前阵子，深圳50万元/平方的最贵法拍豪华住宅，在各大平台刷屏。

　　但这其实不是常态。

　　据中指研究院数据，2024年上半年，全国法拍市场累计成交各类房源数量约7.85万套，较2023年7.42万套增加约5.8%，而总成交金额为1537.3亿元人民币，较去年同期减少约43.2亿元人民币。

　　7月29日，北京瀛和律师事务所合伙人律师戴金花向《每日经济新闻》记者透露，目前法拍市场的房源，更多的拍卖起因是业主无法按期偿还债务，履行法院判决的能力下降。

　　挂牌量更多，价格却降了

　　在部分业内人士眼中，法拍房一直是房地产市场的一个重要观察指标。

　　“我们一般把法拍房市场的住宅成交当作市场二手房成交的价钱底线，其实法拍房的成交也会影响二手房市场。”在深圳从事房产中介工作的刘小伊告诉每经记者。

　　今年上半年，全国法拍房挂牌量还在上涨，但整体成交金额有所下降，显现了较为明显的量涨价跌。

　　从中指研究院数据看，法拍住宅的成交，已经占到整体法拍市场近一半份额。

　　上半年各物业类型法拍项目中，法拍住宅交易截止拍品成交5.3万套，成交总金额765.3亿元人民币，占各类型法拍成交金额的49.8%。

　　商业法拍房源和工业、土地、车位等物业类型的成交量也有所增加，分别为1.53万套和1.05万套，其中商业房源成交量同比增加3.8%，而工业、土地、车位等物业类型的成交量同比下降2.8%。

　　但成交总金额和成交均价降低了。

　　2024年上半年，全国各类法拍房源成交总金额较去年同期略有降低，成交均价下降更为明显，从2023年同期的5584元/平方降低至5147元/平方。

　　其中，法拍住宅房源的成交均价由去年同期的9606元/平方降低至9075元/平方。

　　在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，成交价格下滑与市场预期、法拍房供应量增加和购房者更加谨慎等原因有关。为了增进拍品流动，拍品定价一般会低于市场水平，部分购买者在法拍市场寻求机会，以期抵消房价下降空间。

　　“法拍房的折价率也有所增加，今年上半年法拍住宅的成交价整体相当于评估价的七七折，较去年上半年八三折而言，竞买人可获得的优惠力度更大了。”柏文喜说。

　　上海光明律师事务所律师付永生提到，随着法拍房的增加，律所相关业务也有所增加。但法拍房“水”太深，有一定风险。

　　“（法拍市场）普通购房者偏少，专业投资者及炒房客较多，而专业投资者本身就具有相应的法律知识，也熟悉一些行业律师。”付永生说。

　　折价的法拍房，反过来影响二手房市场

　　在刘小伊看来，法拍住宅的折价，与当前二手房市场的以价换量情况很相似。

　　财经评论员张雪峰也向每经记者表达了类似观点，法拍房价格在一定水平上给当地的二手房市场提供了价格参照，如果法拍住宅市场价格出现下滑，会影响购房者的价钱判断，从而进一步影响二手房市场的活跃度和价格。

　　据每经记者观望，目前多数法拍房源相比二手房市场，都有较为明显的折价现象。

　　以深圳半岛城花园项目为例，今年7月19日成交了一套二期法拍房，面积为244.56平方，总价约2228.5万元人民币，折合单价约9.11万元/平方。

　　而当前该小区的二手房挂牌均价普遍在12万元/平方以上，实际成交价也多在10万元/平方以上。在链家平台，今年6月成交的一套半岛城邦花园二期86.77平方房源，成交价为1150万元人民币，折合单价约13.25万元/平方。

　　7月26日，阿里法拍成交的一套万科云城三期房源，成交总价为625万元人民币，面积为133.77平方，算下来单价仅4.67万元/平方。

　　而在二手房市场，现阶段万科云城三期业主挂牌价普遍在5.95万元/平方区间，实际成交均价在5.36万元/平方。

　　在链家平台，同样一套万科云城133.75平方的房子，业主挂牌价为860万元人民币，折合单价6.4万元/平方，挂牌时间为8个月前。

　　在柏文喜看来，法拍房折价主要影响的是潜在买家的意愿和二手房业主的定价策略。“一方面，法拍房的低价位可能会吸引部分购房者，从而影响二手房市场的供需关系；另一方面，法拍房的成交价格也有可能成为二手房市场的价钱参考。”