府常态化的保障房筹建，可能更多倾向存量盘活。易居研究院研究总监严跃进也指出，通过政府收购去库存对房企有增强信心作用。

　　同时，目前政府收购主要针对新建商品房，存量二手房其实不在其中。多名业内人士也指出，短时间来看，受资金、筹建任务等的制约，各地政府收购规模都还不大，更多是从保交房的层面考虑。

　　但如果政府收购模式扩大，未来造成的影响或将更大。

　　“政府收购对商品房的影响，还主要决定于收购的规模、是否常态化、收购何种房源等。”李宇嘉指出，假如未来保障性住房都通过存量收购实现，随着整体规模扩大，影响也就放大。好比保障房低价配租、配售时，有可能与周围二手房的出租、出售形成竞争。

　　而对于企业，在未来“市场+保障”的住房体系下，或许要将更多力量聚焦在提升商品房品质上。

　　其实，“政府收购”和此前的征拆房票安置、收购二手房支持“以旧换新”等，都是一种收储行为。政企能否合力撬动、盘活当下的房地产市场，让群众住得更好更放心，仍需拭目以待。