进入下半年，房企融资出现了新变化。
8月13日，克而瑞发布数据显示，今年7月，65家典型房企融资总量为523.46亿元人民币，环比增加63.8%，单月融资规模创下2024年以来新高。从融资结构来看，7月房企境内债权融资500.26亿元人民币，环比增加56.6%，同比增加12%；境外债权融资23.2亿元人民币，同比减少67.9%。
不过整体来看，今年以来房企融资仍然较为低迷。今年前7月，65家典型房企累计融资总量为2678.47亿元人民币，同比减少32%。克而瑞分析指出，房地产销售仍未完全复苏，因此未来仍有房企可能曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。
中指研究院企业研究总监刘水也向《每日经济新闻》记者表示：“由于当前房地产市场没有发生明显改善，金融机构等对行业预期仍然较弱。”
65家房企融资总量创年内新高
虽然7月65家典型房企的融资总量达523.46亿元人民币，环比增加63.8%，单月融资规模创下2024年以来新高，但同比仍减少9%。
记者了解到，7月65家典型房企融资中，仅万科获得的银行借款就达326.66亿元人民币，占比超过了60%。而累计来看，今年前7月，65家典型房企的融资额仍在缩减，累计融资总量为2678.47亿元人民币，同比减少32%。 
7月18日，万科公告称，为满足经营需要，公司子公司深圳九州房地产开发有限公司、重庆溪畔置业有限公司分别将持有的土地抵押给银行，向银行融资合计147.28亿元人民币，期限均为4年。
此前的7月11日，万科还获得了另一笔贷款，即万科及其控股子公司万科物流发展有限公司共向银行申请27.41亿元贷款，这些贷款通过股权质押和资产抵押的形式获得担保。
不过需要强调的是，万科获得的银行借款也其实不是全是新增贷款，其中大部分是原有贷款的置换，且主要聚焦在项目层面的置换，公开的信用债和境外债则基本没有新增。
另外，越秀地产、保利置业等房企也在7月进行了发债融资。
其中，越秀地产是发债规模最大的企业，仅在7月就完成发行了1笔16.9亿元的境外绿色优先票据，和2笔共15亿元的企业债，合计31.9亿元人民币。
7月12日，越秀地产成功发行2024年第壹期公司债，品种一发行规模为5亿元人民币，票面利率为2.25%，发行期限5年期，认购倍数为6.36倍；品种二发行规模为10亿元人民币，票面利率为2.75%，发行期限十年期，认购倍数为1.29倍。
值得强调的是，就在8月8日，越秀地产披露，其全资子公司 广州市 城市建设开发有限公司已获得 中国银行 间市场交易商协会的批准，将在 中国银行 间市场发行定向债务融资工具，发行规模不高于30亿元人民币。“此次定向债务融资工具的发行，将为公司提供额外的钱财来源，以满足公司的运营需求和支持其长期发展战略。” 
克而瑞数据显示，7月65家典型房企发行债券150.5亿元人民币，环比减少2.9%，同比减少55.6%；平均融资成本为2.85%，环比降低0.41%，同比降低0.67%。“由于境内发债的企业主要是首开、金隅、保利置业等国央企，因此境内融资成本仍然保持在较低水平。”
在增发配股方面， 中交地产 于7月10日完成了5166.47万股增发，募集资金总金额达4.44亿元人民币，扣除发行费用后的净额为4.38亿元人民币。另外， 荣盛发展 的增发计划则仍在内部评估中， 厦门国贸 则在8月6日回复了上海证交所关于公司增发计划的问询。
“整体看来，大多数上市房企在境内的定增推进仍较为缓慢，如 保利发展 、 大名城 等已经被交易所同意注册的增发方案直到今天也木有完成，同时还有多家房企宣布终止定增。”克而瑞分析指出。
金融机构等对行业预期仍然较弱
尽管房企境内融资在7月有所改善，但境外融资硬是不容乐观。
克而瑞数据显示，7月65家典型房企境外债权融资仅23.2亿元人民币，同比减少67.9%。另据中指研究院统计，今年前7月，房企海外债发行规模仅为67亿元人民币，同比下降39.5%。从单月来看，房企5月无新发行债券，其余月份仅个别优质企业有能力发行海外债，如越秀地产、太古股份和新鸿基地产就在7月成功发行了海外债。 
“由于当前房地产市场没有发生明显改善，金融机构等对行业预期仍然较弱。这时，房企融资越多负债越多，后期偿债压力也会越大，而部分企业重视稳健经营，会主动减少负债规模，适度减少融资。”刘水向每经记者表示。
值得注意的是，进入8月份，房企境外债发行出现了积极的一面，甚至有出险民营房企成功发行了美元债。
据中国房地产报，龙光、合景泰富委托摩根大通作为独家承销商，为香港半山豪华住宅凯玥项目的贷款安排了再融资。该笔贷款已于8月10日完成募资，合计募资10.5亿美元，该贷款将用于支持凯玥项目的贷款偿付及开发运营。
“结合前期市场消息，该笔美元债为私募债，用于置换前期贷款和支持凯玥项目后续开展工作，资金成本可能相对较高。不过该项目目前销售良好，资金流稳定性相对较强。”刘水表示，短时间来看，由于销售市场尚在筑底复苏进程中，境外债风险尚未出清，境外债发行仍将向少数优质房企开放，房企境外融资市场整体回暖尚待时日。
另外，在债务违约方面，据东方金诚监测，7月新增3只境内债展期债券，涉及债券余额为41.9亿元人民币，涉及主体为厦门中骏、旭辉集团和当代节能置业，其中厦门中骏为第壹次发生境内债展期。
克而瑞数据显示，7月有19笔房企债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为267亿元人民币，环比减少42%。8月将有26笔房企债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分后约为402亿元人民币，环比增加51%。 
值得注意的是，今年上半年，房企债券到期规模达2799亿元人民币，而债券发行规模仅有961亿元人民币，新发行债券显然已无法覆盖到期旧债。不仅如此，受近年来房企债务展期影响，据克而瑞监测，2025年房企到期债券规模将超过5000亿元人民币，相较于2024年同比增加7%。
“整体看来，由于近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未完全复苏，因此未来仍有房企可能曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。”克而瑞分析指出，不同房企可能面临的“终局”也不同。
尤其对出险房企而言，虽然有融资协调机制的加持，但银行在办理贷款抵质押担保时，大多出险房企能用于抵押贷款的标的较少，在市场化机制下取得银行借款仍较难。“对于该类企业，建议相关部门加大出清力度和速度，通过市场化手段让出险企业早日实现债务重组或破产清算，通过债务重组来实现价值重塑，是解决目前行业信用问题的有效方式。”克而瑞分析认为。
对仍能正常运营的房企而言，克而瑞认为，燃眉之急是把握政策做好债务接续，如通过增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式实现“借新还旧”，还可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。
