刚刚，深圳板块拉升！

　　上午，A股可以说独立于外围市场。全市场上涨个股达2400余只，部分指数表现相对强劲。接近中午时分，地产股更是异动拉升。 深物业A 涨停， 珠江股份 、 大名城 、 空港股份 涨超5%， 新湖中宝 、深振业A、 我爱我家 、 沙河股份 、 特发服务 等跟涨。

　　这时，市场上亦传来关于深圳楼市的重点消息：限购进一步地放开。目前核心区域的范畴要进一步地缩小，保存部分的热点范围；豪华住宅放开限购；豪华住宅相关的税费或是门槛的进一步降低等利好。但截至发稿，上述传言仍未获得官方证实。

　　这时，根据深房中协统计，2024年7月深圳全市二手房录得5381套，环比增长1.4%，同比增长79.4%，创下2021年2月以来的新高。深圳楼市可以说展现了一定的积极信号，但也有一些忧虑。不过，正因这些忧虑，让市场预期会有更多利好刺激出台。

　　突然异动

　　今天早上11点期间，房地产板块突然大幅异动，尤其是深圳板块，深物业直线拉升涨停，深振业也跟随走强。 珠江股份 、 大名城 、 空港股份 涨超5%。 我爱我家 、 沙河股份 、 特发服务 等跟涨。

　　究竟是啥引爆了地产股？分析人士认为，可能是两个因素：

　　首先，市场传出了深圳房地产的消息利好。据市场传言，深圳将进一步放开限购。目前核心区域的范畴要进一步缩小，保存部分的热点范围；豪华住宅限购也将放开，带动楼市的信心恢复。豪华住宅相关的税费或门槛也将进一步降低；部分“伪豪华住宅”降级，降低交易成本；全面调降购房者成本；首套、二套契税全部调整为1%，个税根据购房者首套免征收。但截至发稿，上述利好传言仍未获得官方证实。

　　其次，消息层面上，根据深房中协统计，7月深圳新房、二手房显现冷热不均现象。但二手房延续市场行情，单月二手房交易量再次超5000套，新房住宅成交量环比下降11%。根据深房中协统计，2024年7月深圳全市二手房录得（录得量指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，其实不是最终成交过户套数）5381套，环比增长1.4%，同比增长79.4%，创下2021年2月以来的新高。这也是今年以来，深圳二手房交易量第叁个月突破5000套的水平。不过，随着潜在消费者入市及政策效应减弱，7月中旬开始，二手房交易量呈下降趋势，消费者观望情绪有所回升。

　　拱预期的地方

　　可以说，经济要完全反转，务必有房地产的给力表现。但从七月份的数据来看，还有一段距离。

　　7月TOP50房企权益销售金额同比下滑16%，下跌幅度走阔12pct，市场有待进一步修复。根据克而瑞数据，以权益销售金额为口径，TOP50房企7月单月销售金额为1832亿元人民币，在绝对规模上小于2024年上半年的月度均值，仅高于1月、2月，这与7月为行业传统淡季有关，在同比增速上下跌幅度较上月走阔12pct至16%，可见市场销售仍处于相对弱势。

　　 国泰君安 认为，由于2023年上半年受疫情后需求集中释放等原因的影响，上半年基数在一定水平上存在特殊性，进入下半年，随着基数逐步回归稳定，后续对于市场的数据比较将能够更好地反映市场的真实状态，有益于观测市场对于政策的反馈。具体到TOP50各个房企表现上：一是央企销售韧性较强，继6月后，再度实现销售金额同比正增长，增速为10%，而国企和民企分别下跌27%、40%；二是头部房企销售金额环比下跌幅度较大TOP10、TOP11、TOP30、TOP31-50房企分别下跌49%、31%、27%，预期与头部房企推盘节奏的调整有关，且7月实现单月销售金额破百亿的房企数量也回落至5家，分别为保利、中海、华润、万科和 招商蛇口 。

　　另一方面，从将来的总量来看，甭管是基建还是房地产仍然有可为之处。7月31日，国务院印发《深入实施以人为本的 新型城镇化 战略五年行动计划》，对未来五年推进 新型城镇化 建设的总体要求、重点任务、政策措施和组织实施等作出部署。《行动计划》提出4项重大行动、19项重点任务及有关政策措施，明确经过5年的努力，农业转移人口落户城市渠道进一步通顺，常住地提供基本公共服务制度进一步健全，常住人口城镇化率提升至接近70%，更好支撑经济社会高质量发展。

　　统计局数据显示，截至2023年末我国常住人口城镇化率达66.16%，距离发达国家80%以上水平仍有空间。开源证券预计，在诞生率下降和房地产市场降温的期待下，未来城市人口竞争将更加激烈，而将购房落户政策和人口政策相结合，有益于增强人口流入，增进购房需求的释放。