为了卖房，房地产中介和部分开发商们可谓是使劲了浑身解数。去年深圳某项目推出“买房送菜地”的活动，前不久南京某项目“买房送飞机”的消息刷屏朋友圈，东莞“买房送公寓”的宣传也一度引起网友热议……有买有送的传统营销套路已经屡见不鲜，那么“不掏钱就能买房子”的套路有见过么？
近期，“零元首付”购房的经验分享帖在社交平台广为流传。南都湾财社记者了解到，其中多数帖子来源为房地产中介，其打着“零元首付”的名号吸引购房者私聊，随后推荐相关房源和购房方案达成交易目的。
社交平台的“零元首付”经验分享帖。
有网友分享，自己朋友买了一套位于深圳宝安西乡的房子，不仅一毛钱没掏，还倒拿了好几十万；还有网友晒出自己在售楼中心的算价单，总价200万的房子，在开发商返现的情景下可以做到“零元首付”，只需要每月7000多的月供即可拿下。
但看似能够减轻购房者压力的“零元首付”购房，实际背后隐藏着多重风险。近期，包含南宁、郑州在内的部分城市住建局、房管局已经对“0首付”购房所潜含的危险发出了警示。
买房首付低至0元？
记者了解到，当前市场流传的“零元首付”购房主要有两种操作模式：一是“高评高贷”，即开发商或中介虚增房产售价，使合同价高于实际成交价，从而从银行获取额外贷款支付首付款；二是与金融机构合作，为客户提供信用贷款用作首付款，实现“自己不掏一毛钱就买房”的目的。
此前记者在市场走访时曾有中介介绍过第壹种操作模式，彼时深圳二手房指导价严格执行，但部分业主急于买房会选择低于指导价出售房源，例如某套二手房指导价300万的房源，业主同意200万即可成交。“只要和原业主私下协商好，便可以签约300万的合约，根据300万贷款，贷7成可以贷款210万。”中介向记者表示，贷出的款可以抵买房款，首付一毛钱不用掏，只需要支付贷款便能买房。
所谓“高评高贷”即是如此，开发商或房产中介通过虚增房产的评估价值，使房产的评估价高于实际成交价。在房产评估价被虚高后，购房者可以根据更高的评估价向银行申请贷款，从而获得比实际成交价更多的贷款金额。多出来的这部分贷款，可以用来支付购房者的首付款，实现所谓的“零元首付”购房。
而第贰种方式便是购房者常见的“首付贷”。去年深圳某楼盘曾传出“零元首付”的消息，记者在调查后发现具体操作方式为，该房源首付90万，其中开发商送60万首付，另外30万首付购房者可以向“第叁方”小贷公司借款，分5年还清，每半年还一次，利息和手续费费用自己承担。
部分市场中介发布的宣传海报。
“零元首付”购房或存在法律风险
随着“零元首付”购房的重出江湖，市场上的部分购房者也心动不已，更有部分中介大举宣传吸引刚需买家入场，为首付不足的购房者“指点江山”。但需要谨防的是“零元首付”购房背后隐藏着多重风险。
早在去年5月，深圳房地产中介协会便发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”、“零元首付”等违规犯法行为的郑重提示》。其中提到，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策，2017年住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的公告》严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。
今年以来， 郑州市 、 南宁市 等多地监管职能部门均对“零元首付”购房发出警示，提醒消费者谨防可能存在的金融、法律风险。
南宁市 住房和城乡建设局指出，“零元首付”购房存在诸多风险和不确定性，是非可持续的购房方式。具体风险包含：一是加剧购房者还款压力；二是存在金融风险；三是可能存在法律风险。
郑州市 住房保障和房地产管理局近期同样指出，“零元首付”不仅不能从根本上解决购房者短时间资金短缺问题，通常还需借助于签订阴阳合同、高评房屋价格等违规行为来实现。这不仅增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，还存在较大的骗贷法律风险。
同时，“零元首付”通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付，或是虚拟抬高房屋价格，从银行以按揭贷款的形式来获得首付款。开发企业和购房者签订的购房合同存在法律争议，因此当事方可能都会被追究刑事责任。
当前购房成本已至低点
即便是对于没有现款流又急于买房的刚需买家而言，“零元首付”购房也其实不是一个可行的选项。中指研究院市场研究总监陈文静向记者表示，“零元首付”购房看似可以减轻购房者早期的购房压力，但其实可能会增加后期更高的钱财成本和月供压力，“零元首付”买房更多是开发企业、中介吸引购房者的一种手段。
“购房者还是应该充分考虑自己的经济状况、贷款条件、法律合规性和房地产市场变化等原因，理性做出选择。在签订购房合同时，购房者也要仔细阅读有关贷款、还款、违约等方面的合约条款，避免潜在的法律风险。”陈文静说。
其实，今年以来，监管职能部门与地方政府相继出台多项政策来降低购房门槛和购房成本。从监管职能部门来看，今年以来5年期以上LPR已累计下调35个基点，5.17房地产一揽子政策落地，首套、二套住房首付比例分别下调至15%、25%，取消全国层面首套、二套商业房贷利率下限，同时下调公积金贷款利率；各地也主动落实5.17政策，降低首付比例、降低房贷利率，当前很多城市首套房贷利率已经降至3%左右。
除此之外，今年以来已经有广州、成都等超20城支持提取公积金支付首付款，同时也有广州、杭州、成都等超20城优化首套住房的认定范围，按区认定首套，这些均有助于降低居民的购房门槛和购房成本。
当前国内购房成本已降至低点，购房者更应通过合理规划财务，逐步积累充分的首付资金，量入为出，选择合规、稳健的购房方式，避免因“零元首付”等违规操作而陷入财务困境。
