近期，红星 美凯龙 控股集团有限公司（简称“红星控股”）以不能清偿到期债务、明显缺乏清偿能力、具备重整价值为由向浦东新区人民法院申请进行破产重整一案，已获法院受理。

　　红星控股是红星 美凯龙 的二股东，此次申请破产重整之后，红星 美凯龙 控股股东 建发股份 将承接红星控股及车建兴的相关义务。车建兴既是红星控股的企业负责人，也是红星 美凯龙 的执行董事。

　　放在化债环境下，红星控股走向破产重整，或是必经之路。同策研究院研究总监宋红卫分析指出，目前房企化债已经走入深水区，面临的难度和压力都在上升。尤其在2024年，房企进入债务集中到期时间节点。这时，房企也面临销售下行、资金回笼不利的格局，主动或被动处置资产已是必不得以。随着资产价格的调整，即便走法拍路径，金融机构也要做好受损的准备。

　　据21世纪经济报道记者观望，行业出清阶段，很多项目都在努力推动债务偿还。世茂股份与长实旗下项目、上海华董旗下公司等均以拍卖、破产重整等方式为主推进化债。

　　房企破产重整潮起

　　7月上旬，上海浦东新区人民法院发布受理公告显示，红星控股即将进入破产重整周期。

　　根据红星控股2023年12月31日的资产负债表，该公司账面总资产约189.47亿元人民币，主要资产为其它应收款约117.11亿元及长期股权投资约57.79亿元人民币，两者合计占账面总资产92.31%，另有货币金额为376.63万元。同期，红星 美凯龙 公司账面负债合计约163.12亿元人民币，所有者权益约26.35亿元人民币。

　　截至红星控股申请之日，8名债权人因红星 美凯龙 控股公司未履行生效判决的付款义务而向法院申请执行，执行标的合计18.25亿元；红星 美凯龙 控股公司另涉27件未决诉讼/仲裁，案涉金额29.38亿元人民币。

　　据浦东新区人民法院公告，红星控股持有上市公司红星 美凯龙 家居集团股份有限公司（简称“红星 美凯龙 ”）约22.51%股权，为后者的二股东。红星控股还通过子公司持有东研科技发展有限公司约73.51%股权，另有子公司经营地产置业、文娱影业等业务。

　　公告指出，红星 美凯龙 缺乏债务清偿能力，具备破产原因，可以申请破产重整。另外，红星 美凯龙 控股公司持股22.51%的红星 美凯龙 家居公司在国内家居行业具有较高知名度，所持其它对外投资具备盈利空间，应认为红星 美凯龙 控股公司具有重整价值。

　　红星 美凯龙 明确表示，二股东破产重整不影响公司正常运营。但其亏损也不期而至，7月9日晚，红星 美凯龙 发布公告称，集团预计2024年半年度实现归属于母公司所有者的净亏损为人民币10.9亿元至净亏损人民币14.7亿元人民币，与2023年半年度集团取得的归属于母公司所有者的净收入人民币1.28亿元相比，由盈利转为亏损。

　　红星 美凯龙 在2024年上半年由盈转亏，这对于 建发股份 后续的运营而言，无异于一场挑战。随着二股东破产重整，近期，大股东 建发股份 也在运营上加强与红星 美凯龙 的互动。据 建发股份 与红星 美凯龙 双方公告，双方除订立采购商品协议、提供服务总协议及租赁总协议之外，红星 美凯龙 还与建发清洁能源订立购买电力框架协议。

　　红星 美凯龙 的化债进展只是一个信号，在房地产出清阶段，很多房企逐渐进入破产重整，等待新的投资人进入。

　　据公开信息，7月10日，北京 东方园林 环境股份有限公司公开招募重整投资人。做房地产园林配套发家的 东方园林 ，其曾经的实控人何巧女也是曾经的浙江女首富，受困于房地产行业下行周期，公司也被迫走向破产重整。

　　上海华董旗下的上海会波房地产发展有限公司重整申请在今年4月经法院受理，近期也启动了对重整投资人的招募。

　　根据全国企业破产重整案件信息网公告，会波公司负债大约22.11亿元人民币，主要资产包含云顶别墅二期项目、位于嘉定的长租公寓项目和登记在公司名下的6辆汽车。

　　有房企破产重整，也有房企进入债权人拍卖资产阶段。

　　据京东拍卖消息，李嘉诚旗下公司参股的上海长润江和房地产发展有限公司（简称“长润江和”）40%股权于7月9日第壹次拍卖，起拍价约53.49亿元人民币，2人报名，但因无人出价最终流拍。值得注意的是，该公司旗下项目为上海真如大型综合体项目，拥有体量不小的商业及写字楼资产。

　　与长实受牵连的上海项目类似，世茂股份旗下位于 深圳市 的资产处置也推进缓慢。一个估值超160亿元的超级综合体，两次拍卖仍无人过问，遭债权人申请抵债。

　　7月11日，世茂股份发布公告称，已收到 北京市 第叁中级人民法院执行裁定书，申请执行人为中信信托有限责任公司；被申请人为世茂股份子公司、关联公司，包含深圳世茂 新里程 实业有限公司、上海世茂建设有限公司、福建世茂瑞盈房地产开发有限公司、福建世茂 新里程 投资发展有限公司；涉案金额104.25亿元人民币，涉案金额占世茂股份上年末净资产的比率58.80%。

　　公开信息显示，世茂股份前述项目已进行过公开拍卖，一拍、二拍均因无人竞买流拍。二拍流拍后，中信信托申请以二拍保存价（104.35亿元），根据抵押及查封顺位抵偿被执行人所负债务。

　　尽管拍卖保存价其实不能覆盖被执行人所负债务本息，但从项目化债角度来审视，也是一次推进。

　　商业资产价格面临下调

　　随着房企破产重整案不断浮出水面，商业资产价格也在面临调整。

　　以前述长润江和40%股权第壹次拍卖流拍为例，分析人士指出，流拍之后，下一次开拍定价大概率会下调。

　　据规划显示，该公司持有真如项目地下、地上总建筑面积达114万平方，其中包含14.4万平方的住宅、22.3万平方的公寓式办公楼、24万平方的甲级办公楼、21.4万平方的商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。若按40%的股权比例分配，资产价值也不菲。

　　长润江和建立于2007年10月，是长实集团与和润集团为开发位于上海普陀真如城市副中心项目“高·尚领域”而建立的项目公司，二者分别持股60%、40%。由于和润集团旗下公司上海长润房地产开发有限公司、上海江和房地产开发有限公司破产清算，其所持长润江和40%股权被债权人中融国际信托有限公司申请处置。

　　高·尚领域项目地块为2006年年底长实集团与和润集团以底价22亿元联合竞得的上海普陀真如A3、A4、A5、A6地块，总建筑面积约117万平方，业态涵盖写字楼、商场、酒店、公寓、住宅等，其中，300米的超高层写字楼落成后是上海浦西的地标性建筑。

　　高·尚领域股权被拍卖，源于和润集团的债务危机。但值得注意的是，尽管长实对和润集团持有的40%股权有优先购买权，但此次竞拍长实并未出价。

　　从这些房企化债案例进展的不畅可见，即便资产分布于一线城市，其价格也面临调整。而来自第叁方机构今年二季度的市场跟踪数据显示，一线城市的资产价格正面临下行风险。

　　以上海为例，二季度上海甲级写字楼新增供应24.1万平方。戴德梁行数据显示，尽管甲级写字楼全市平均空置率降至21.70%，但租金下行趋势依旧。大多数子市场板块租金均有不同水平下调。二季度全市平均成交租金录得7.61元/平方/天，环比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方/天，新兴商圈降低至6.11元/平方/天。其中，新兴区域空置率较为正常，降至28.08%；核心区空置率小幅上涨至15.79%。这时，2024上半年上海大宗交易市场共录得32宗、合计208亿元成交，成交总额同比下降42%。

　　仲量联行数据显示，2024年第贰季度，全市净吸纳量提高至11.57万平方。该公司上海商业地产部资深董事江苏表示，成本驱动型需求向非中央商务区搬迁的 势头仍在持续。

　　而戴德梁行预计下半年合计有71万平方新增体量入市，供求压力下租金承压，对于企业而言办公成本降低有益于更多整合型公司升级更新，尤其是租赁实力相对雄厚的大型公司及优势发展行业。