【大河财立方消息】9月25日，河南省自然资源厅就《河南省建设用地使用权转让、出租、抵押交易实施细则（征求建议稿）》征求社会各界意见。

　　征求建议稿提到，放宽抵押权人限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合相关法律法规的规定。允许不以公益为企图的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。

　　租赁土地抵押权方面，以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其它附着物连同土地可以依法一并抵押。

　　新增建筑物处置方面，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将新增的建筑物与建设用地使用权一并处罚，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。

　　另外，征求建议稿提到，为保证交易有序进行，国有建设用地使用权转让交易保证金缴纳比例不得低于起始价50%，土地转让挂牌结束，中标方将剩余余款缴纳至监管资金专户后，方可办理合同赋码。

河南省建设用地使用权转让、出租、抵押

交易实施细则（征求建议稿）

　　第壹章总则

　　第壹条〔目的和依据〕为进一步规范本省国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易行为，强化市场监管，推进存量土地资源配置，保障交易各方合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34 号）《河南省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（豫政办〔2021〕27号）等规定，结合本省实际，制定本实施细则。

　　第贰条〔适用范围〕本省行政区域范围内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押管理适用本实施细则。

　　已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照执行。

　　国家法律法规、政策另有规定的，从其规定。

　　第叁条〔基本规则〕土地二级市场交易应遵循依法依规、老实守信、公平自愿、公开公正的准则。

　　第四条〔平台建设〕建立完善全省统一的“线上+线下”土地二级市场交易平台，规范“信息发布—达成意向—签订合约—交易监管”的交易流程，强化建设用地使用权交易、税费缴纳、登记等业务协同，为交易双方提供安全、便捷、高效的服务，实行“交易+登记”一体化服务。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。

　　市、县（市、区）自然资源主管部门要加强交易服务，鼓励和引导市场主体进入全省统一的土地二级市场交易服务平台进行线上交易。

　　各级二级市场交易机构开立国有建设用地使用权转让资金监管专户,对土地转让款项进行监管，监管专户交易结果推送不动产部门办理登记。

　　第五条〔联动机制〕自然资源主管部门依法对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督，并负责日常管理工作。发展改革、工业和信息化、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等相关部门根据各自职责，密切配合，共同做好建设用地使用权转让、出租和抵押的管理工作。

　　第贰章建设用地使用权转让

　　第六条〔定义和形式〕本实施细则将各类造成建设用地使用权转移的表现都视为建设用地使用权转让，包含买卖、交换、赠与、出资和司法处置、资产处置、法人或其它组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其它附着物所有权一并转移。涉及到房地产转让的，根据房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。

　　第七条〔划拨土地转让条件〕以划拨方式取得的建设用地使用权转让应符合以下条件：

　　（一）具有土地及地上建筑物、其它附着物的合法产权证明；

　　（二）涉及改变土地用途的，改变后的土地用途应当符合国土空间规划；

　　（三）法律法规规定的其它条件。

　　法律法规、规范性文件、划拨决定书等明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。

　　第八条〔划拨土地转让程序〕以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需报经有批准权限的人民政府同意。划拨建设用地使用权经批准同意转让的，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

　　以划拨方式取得的建设用地使用权转让，经审核土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，保存划拨方式，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》或受让人申请更改为有偿使用的，在符合规划的条件下，由受让方依法依规补缴土地出让价款，重新签订国有建设用地使用权出让合同，依法办理不动产登记手续。

　　对不改变土地用途等土地使用条件的，补缴土地出让价款根据评估现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去划拨土地使用权价格合理确定；依法变更规划条件的，补缴土地出让价款应根据评估变更后规划条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格合理确定。

　　第九条〔出让土地转让〕 以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的条件下，应充分保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

　　第十条〔出让土地转让条件〕以出让方式取得的建设用地使用权转让应符合以下条件：

　　（一）应取得不动产权证书；地上已建成的建筑物、其它附着物，应取得相关不动产权证书或权属来源材料；在建工程根据相关法律、法规办理；

　　（二）根据出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其它建设用地条件；非房屋建设工程的，应当遵照出让合同约定。

　　（三）涉及改变土地用途的，改变后的土地用途应当符合国土空间规划，涉及商品住宅用地的按有关政策规定办理。

　　（四）房地产开发项目建设用地使用权全部或部分转让后，作为土地出让条件的各项建设条件对土地使用权受让方仍然有效，土地使用权受让方应当根据建设条件进行建设活动。土地使用权转让方与所在县（市、区）人民政府或相关部门签订履约监管协议的，协议相关权利、义务随之转移。

　　（五）法律法规规定的其它条件。

　　第十一条〔预告登记转让制度〕建立预告登记转让制度。以出让方式取得的建设用地使用权转让，对未完成开发投资总额25%的，根据“先投入后转让”的准则，交易双方签订转让合约，经市、县自然资源主管部门备案后，可申请办理其它不动产买卖预告登记，待开发投资总金额达到法定转让要求时，再依法办理不动产转移登记。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明等其它必要材料向相关部门申请办理建设项目报建手续。

　　转让双方可以约定预告登记期限，不动产登记机构应当将预告登记的期限记载于不动产登记簿和预告登记证明附记栏。预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产转移登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

　　预告登记转让的土地应严格根据原出让合同约定的时限、条件等进行开发建设，造成土地闲置的，按《闲置土地处置办法》等规定处置。

　　第十二条〔带押过户〕探索开展国有建设用地使用权“带押过户”转让交易，对于涉及“带押过户”的土地，需足额缴纳转让价款100%的保障金，各级不动产登记机构建立“带押过户”一窗办理机制，合并办理“不动产转移+抵押权第壹次登记+抵押权注销登记”。

　　第十三条〔作价出资（入股）土地转让〕 以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保存为作价出资或入股方式，或直接更改为出让方式。

　　第十四条〔授权经营土地转让〕 以授权经营方式取得的建设用地使用权转让，土地使用权在使用年期内可依法在本集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让；向本集团公司以外的单位或个人转让时，经依法批准后，由受让方补缴土地出让价款后办理不动产转移登记。

　　第十五条〔分割合并土地转让〕 建设用地使用权分割、合并转让由权利人申请，经有审批权的自然资源主管部门会同相关部门审查同意后，可予分割合并转让，依法办理不动产转移登记。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。

　　第十六条〔分割转让原则及程序〕 拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。

　　分割转让应当有益于土地开发利用，不得影响交通、消防、安全等控制性指标要求。

　　工业项目配套建设的行政办公及生活服务等附属设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。

　　允许标准厂房和新型产业用地（M0）在不改变功能和土地用途的条件下，按规划和施工图明确的幢、层、套、间等固定界限为基本单元分割转让。

　　具体分割条件、分割流程、分割后容积率规划条件的确定由市、县人民政府区分不同用途，结合当地实际具体制定。

　　第十七条〔合并土地程序〕 土地合并所涉及的宗地应当界限相邻，且土地使用权人、土地使用权类型和土地用途一致；涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统一办理为出让方式，其中的划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款；合并宗地用途符合划拨用地目录的，土地使用权人可选择保存划拨方式；涉及剩余出让年限不一样的，以合并前各宗地的剩余年限综合确定合宗后的土地使用年限，但不能高于合并前最高的宗地剩余使用年限，也可经市、县人民政府批准后补缴一定年限土地出让金后按相应年限登记。

　　第十八条〔优先购买权〕 转让双方应按规定向自然资源主管部门如实申报成交价，不得隐匿上报。以买卖方式转让建设用地使用权，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府有权行使优先购买权；尚未建立标定地价的，申报价格低于基准地价的，市、县人民政府有权行使优先购买权。

　　第十九条〔转让年限〕建设用地使用权转让时，建设用地使用权出让合同和投资建设协议中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过转让方式取得的建设用地使用权，其使用年限为建设用地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　第贰十条〔转让竞拍保证金〕为保证交易有序进行，国有建设用地使用权转让交易保证金缴纳比例不得低于起始价50%，土地转让挂牌结束，中标方将剩余余款缴纳至监管资金专户后，方可办理合同赋码。

　　第贰十一条〔转让限制〕有下列情形之一的，建设用地使用权不得转让：

　　（一）司法、行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制权利的；

　　（二）未依法登记领取权属证书的；

　　（三）权属有争议的；

　　（四）共有建设用地使用权，未经其它共有人书面同意的；

　　（五）依法需收回建设用地使用权的；

　　（六）原土地有偿使用合同约定的土地使用年限届满，未依法办理续期的。

　　（七）不符合划拨决定书或原土地有偿使用合同转让条件约定的；

　　（八）未根据批准的用途使用土地的，或土地存在其它非法违约使用、建设等情形未处理完成的；

　　（九）依照法律、法规及合同约定不得转让的其它情形。

　　第贰十二条〔涉地司法处置〕加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，人民法院向自然资源主管部门查清所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务等情况，自然资源主管部门应当予以配合；司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易，其中涉及划拨建设用地使用权处置的应函告自然资源主管部门。

　　第贰十三条〔涉地国有资产处置〕政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。

　　第贰十四条〔用途变更〕 建设用地使用权转让后，因国土空间详细规划调整确需改变原土地用途的，应当经出让方和市、县（市、区）自然资源主管部门同意，重新签订建设用地使用权出让合同或签订建设用地使用权出让合同变更协议，依法依规调整、补缴土地出让价款后，再按有关规定办理不动产变更登记。有条件的地方可开展转让与用途变更融合办理。

　　第叁章建设用地使用权出租

　　第贰十五条〔定义和形式〕本实施细则所称的建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人将建设用地使用权或连同地上建筑物、其它附着物出租给承租人使用，由承租人在一定年期内向出租人支付租金的表现。

　　第贰十六条 〔承租义务〕以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。全部或部分国有建设用地使用权出租后，有偿使用合同载明的权利、义务仍由建设用地使用权人承担。

　　第贰十七条〔划拨土地出租收益管理〕以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应根据有关规定上缴租金中所含土地收益，并入土地出让收入管理，由土地出让收入征管部门负责征收。土地收益具体标准由各地根据土地等级、用途等原因确定。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并及时缴纳相关收益的，可不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

　　第贰十八条〔划拨土地长期出租管理〕 以划拨方式取得的建设用地使用权长期出租，或部分用于出租且可分割的，出租时间超过5年的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

　　第贰十九条〔出租期限〕建设用地使用权及地上建筑物、其它附着物出租，出租人和承租人须签订书面出租合同，出租期限不能高于建设用地使用权剩余年限，最高不能高于20年。其中以租赁方式取得的建设用地使用权出租，出租年限不能高于国有土地租赁合同约定的剩余年限。

　　出租期届满，当事人可以续订出租合同，但约定的出租期限自续订之日起最高不能高于 20 年。

　　第叁十条〔出租竞拍保证金〕为保证交易有序进行，国有建设用地使用权出租交易保证金缴纳比例很多于起始价50%，各地可在此基础上自行设定保证金比例。

　　第叁十一条〔出租限制〕 未按建设用地使用权出让合同约定缴纳出让金，未按出让合同约定或划拨决定书规定的期限和条件开发、利用土地的，或法律法规规定、合同约定不得出租的，建设用地使用权不得出租。

　　第叁十二条〔承租人改变用途管理〕 建设用地使用权及地上建筑物、其它附着物用于出租的，应当严格根据土地出让合同、划拨决定书、不动产权证载用途或批准的规划条件使用。承租期间承租人不得私自改变规定的用途；不得私自在承租的土地上新建、扩建建筑物、其它附着物。如需建造临时性建筑物、其它附着物的，应在征得出租人同意后，由出租人报经自然资源、住房城乡建设等相关部门批准并办理有关手续，约定出租人承担临时建设工程的拆除责任；如需改变用途的，经自然资源部门审核，并报经同级人民政府批准后，出租人应按有关规定办理相关手续。

　　第四章建设用地使用权抵押

　　第叁十三条〔定义和形式〕本实施细则所称的建设用地使用权抵押，是指债务人或第叁人为担保债务的履行，以不转移占有的形式，将其依法取得的国有建设用地使用权抵押给债权人。债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该抵押物优先受偿。

　　第叁十四条〔放宽抵押权人限制〕自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合相关法律法规的规定。

　　允许不以公益为企图的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。

　　第叁十五条〔剩余年限确定〕以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权，已办理不动产登记，且无查封等限制权利的情形可以设定抵押，所担保债务的履行期限不能高于土地出让合同约定的剩余年限。

　　第叁十六条〔划拨土地抵押权〕 以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权。以划拨建设用地使用权为标的物设定抵押，自然资源部门依法办理抵押登记手续，即视同批准，不再另行办理抵押审批手续。

　　第叁十七条〔租赁土地抵押权〕 以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其它附着物连同土地可以依法一并抵押。

　　第叁十八条〔处罚抵押财产程序〕处罚建设用地使用权抵押财产时，应符合以下规定：

　　（一）划拨建设用地使用权抵押权实现时，在依法缴纳相当于应缴纳的建设用地使用权出让价款后，抵押权人方可优先受偿。

　　（二）养老、教育等领域的土地使用权抵押权实现时，仍须按原用途使用土地，不能随意变更，确保抵押权实现时利益相关人权益不受损。

　　（三）同时设定多个抵押权人时，应明确载明抵押权顺位。当事人对抵押权顺位另行约定的，从其约定。

　　（四）法律法规规定的实现抵押权的其它情形。

　　第叁十九条〔新增建筑物处置〕 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将新增的建筑物与建设用地使用权一并处罚，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。

　　第五章服务和监管

　　第四十条〔服务体系建设〕 优化市场服务体系。在土地交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的服务窗口，大力发展“互联网+政务服务”，积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”。

　　培育和规范中介组织。施展社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，发展相关机构，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。

　　第叁十八条〔信用监测监管〕 完善市场信用体系。制定土地市场信用评价规则和约束措施，将相关市场主体及中介服务从业人员信用记录并入省公共信用信息平台，通过“信用中国（河南）”等渠道依法依规向社会公开，对土地市场的严重失信责任主体实施联合惩戒。

　　构建安全保证体系。加强市场交易信息安全基础设施和安全防护能力建设，严肃查处违规泄露、篡改信息或利用信息谋私行为。探索实行线上交易资金第叁方账户托管模式，探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，构建多方位、立体化的危险化解和补偿机制，有效防控市场交易风险。

　　健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。严格落实公示地价体系，及时更新和发布基准地价或标定地价；完善土地二级市场的价钱形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的有关规定。强化土地一、二级市场联动，强化土地投放总量、结构、时序等的衔接，适时运用财税、金融等行径，强化对土地市场的整体调控，保护市场平稳运行。

　　第六章附则

　　第四十一条〔解释权〕本实施细则由省自然资源厅负责解释。

　　第四十二条〔具体实施〕各市要结合本实施细则及当地实际，具体制定土地二级市场管理办法、交易规则。

　　第四十三条〔实施时间〕本实施细则自2024年月日起实施，有效期至年月日。