“有购买力的市民选择住所，不再只盯着豪华的装修标准和家电配置——有点野心的开发商，都舍得在硬件上烧钱。但一味宣扬奢靡享乐和财富地位的传统人居模式，会越来越脱节于湾区城市的精神追求和价值取向。”最近，到广州海珠区琶洲CBD一处高端酒店式管理住宅项目做客回来的李小姐对南方日报记者有感而发，中高端房地产市场卷的不仅是硬件和颜值，还有代表国际时尚新潮流的生活方式。而真正能把这些新理念融为一体的项目有多少？
8月底，在经历年中“大考”后，广州一批网红楼盘加紧了交付节奏。南方产业智库粗略估计，从今年到明年上半年，广州近200个项目的新业主，有望分批次进入收楼的“高光时刻”。但在一片保交楼的焦虑情绪下，开发商的兑现未达市场预期的现象时有发生。有业主甚至把收楼比喻成开盲盒。
不过，记者观察发现，在产品力互卷的环境下，行业也显现出一些新趋势。譬如践行健康、绿色、智能、便捷等新生活理念的项目越来越多，行业标准的高频迭代升级，不仅提高了居民的生活品质和精神追求，也为城市的可持续发展注入了新的活力。
A面
趋势亮点
建筑规划与园林景观：
用人文和自然生态环境
来重塑新生活
“我最认可项目的一点是，它能够巧妙将自然与人文融为一体，创造出宜居而又有文化底蕴的生活空间。”前不久，刚刚在万科金域曦府拿到入住钥匙的林先生对南方日报记者表示。
项目所在的白鹅潭是广州新崛起的CBD，近年吸引了一大批高知到这一带置业。在林先生看来，许多新业主都像他一样，越来越重视在空间环境的视觉体验和品质追求。
自2023年10月30日启动首批次超千套新住房交付以来，万科金域曦府今年亦有多个楼栋分批次交付，是广州荔湾区集中交付规模较大的项目。该项目的突出特点是，充分利用立体空间来铺设新居住文化的交流、活动场所，通过垂直公共空间的设计，如首层庭院和架空层泛会所，增加了人与自然的互动机会。建筑围合成三个串联的庭院，让每一组团都能迎接到最充裕的阳光，这种布局不仅优化了采光和通风条件，还使得自然元素在建筑内部得到了延伸。在园林设计方面，融入树木、花草、水系等丰富的自然元素，营造出绿色生态的生活环境。同时，在人文氛围的营造上，设置休闲会客厅、阶梯式剧场等社交空间，方便业主在享受自然美景的同时进行文化交流。
记者实地走访发现，近年来，广州新上市和交付的楼盘项目，在建筑规划与景观设计上，愈发重视与自然环境的和谐共生和对人文历史的传承。近期正式交付的白鹅潭万科金域曦府、万科黄埔新城、增城中盛顺和家园等项目，均在建筑景观设计和装修设计方面颇为考究。譬如万科黄埔新城项目，巧妙利用了古村周围的人文自然生态资源，通过精心策划的园林景观和步道系统，实现了建筑与自然的无缝对接。项目同样融入岭南传统建筑元素，使得大型社区既具有现代感又不失文化底蕴；中盛顺和家园在行业一片“欧风美雨”的环境下，坚持在项目整体风格上推崇中式为主。记者现场看到，其8月底开始交付的产品，内部空间设计大量融入岭南文化元素，如水墨画类型的吧台表面、金色的吊饰等，一些带有明显中国元素的器物和摆件，在光影摇曳中给人自然静雅、灵动大气的视觉艺术感受，处处彰显出明显的东方文化韵味和审美。白云 新世界 项目，则以其独特的空中花园设计脱颖而出，该项目在高层建筑中穿插了多层绿化平台，不仅为居民提供了丰富的休闲空间，还有效改善了城市的微气候环境。
外观设计和风格塑造：
将创新进行到底
做好传统文化传承
周末的夜晚，越来越多的地标建筑集体亮灯，让广州琶洲CBD核心区一带的夜空格外璀璨。在新港东路南侧与琶洲南TOD一河之隔的地方，一座将酒店和商住融为一体的综合楼宇，去年亮相以来，引起大家的持续关注。该项目以国际某知名奢侈酒店合作为卖点，在广州高端地产开拓了一个新的市场领域。建筑将珠江水的波光潋滟引入立面设计，用错综跳跃的线条，营造出时而水平如镜、时而波光粼粼的独特景观，成为琶洲颇具辨识度的地标。除此以外，该项目的设计，还可以发现广州十三行文化的影子，把广州丰富的历史文化底蕴与酒店的成熟运营经验结合起来，为客人造成全新的时尚生活体验。
记者发现，在最近走访的十多个楼盘项目中，开发商都把外观设计作为互相角力的焦点。一方面，他们积极引入国际顶尖的设计宗旨，缔造出具有现代感和科技感的建筑外观。如越秀地产、 保利发展 、 新世界 等龙头房企在广州中心城区的新项目，其建筑外观均采用了大量的玻璃幕墙和流线型设计，给人一种未来感十足的视觉冲击，也传递出新的生活理念和审美追求。
另一方面，也有开发商致力于在传统与现代之间找到平衡点。如荔湾的 新世界 凯粤湾项目，把广州西关骑楼的避雨功能和设计理念融入现代化的社区建筑设计，既传递了传统建筑文化的底蕴和魅力，同时又能满足业主对现代时尚生活的审美追求；天河的保利天瑞虽明年才进入交付，但其逐步成形的外观设计，将唐风、宋风等不同朝代和岭南、徽派等不同地域建筑文化的风格特征融为一体，通过“借景”“框景”等新中式设计手法，引景成画，移步换景，体现了东方传统美学的现代演绎和创新。尤为值得强调的是，该项目的大堂入口，还采用了“五序归家”的传承之礼设计，如第壹序进门大堂的演绎，提取了我国传统殿堂的构成，传承“明、次、梢、尽”的古典门架结构。同时，项目还大量运用了温润的玉石、浪漫的木质、有质感的铜等中式用材和中国元素，师古而不泥古，让传统文化精神在年轻一代传承下去。
装修细节和社区氛围：
提倡健康智能、便捷和谐的
生活理念
“我问过多位和我一起收楼的邻居，最能挑动大家敏感神经的就是装修设计。而室内设计和空间氛围，也是最能体现业主对新生活方式的态度和追求。”今年新入住 新世界 凯粤湾的刘先生告诉南方日报记者，他近半年来参观了多位同事和亲友在广州和 深圳市 的新家，发现今年交付的新房有一个共同的特点，那就是健康、智能、绿色、便捷、和谐的新生活理念正在全面渗透到楼房的一些装修细节上。
为传递和提倡和善亲融的社区生活理念和家庭邻里关系， 新世界 在装修设计和社区氛围营造的很多细节上就颇具用心。譬如，在户型设计上，重视开放式布局，如客厅、餐厅和厨房的开放式设计，打破了传统空间的隔阂，使得家庭成员之间的互动更加频繁和便捷。这种设计不仅提升了空间的通透感，还鼓励了家庭成员之间的交流和合作，从而传递出亲善、亲融的家庭关系理念；在装修设计上重视材质与色彩搭配，色彩运用上追求淡雅明净、克制内敛，如白色、原木色、低饱和度色彩等，营造出一种宁静、舒适的居住环境。同时，采用智能灯光、智能窗帘、智能安防等 智能家居 系统，通过科技手段提升居住的便捷性和安全性；选用环保、低碳的绿色建材进行装修，减少室内空气污染，保障居住者的健康。这种新生活方式的提倡，既符合现代人的居住需求，又体现了对未来美好生活的向往和追求。
记者对越秀地产、 保利发展 、万科的其它多个正交付和准交付楼盘的实地走访，亦印证了同一个趋势：随着市场竞争的加剧，开发商近年日益重视加快对住宅建设标准和装修标准的迭代升级速度，并围绕健康、智能、绿色、便捷等新的人居生活宗旨，提出了一系列新标准。
在装修标准方面，广州新交付的楼盘项目，不仅表现出“特别卷”，还显现出明显提升趋势。譬如，对装修材料和设施配套的决策，既要考虑质量和实用性和耐用性的问题，同时还会考量到环保性、智能性、适老性等其它问题。甚至通过定制化的家具和智能化的家居系统，为居民提供更加便捷和舒适的生活体验。
除了硬件设施的提升外，开发商在空间氛围和社区文化的营造和培育上亦开始下“苦功”。如“艺术社区”项目，在小区设置展览空间和创意工作室，定期举办各种艺术活动和文化沙龙等；“健康养生”项目，配备顶尖的健身设施和SPA中心，为业主提供个性化的健康咨询服务，帮助居民增进身心的健康和放松。
B面
问题矛盾
建设装修标准过度比拼：
助长奢侈享乐之风
“几千万元的雕塑，超百万元一棵的罗汉松，过百万元的家电……开发商这几年在建筑装修、园林景观、设施配套等方面的互卷，表现得越来越激进、越来越极端，甚至可以用无所不用其极来形容。” 广州市 房协一位专门关注企业产品力建设的专家对南方日报记者坦言，这一方面与一线城市的房价和资产价值较高有关，另一方面则是为了配合一些所谓“豪阔”“顶奢”“极致”的夸张营销宣传手段和口号。
记者观察发现，当前行业出现的类似问题和苗头，一方面表现在，过度豪华与奢侈的建筑设计。为了追求奢华感，一些新楼盘项目在建筑设计上采用超标准配置，如使用高档建筑材料、设计复杂的装饰元素等，这些往往超出了普通居民的实际需求；设置过于宽敞的入户大厅、豪华会所、多功能娱乐中心等公共区域，这些设施虽然提升了楼盘的档次，但也增加了购房者的担子，且部分设施使用率其实不高。
另一方面则表现在，过于追求奢侈的配套设施。如配备室内游泳池、健身房、高尔夫练习场等高端运动健身设施，这些设施的建设和维护成本高昂，但其实不是所有业主都会频繁使用；缔造大规模的园林景观，包含名贵树种、精致水景、雕塑小品等，虽然提升了小区的环境质量，但也增加了开发成本，最终转嫁给购房者。
从行业而言，新楼盘项目在硬件建设上的奢侈之风，容易助长社会上的拜金主义、奢侈享乐主义等不良风气，对青少年价值观的形成发生不良影响，甚至扰乱社会主流价值观。同时，部分开发商为了追求利润最大化，可能采用不正当手段进行销售宣传或违规建设，损害消费者权益和社会公共利益。
为此，有专家提出，为了增进房地产市场的健康发展和社会风气的良好形成，相关部门应加强对房地产开发项目的监察管理和引导，推动房地产行业向更加重视实用性、环保性和可连续性的方向发展。同时，广大购房者也应树立正确的消费观念和价值观，理性看待房地产市场的各种现象和产品。
空间环境和氛围塑造：
文化挪用和滥用
造成风格错乱变味
“有些新盘的规划设计，真的让人难于表达。可能是为了追求风格突出和项目独特的品牌个性，在设计上东挪西凑、随意拼接，简直就像一锅产品设计的大乱炖。实在让人不敢恭维。”在某次采访中，一位研究传统文化的大学教授向南方日报记者毫不讳言地指出，现在有些开发商玩得真有点过了。营销广告上打出的所谓弘扬我国传统文化精神，简直就是挂羊头卖狗肉，一些无缘无故、无所谓的“输出”甚至在扰乱和破坏年轻一代对传统文化的认知。
不一样的设计风格有其独特的元素、色彩和布局方式。在最近的走访调查中，记者亦发现，有部分自我标榜“豪华住宅”的项目，把来自东南亚、欧美等不同国家和地区的文化元素，思维混乱地组合拼接在一起，有些装修元素和摆件设施，在视觉上明显存在冲突和不和谐，更让项目整体设计显得杂乱无章。
在广州的楼盘开发中，虽然不乏重视历史文化传承的项目，但整体上仍存在着历史文化缺失的问题。一些开发商为了追求商业利益的最大化，往往忽略了地块本身的历史文化背景，造成建成的楼盘与周围环境格格不入，缺乏地域特色和文化内涵。
每种设计风格都承载着特定的文化内涵和象征意义。有些项目的设计师胡拼乱凑的表现，既推翻了传统，也突破了我们的认知，不仅可能造成文化符号的误用或滥用，从而扭曲了原本的文化意义，甚至可能引发文化上的误解或冒犯。
设计风格往往与特定的价值观和生活方式相关联。有些项目把舶来的文化符号和元素随意组合应用到室内设计和园林景观上，还传递出相互矛盾或混乱的价值观，使居住者感到困惑或不适。好的设计应该具有整体性和连贯性，使各个部分相互呼应、形成一个和谐的整体。但胡乱拼接的设计风格，往往缺乏这种整体性和连贯性，使设计显得支离破碎。
与胡乱挪用、滥用相比，文化的缺失亦同样突出。如某旧改项目，在开发进程中未充分保存和利用原有的人文环境和资源，使得原本富有历史韵味的街区变得涣然一新。
装饰配套和家居应用：
追求表面效应
而忽视内在功能和价值
新生活方式的提倡原本最应该彰显出以人为本的基本宗旨，但记者在走访中发现了一点“怪现象”，部分项目为了追求表面的排场效应、视觉效果或风格档次，存在明显的胡乱设计、胡乱建设、胡乱配套的现象。
如番禺某项目，开发商为了追求外观类型的新颖、独特，采用大量装饰性构件，如复杂的立面造型、大面积玻璃幕墙等，这些设计虽然美观，但可能增加能耗和维护成本。为了追求视觉上的宽敞感，牺牲了部分房间的实用性和舒适度，如设置过大的客厅而压缩卧室空间，在卧室采用过度夸张的落地玻璃窗设计等，忽略了安全性、私密性和舒适性。
记者在增城某项目还发现，有个别项目过度使用不可再生材料、忽视节能减排措施等，这与可持续发展理念相悖。对此， 广州市 房协某专家还向记者透露，其之前在外省看过的一个项目，开发商为了缔造豪华园林景观，甚至采取砍伐树木、填埋水域等办法来腾出空间，对周围原有生态环境造成许多不良影响。
同时，适幼化和适老化也是业主关注的槽点。“现在几乎所有新项目都会大量采用的 智能家居 、智能家电，其实对儿童和老人家都特别不友好。”上述刘先生坦言，尤其是有些所谓的智能化和数字化的系统和设备，本身在技术上还不成熟，亦没有很好的实用性和适用性，压根没必要强行推广和应用，这样只会让家里变得更加不便捷。
另外，交付的新房与开发商承诺的标准不符，也会直接关联到项目对新居住理念和新生活方式的推广和实施。譬如近期被业主投诉较多的广州滨江上都璇湾、富力南驰·富颐华庭、实地·常春藤尚藤花园和番禺、海珠某些项目，就存在类似的问题。
记者观察发现，有个别楼盘，甚至出现夸大宣传和货不对板的现象。有些开发商在销售阶段往往会虚构装修的豪华水平和品质标准，以吸引购房者的眼球。然而，在实际交付时，却往往发现装修材料与宣传不符、工艺粗糙等诸多问题。如某高端楼盘项目，在销售阶段宣传采用了进口品牌的高端装修材料，但实际交付时却发现多处使用了国产替代品牌，且工艺水平远未达到宣传的标准，引发了业主们的集体维护权益。
■纵深
产品力成龙头企业角力焦点
近年来，房地产市场供求关系发生重大变化，行业仍处在深度调整和转型升级的关键时期。面对需求结构的改变和市场竞争的加剧，一些在粤房地产开发商开始尝试，通过提升产品创新能力和加快产品服务标准迭代升级，来引领智能、健康、便捷和时尚潮流的新生活方式，同时留住城市记忆和增进历史文化传承，满足人民群众不断增长的美好生活需要，从而为企业赢得更多生存空间。
“企业本身要通过更好的产品和服务来赢得生存空间，这可以说是提升产品力的内在动力。”中盛顺和家园有关项目责任人坦言，“不管外部环境如何变化，这件事都得做。如果我们比同行做得更好一点，自然会得到更多客户的认可和拥护。”
其实，近期，南方日报对珠三角数十个正在交付或准备交付的新盘项目的实地调研发现，九成以上的受访项目相关责任人，均认同企业要对标国际一流湾区城市的标准来缔造具有行业领先地位的人居项目。
从实际的落地情况来看，这些新项目的确建筑规划、外观设计、装修标准和氛围营造等方面，都显现出了明显的提升趋势。像广州南的耀胜 新世界 广场·耀胜尊府项目，通过企业自身的创新投入，在智能科技、健康环保空间环境和绿色生态与可持续社区的缔造上，已经大大地提升了行业的标准。项目提出的沉醉式六维立体园林、地铁入户无缝接驳TOD+CBD+K11等国际时尚潮流的新生活模式，具有明显的行业开创意识。
“现在行业互卷太厉害了，即便龙头企业的项目责任人，也时常感到压力山大。” 保利发展 广东公司一些人士坦言，不进则退、不进则退，好产品都是被逼出来的。在现在这种市场环境下，你的产品迭代更新太慢，半年可能就会落伍了。
在国内房地产发展的黄金时期，一些业内人士曾一度认为，广州的高端住宅项目代表着全国最高水平。这也是在粤房企在产品力等方面表现得始终更有自信的原因所在。而粤港澳大湾区建设缔造具有全球吸引力的人居环境的目标，也给广州、深圳等珠三角核心城市房地产行业整体水平的提高，造成了重大历史机遇。
但不可否认的是，在质量标准把控、空间塑造、文化传承和价值兑现等方面，行业仍面临着一些市民和业主可见、可感的问题和挑战。
记者观察发现，现阶段造成企业产品力、交付力不足的主要因素，涉及战略、产品线、研发创新、项目运营、资金链、风控管理和客户服务等多个方面。
“从现实处境为看，战略不清晰、产品线混乱、产品结构不清晰、研发创新不足、产品标准化认知误区，都会造成企业产品力欠妥。”华南城市研究会常务副会长姚育宾指出，从更深条理来看，资金链紧张、项目运营能力薄弱，风控管理缺失，责任和诚信意识不强，可能才是影响公司交付力的更主要因素。
在姚育宾看来，未来，房企要提升产品力和交付力，务必从加强内部管理、提升研发能力、优化产品结构、加强风控管理、改善客户服务等方面入手，始终把客户利益和社会公共利益放在第壹位。
主笔：南方日报记者冯善书
调研：冯善书柴亚娟周中雨
执行统筹：柴亚娟
数据统筹：周中雨
策划：冯善书
出品：南方产业智库
