为了买套房子改善生活，购房者唐某在签好合同后，支付60万元首期房款。可是，钱付出去了，房子却无法过户，更不对劲的是，房主朱某居 然也消失不见了！最近，上海金山区人民法院（以下简称金山区人民法院）开庭审理了这样一起合同诈骗案。 为还欠钱“一房二卖”

　　朱某因无法偿还大额信用卡贷款，2018年11月23日，遂将其名下分得的一套动迁安置房售卖给杨某夫妇，因此时该安置房仍在三年限制转让期内，无法办理过户登记，朱某仅将房产证和钥匙交给了杨某夫妇。

　　一年后的一次偶然机会，朱某在互联网上看到有人将同一套房子售卖两次“挣钱”，动起了“歪心思”。他想到，之前出售的安置房还未办理过户登记，现在不仅背负大额信用贷款，还欠下了新的网络贷款，自己急需用钱，不如自己也效仿“一房二卖”的做法。

　　为了诈坑钱款，朱某重新补办了上述房屋房产证用于再次售卖，并联系到买家唐某签署《房地产买卖合同》，约定以人民币115万元的价钱将上述房屋出售。买家唐某在不知该房屋已经被售卖的情景下，向朱某支付了60万元首期购房款。

　　拿到钱款后，朱某将该笔款项用于赌博、炒虚拟币、生活消费等后逃逸。

　　民事起诉扯出合同诈骗

　　迟迟无法过户，又找不着朱某，唐某于是将朱某诉至法院，请求办理上述房屋的过户登记。

　　法院审理中发现，该房被二次售卖，并可能涉嫌刑事诈骗，依法裁定移送公安机关处理。

　　公安机关移送检察机关审查起诉，后检察机关以合同诈骗罪向上海金山法院提起公诉。金山法院审理法院审理后认为，被告人朱某以非法占有为目的，在签订、履行合同进程中，诈骗对方当事人财物，数目巨大，其行为已构成合同诈骗罪。同时认定被告人朱某具有到案后如实供述自己的罪行、认罪认罚、退赃表现等从轻、从宽处理情节。

　　最终，法院作出一审判决，被告人朱某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年四个月，并处罚金人民币六万元。在案退赃款发还被害人唐某，责令被告人朱某于判决生效之日起30天内继续退赔被害人其余经济流失。

　　法官说法

　　金山法院法官表示，在房地产交易中，房屋所有人将同一套房屋先后出卖给不一样的买受人的情景称为“一房二卖”。司法实践中，这种行为大多属于民事纠纷范畴，但如果卖家符合一定的情形，或将构成合同诈骗罪。

　　“一房二买”构成民事欺诈还是合同诈骗，区分关键在于行为人是否具有“非法占有目的”。民事欺诈主要是在房屋买卖进程中，后来的买家愿意以更高价格缔约，卖房者为获取更大经济利益而实施坑骗行为，隐匿房屋已经售卖的事实，将房屋重复买卖。而合同诈骗则是卖家以售卖房屋为幌子，虚构事实、隐匿真相，将他人购房款占为己有。

　　具体至本案，主观层面，被告人具有诈骗购房者钱款的故意，第贰次缔约的目的就是为了诈骗购房款；客观层面，被告人收到购房人唐某支付的60万元后，将该款项用于赌博、炒虚拟币、生活消费等后逃逸。

　　总体来看，足以认定被告人具有非法占有目的，并诈骗了被害人的钱款，其行为构成合同诈骗罪。避免“一房二卖”的措施及维护权益途径为避免遭受“一房二卖”而发生损失，房屋买受人可以采取预告登记来保障自身权益。《民法典》第贰百二十一条规定，当事人签订买卖房屋协议或签订其它不动产物权的协议，为保障将来实现物权，根据约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处罚该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。购房者在购买房产时，可以采取提前调查所购房屋产权状况、申请预告登记等措施避免风险。

　　如果购房者遇到了“一房二卖”的情景，则应当及时与出卖人沟通协商是否能取得房屋所有权，如不能，则应当解除合约，要求出卖人返还已付购房款及利息并赔偿损失等，亦可提起诉讼及申请财产保全保障自身合法权益。购买动迁安置房的危险及对策划迁安置房具有质量稳健、户型适宜、配套规划完善，价税相对较低等优点，比较吸引有购房刚需的消费者。但也存在一定交易风险，如房价变动造成一方反悔，出卖人不幸去世继承人不配合，限制期内交易无法过户，房屋权属不明等诸多问题。

　　对此建议购房者：一是尽量购买已办理产证的动迁安置房，降低房屋权属方面的不确定性；二是缔约时最好要求所有被安置人均在合约上签字，避免影响合同效力或造成过户困难；三是如系限制期内交易，还需留意产证是否被补办过，并了解清楚限制期届满的具体时间，届时主动与卖家对接，及时办理过户手续；四是尽量在合同中约定相应的违约责任，如一定金额的违约金，以促使双方诚信履约，如期顺畅完成交易。