个人住房贷款政策或再迎新变化。自郑州宣布即将落实“认房不认贷”政策之后，近期福州、西安等多地正在研究调整个人住房贷款政策，并拟重点针对二套房贷款首付比例和利率进行调整。
多位受访的业内人士指出，多地积极研究调整限购、限售等限制性政策是对此前中央相关会议精神的落地，这有望激活刚性和改善性住房需求，提升房地产市场交易活跃度。
今年以来，中央相关会议曾屡次指出，要支持刚性和改善性住房需求。今年8月初，北、上、广、深四大一线城市地方住建部门召开专题会议，表示下半年将加大支援力度、更好满足刚性和改善性住房需求，增进房地产市场平稳健康发展。
另有业内人士预计，下半年还将有更多的城市继续调整优化住房信贷政策。银行对个人购房的融资环境和门槛亦将逐步放松，包含调降增量和存量房贷利率、降低首付比例、提高个人住房贷款额度等，推动购房需求更好地释放。
多地拟调整个人房贷政策改善性住房需求成重点
自7月24日中央政治局会议后，多地积极研究调整限购、限售等限制性政策。 其中，部分二线城市拟重点降低二套房首付比例下限，并调整相关贷款利率下限。
据知情人士透露， 福州市 相关部门正在研究优化调整住房信贷政策。此次调整主要支持改善性购房，拟对已经有一套住房且房贷尚未偿清，再次申请个人住房贷款的购房人，首付比例由当前的50%调整为40%。而当前， 福州市 限购地区根据持有住房套数和存量房贷情况执行30%、40%、50%三档首付比例。
另有消息称， 西安市 亦在研究调整个人住房贷款政策，拟降低辖内个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，以改善市场预期和信心。
记者了解到， 西安市 现行的首套房贷款政策与全国政策一致，但二套房贷款利率和首付比例政策下限均高于全国政策。 西安市 此次调整后，限购区域个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限将与全国政策下限保持一致，即首套房首付比例很多于30%、利率很多于LPR（贷款市场报价利率）-20BP，二套房首付比例很多于40%、利率很多于LPR+60BP。
易居研究院研究总监严跃进认为，这有望激活刚性和改善性住房需求，提升房地产市场交易活跃度。部分二线城市明确了降低首付比例，高度吻合了相关监管职能部门此前提及的“降低首付和房贷利率”的总思路，有助于从首付层面降低购房者的购房成本，对于激活合理住房消费需求具有积极的作用。
市场供需关系已发生改变预计后续将有更多城市跟进
自郑州等二线城市率先出台房地产系列优化政策以来，多个城市拟跟进调整相关个人住房贷款政策，市场普遍认为这具有鲜明的指向标意义。
诸葛数据研究中心顶级分析师陈霄指出，政策涉及的降低首套房和二套房首付比例及贷款利率，对于购房者是一个重磅利好，降低了购房者的钱财压力，助力刚性和改善性需求释放，预计后续还会有更多城市跟进调整。
“目前来看，对于首套房，多数二线和三四线城市的政策处于历史较为宽松时期，二套及以上的购房门槛较高，尤其是北上深一线城市购买二套房首付比最高为7成，后续仍有比较大的调整空间。”陈霄表示，一线城市集体表态结合自身情况对房地产政策做出调整，当前来看政策的落地只是时间问题，采取的形式上可能偏向于分区域递进。
招联金融首席研究员董希淼指出，当前我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，部分地区房地产市场较为疲软，居民住房消费需求仍有待复苏。因此适应新形势、新变化，适时调整优化住房信贷政策不仅具有必要性，还具有紧迫性。
董希淼建议，继续调整优化住房信贷政策。商业银行应改变“认房又认贷”要求，对已经结清贷款的购房者，在首付比例、利率等方面适用首套房贷标准；同时降低二套房贷首付比例。金融管理部门应优化相关要求，支持银行更好地服务改善性住房消费者。
个人房贷调整或将持续市场预期更多政策出炉
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平预计，下半年住房金融政策将保持支持态度，并加快步伐推动政策落地。商业银行将继续施展关键作用，更好地满足个人住房和房企融资需求。这时，对个人购房的融资环境和门槛将逐步放松。包含调降增量和存量房贷利率、降低首付比例、提高个人住房贷款额度，推动购房需求更好地释放。
严跃进认为，越来越多的地方进一步放松“认房又认贷”政策，其对改善性住房需求的减负效应将会更明显。若已还清贷款的购房者能享受20%的首付比例，将对于二线城市换房市场或改善性住房市场等影响极为重要。同时，在改善性需求的释放上，税费减免亦有望扩大力度。
在二套房贷利率优化方面，董希淼建议，金融管理部门应优化相关要求，支持银行更好地服务改善性住房消费者。如将二套房贷利率下限由同期限LPR+60个基点，调整为同期限LPR+10个基点。同时，参照首套住房贷款利率政策划态调整机制，在房价下降明显的地区，允许自行调整二套房贷利率下限。
另外，陈霄预计，未来一段时期各地还将会出台降低存量房贷利率的具体方案，进一步为已购房的消费者减负。
