娄辰（仲量联行大中华区房地产科技创新责任人）

　　章蔚君（仲量联行中国区研究部经理）

　　过去的几十年间， 人工智能 （AI）在为产业赋能、推进社会变革等方面展现出了强大的发展潜力，尤其是去年由美国OpenAI公司研发的ChatGPT 人工智能 应用工具的出现，则让这门“小众”的技术开始走向了大众。以ChatGPT为代表的生成式 人工智能 技术在写作、绘画、编程和作曲等多个领域都展示出了强大的创作能力，这也使得企业领导者开始思考， 人工智能 到底会给行业未来发展造成哪些机遇和要挟。

　　对于商业地产而言， 人工智能 对行业的洗礼已经拉开了帷幕。在仲量联行2023年全球房地产技术调研中，投资者、开发商和企业经营者，一致将 人工智能 和生成式 人工智能 列为未来3年对房地产行业最有影响力的技术之一。然而，相较于其它类型的技术，受访者对于 人工智能 的理解却是最不足的。为了能帮助房地产企业从战略的视角审视 人工智能 的存在性，我们将从 人工智能 对房地产行业的长期影响、 人工智能 产业发展的空间需求，和 人工智能 在房地产行业的应用方向，这三个角度来分析 人工智能 与房地产行业之间的关系。

图： 人工智能 技术的主要方向

　　 人工智能 将会改变人们的生活、工作和娱乐方式，进而重塑房地产市场

　　 人工智能 被认为是一场具有广泛影响力的技术革命。根据 OpenAI 的数据，大约 80% 的工作岗位都会受到 人工智能 的冲击，这一比例也引发了业内人士对房地产市场动荡的担忧。其实这种担忧其实不是第壹次出现，早在1589年，英国女王伊丽莎白一世就曾因担忧机械针织机会造成针织工失业，而拒绝向发明者授予专利。如今，人们普遍认为正是机械针织机拉开了第壹次工业革命的序幕，增进了经济的爆炸性增长和房地产市场的扩张。当技术发展到同样的生产力水平可以由更少的人完成时，更多的人就会被释放去创造新的机会。在高盛引用麻省理工学院经济学家大卫·奥特尔的一项研究表明，过去 80 年，美国超过 85% 的就业增长都是由技术创新所驱动的。另外，微软首席执行官萨蒂亚·纳德拉表示， 人工智能 服务提供商正在有意识构建以人为本的创新方法，开发能辅助人们工作的“副驾驶”产品，而非完全取代人类的“自动驾驶”产品，这意味着， 人工智能 将成为生产力的重要推动者。根据预测，至2030年，生产效率的提升将带动全球 GDP 增长 14%。

　　纵览房地产行业发展历程，技术革新往往会从地理区位、资产需求、产品类型、投资收益和空间设计这五个维度对房地产市场造成一定的影响。同样， 人工智能 对房地产市场的影响也已经开始显现。

　　·地理区位： 人工智能 企业和相关投资多围绕成熟的科技市场聚集，未来增长预计将聚焦在 人工智能 人才聚集的区域，即科创中心、大学及周围。

　　·资产需求： 人工智能 发展需要更多优质高效的 数据中心 、能源系统、通信网络等基础设施的支持。

　　·产品类型： 人工智能 将推动实现真正意义上的智能建筑，并且未来将和网络通信系统一样成为建筑的标配。另外， 人工智能 还将提升建筑可连续性表现，助力净零建筑的交付。

　　·投资收益： 人工智能 可以提升交易的速度，帮助交易双方更全面地了解标的和市场，增进全球范围内的投资；灵活且轻量化的智能基础设施还可以助推业主和开发商拓展“空间即服务”的商业模式，开辟新的收益渠道。

　　·空间设计： 人工智能 将改变空间设计的形式，从用户体验的视角动身提供定制化水平更高的设计方案。

　　总体而言， 人工智能 应当是让人类变得更强，而非完全替代人类。在如今房地产行业数字化转型的大环境下，通过利用 人工智能 分析和利用数字革命中引发的大量数据，将足以发生重塑房地产将来的强大能力。

　　 人工智能 企业和配套基础设施将推动不同类型市场的房地产需求

　　首先， 人工智能 生态系统将围绕科技中心持续扩张。

　　其实像OpenAI这样的条件模型开发者，只是 人工智能 生态全面的冰山一角。除此之外，半导体硬件制造、 云计算 平台、模型中心和应用软件开发等与 人工智能 相关的细分市场规模也在不断增长。如果将预训练模型在垂直领域进行开发和应用，预计还将涌现出更多新企业并造成新市场需求，商业地产也将迎来新机遇。

　　据统计，2022年全球范围内投资最多的 人工智能 重点领域是医疗健康，其次是数据管理、处理和 云计算 ，和金融科技。另外，生成式 人工智能 的商用案例也蕴藏着巨大的机会，预计2023年市场规模将达到426亿美元，如果根据32%的复合年增长率（CAGR），预计到2026年，将达到981亿美元。根据我们的研究， 人工智能 的发展很可能在短时间内会增加行业对于房地产市场的切实需求。预计到今年年底，仅在美国 人工智能 企业所占面积就将达到160万平方。从 人工智能 企业的空间需求类型来看，办公楼占55.8%，其次是工业园区、共享研发中心和实验室。

　　在全球范围内，目前37%的 人工智能 企业位于美国，中国（10%）和英国（7%）紧随其后。从区位上看， 人工智能 企业在空间聚集上也有特定的偏好。在美国，42%的 人工智能 公司聚焦在旧金山湾区，其次是波士顿、西雅图和纽约。在中国，28%的 人工智能 企业位于北京，其次是广东、上海、浙江，江苏。预计未来 人工智能 草创公司将继续聚焦在这些经济实力和科创能力都较为发达的地区。

图：全球 人工智能 企业分布地图

来源：仲量联行研究部、PitchBook Data Inc.，2023年6月

　　仲量联行的研究表明，自2021年初以来， 人工智能 岗位招聘数量增加了250%，对 人工智能 人才的切实需求正在加速增长。从长远来看，企业的空间需求将聚焦在 人工智能 人才聚集的区域，即成熟的一级、二级科技中心、创新中心和大学。

　　其次， 人工智能 发展离不开大量资源和基础设施的支持。

　　 人工智能 的练习和推理需要计算硬件、高速互联网络、供电设施、云基础设施和数据仓库等基础设施的支持，尤其是生成式 人工智能 依赖于强大的算力和大量的资源，而这些基础设施的安置同样需要大量的空间。另外， 人工智能 技术应用的不断发展，也将推动电力供应、冷凝设备和 数据中心 等需求的上升。GPU和网络交换机的制造商和供货商也将得到发展，造成更多的空间需求。

　　根据仲量联行《2023年全球 数据中心 展望》，从2021年到2026年，全球托管 数据中心 市场规模预计将以11.3%的复合年增长率增长。超大规模市场预计增长速度更快，复合年增长率约为20%。

图：全球主要 数据中心 市场吸纳量和存量

来源：仲量联行《全球 数据中心 展望》

　　 人工智能 基础设施在选址时，更看重能源价格和土地成本等原因。具有竞争力的能源价格和相对宽松的能源政策，正在推动美国亚特兰大、中国中西部地区、马来西亚和泰国等较不发达市场开始发展。据观望，除了边缘 数据中心 为了接近用户而围绕大城市聚集之外，很多 人工智能 基础设施在空间分布上较为分散。

　　 人工智能 对 数据中心 的设计，也提出了更高的标准要求，需要适应不断变化的硬件需求，包含顶尖的液冷设备等。据相关媒体2022 年报道，美国互联网公司Meta就暂停了位于丹麦的 数据中心 建设工作，为的是能重新研究设计专门针对 人工智能 的新一代 数据中心 。

　　房地产科技发展为 人工智能 在房地产领域的应用奠基了坚实的条件

　　 人工智能 驱动的房地产科技企业受投资机构青睐。拥抱技术创新已经成了房地产行业的新气象。在仲量联行2023年全球房地产技术调研中，超过 80% 的房地产租户、投资者和开发商表示，他们计划在未来三年内增加在房地产科技领域的预算。逐渐成熟的房地产科技生态系统，也正在推动这一趋势。其中， 人工智能 在房地产科技领域的应用增长迅猛。仲量联行研究显示，2022年全球 人工智能 驱动的房地产科技融资总金额达到40亿美元，基本是2021年融资总额的两倍。其中，风险投资（VC）是增进 人工智能 产品发展的主要驱动力。在所有采用 人工智能 技术的房地产科技企业中，超过70%的企业背后都有潜在风险投资的支持，其中大约20%的企业处于非常早期的孵化器、天使投资或种子阶段，25%处于风险投资的早期，15%处于风险投资的后期。总体而言，这个生态系统年轻且布满活力，大多数 人工智能 驱动的房地产科技企业正处于逐渐走向成熟的阶段。

图：全球 人工智能 驱动的房地产科技的投资额和交易数量

来源：仲量联行研究部, PitchBook Data, Inc.

图：全球 人工智能 驱动的房地产科技企业融资轮次统计

来源：仲量联行研究部, PitchBook Data, Inc.

注：300多家企业属于企业基金投资，因此无法统计融资轮次。

　　 人工智能 在房地产行业应用前景广阔且富有成效。目前，科技的解决方案已经几乎覆盖了房地产领域的各个方面，从投资管理、设计施工到设施运营和项目管理，房地产科技的发展为 人工智能 的应用奠基了坚实的条件。在全球范围内，已经有超过500家公司在为房地产领域提供 人工智能 技术服务，并且已经在提高效率和节省成本方面获得了一定的成果，常见的应用案例包含：

　　·资产对标分析中的文件分类和标准化处理

　　·基于 物联网 数据挖掘的自动化设施管理

　　·投资组合管理的价钱建模和预测

　　·卫星图像分析用于资产评估和风险管理

　　·施工现场监控画面实时捕捉

　　·建设项目排期管理

　　·租赁和投资交易的智能推荐匹配

图： 人工智能 在房地产行业中的主要应用场景

　　如今，早期采用 人工智能 解决方案的企业已经开始获得回报。英国头部的投资机构——皇家伦敦资产管理公司就在一栋11,600平方的商业办公大楼中，采用了由仲量联行提供的AI赋能虚拟工程平台Hank，成功改善了大楼的暖通空调系统并提高了能源效率，投资回报率达到708%，节约了59%的能源，每年减少碳排放量高达 500 公吨。

　　AIGC将进一步推动房地产行业人机协同发展。作为 人工智能 技术发展的一个新方向，AIGC采用深度学习技术，通过大量数据的学习和分析，能够进行各种形式内容的创作。AIGC的快速发展应用与大语言模型技术的突破密不可分。7月刚结束的世界 人工智能 大会上，就集中展示了国内外的30余款大模型，这些模型为各行各业创新发展提供了多元化的技术支援。

　　目前，AIGC在房地产领域的应用仍处于早期阶段，但其在增进人机协同方面的优势正在方案设计、租赁营销、项目管理等环节开始显现，这主要得益于AIGC三个强大的能力：

　　·自然语言处理和理解：AIGC能够跨不同数据类型（文本、语音、图像）进行交互，并能处理不同语种的内容，包含编程语言。同时，AIGC还能够实现人机之间的自然语言交互，为用户提供个性化的服务和支持。

　　·自动化和智能化：AIGC不仅可以自动化部分重复、低价值的任务，使人们能够将更多时间和精力投放到创造性和战略性的工作中。另外，基于智能化的算法和模型，AIGC还可以助推人们更好地理解和分析复杂的问题，提供有价值的洞察和决策支持。

　　·创意内容生成：AIGC在文本、图像、音乐等内容生成方面展现出一定的创造力，为创意、设计和艺术等领域造成的新的存在性，提高了创新的速度和效率，也帮助个体更好地开发自己的想象和创造力。

　　AIGC在助力房地产企业数字化转型方面同样施展着极为重要的作用，其应用落地将有望明显提升房地产行业的生产效率、项目管理水平和用户体验。

　　·提高生产效率：基于AIGC开发的生产力工具通过分析大量数据和市场信息，可以快速生成各种设计方案、图表、报告和文案等，从而减少人工处理的时间和工作量，并在项目决策进程中提高执行效率。

　　·优化项目管理：AIGC在地产项目管理方面的应用场景包含了自动生成项目计划、进度安排和任务分配等管理文档；通过自动审查合同文件，检测风险、合规性等诸多问题；实时监测项目进展情况，自动提供项目仪表盘和报告，让管理者清晰地了解项目的状态、进展和绩效；和为项目有关人员提供个性化培训和指导。

　　·改善服务体验：在市场营销场景中，融合了AIGC技术的智能客服、数字人等能够通过分析用户的偏好和需求，自动生成符合其要求的房源推荐或投资建议。另外，AIGC还可以自动生成虚拟导览、视频介绍等多媒体内容，为用户提供更直观、全面的房地产体验。

图：AIGC在房地产企业数字化转型中的应用方向

　　随着MaaS（模型即服务）商业模式和Plugin插件工具的兴起，AI企业将有机会提供更高效、高品质、低成本的解决方案，从而增进AIGC技术在房地产行业内更快地落地应用。

　　立即行动：制定 人工智能 战略并审慎应对潜在风险

　　关于 人工智能 ，许多方面仍存在相当大的不确定性，例如 人工智能 将来的影响力、其能力的界限和与特定行业的融合发展等。对于房地产投资者、开发商和租户而言，掌握 人工智能 发展的最新动态，从战略的视角去思考如何利用 人工智能 实现商业目标，并同时兼顾社会责任与道德是非常重要的。

　　随着对于 人工智能 的监察管理系统不断完善，企业也需要与时俱进，尤其对以下三类新修订的法规保持戒备：

　　·有关数据质量、 知识产权 、隐私和 数据安全 的市场标准和协议

　　·减轻社会风险的法规，例如保护劳动力市场免受冲击的措施，或自动驾驶汽车的安全标准等

　　·环境法，主要针对因 数字经济 发展而引发的碳排放

　　企业和机构在考虑未来前进的方向时，需要考虑几个关键性的问题：

　　· 人工智能 的发展对现有（或新兴）资产类别的投资和选址会发生怎样的影响？

　　·目前需要提前准备和实验哪些现有的或远期的 人工智能 应用？

　　·潜在的商业和社会风险有哪些？

　　总之，在了解 人工智能 对业务可能发生影响的条件上，再开展测试工作并制定实施战略，将可以有效帮助企业再利用 人工智能 的进程中降低未知风险，从而施展出 人工智能 的最大潜力。