位于深圳福田区的“网红盘”海德园每次入市总能引起话题。

　　最近，海德园A区获批预售。官方发布的销售方案显示，本次预售住宅房源共6栋建筑，合计116套，单套住宅建筑面积约87平方—450平方，毛坯交付，均价为每平方12.85万元。

　　随后，项目公布了意向登记名单，380批意向客户参与摇号，而房源仅有116套。就在21日午间，市场传出所有房源全部售罄（最终以开发商公布信息为准）。

　　回顾过去的三次入市，海德园每次开盘即告罄。有曾参与海德园打新的购房者对记者表示，关注海德园的主要因素系优质学位和该项目定价与周围二手房存在价差。另外，项目位置的“稀缺性”也是其中的因素之一。有业内人士表示，市场低迷下豪华住宅表现相对抢眼，主要因为高净值人群受环境、政策波动相对更小。

　　不仅如此，多地豪华住宅市场的人气也传导到法拍房市场。今年以来，深圳法拍房市场豪华住宅占比明显上升，并且出现抢拍及高溢价情况。市场数据显示，今年成交过亿元的法拍房就有3套，这些房产均位于华侨城、深圳湾等知名豪华住宅片区，因地段好、稀缺性高、不可复制性，被豪华住宅买家所青睐。

　　不过，深圳一家本地房企的营销责任人表示，“现在中产和中产偏上一点这部分客群，对未来收入的期待不足。房产投资预期弱化之后，产品力和价格将成为未来豪华住宅的主要核心竞争力。”

　　据官方数据，深圳新房6月成交2927套，环比上涨45.7%，同比下降4.5%。深圳中原研究中心的数据显示，2021年之前二手房一直占据深圳场主导，新房占比低于四成。2021年二手房参考价出台之后，打新热潮到来，新房逐渐主导市场，2021年上半年新房成交占比达到68.2%，创历史新高。2023年，一二手房市场成交保持相对平衡。进入2024年，一二手房出现明显分化，二手房重新回到市场主导地位，新房成交占比大幅下跌至36.2%。

　　在成交方面，上半年深圳新房住宅成交量跌至六年来低谷，优化调控措施持续出台，市场迎来短暂爆发，但受制于整体宏观走势，后劲明显不足。从开盘销售率看，打新热持续降温，上半年无项目开盘售罄。上半年入市的48个新房住宅项目中，仅6个项目开盘去化率超五成，相比往年大幅度减少。上半年住宅项目整体去化不足两成，超半数项目开盘去化不足一成，多位于龙岗、龙华、光明、坪山等区域，区域分化水平加剧，整体表现不如往年同期。深圳中原研究中心预计，“以价换量”市场趋势未来一段时期维持不变，低价格段位占比进一步上升。在供过于求的市场大环境下，库存量持续攀升，去化时间创近年来高位。