2023年以来，房地产行业面临的挑战仍然存在，各类政策利好刺激下，市场情绪未见明显好转。

　　行业整体下行，也影响到了头部房企的业绩表现，万科上半年的营业收入和利润均出现波动。

　　据万科8月30日晚间发布的2023年半年报显示，今年上半年实现营业收入2008.9亿元人民币，同比下降5.3%；归属于上市公司股东的净收入98.7亿元人民币，同比下降19.4%。由于市场严峻性超出预期，万科的收益也出现下滑。

　　对于上半年的整体业绩表现，万科总裁祝九胜在8月31日的业绩会上表示，公司短时间内利润有压力，但经营安全完全没啥问题，上半年的净收入下滑主要来自结算规模和结算毛利率下降两个方面。

　　当前的房地产行业形势如何？万科董事会主席郁亮认为，目前市场仍处在胶着状态，由于地产销售低迷已经持续了一段时期，市场情绪受到一定影响，因此容易做出过度反应，“我们的判断是目前市场显然跌过头了。”

　　郁亮分享了一组住宅开工量数据来印证他的意见。

　　“2021年、2022年全国商品住宅新开工面积分别下降11%和40%，今年1-7月继续下降25%。根据这一下滑水平，预期今年住宅新开工面积仅为6.6亿平方，将回到17年前的规模，2006年的新房开工量就是这一水平。”

　　对于目前已显现宽松的楼市政策，郁亮认为，当前政策已经在发力，希望这些出台的政策能尽快落实到位，推动市场恢复到健康正确的水平，同时也期待存量盘活等方面的具体措施能够尽快出台。相信在各方努力下，随着经济态势持续平稳改善，随着人们对未来预期的稳定，行业早晚会回到一个健康正确的水平。

　　万科将如何应对？郁亮表示，房地产市场脱胎换骨需要比较长时间，“万科对当前市场的意见和态度，就是筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。”

　　经营类业务持续增长

　　相比地产开发业务继续承压，被郁亮称为“学费基本已经交完”的经营类业务仍保持增长，转型发展取得初步成效。

　　今年上半年，万科经营类业务全口径收入267.3 亿元人民币，同比增长11.9%。其中，物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住房、商业地产等业务收入增速分别为 17.0%、10.6%和7.3%，这些业务板块增速均明显好于地产开业业务。

　　具体到商业业务方面，万科上半年营业收入43亿元人民币，同比增长7.3%，其中印力管理的商业项目整体出租率进一步提高至94.7%，销售金额同比增长28%。

　　物流业务和租赁住宅业务营业收入规模相当。今年上半年，万科的物流业务（万纬物流）实现经营业收入入19.5亿元人民币，同比增长17.0%；租赁住宅业务（泊寓）实现营业收入16.4亿元人民币，同比增长10.6%。

　　祝九胜在业绩会上透露，目前物流业务已经实现盈利，长租公寓业务今年内也将盈利。

　　随同着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金等推进，万科的经营性不动产也在逐步实现“投融建管退”闭环。房地产进入下半场后，开发、经营、服务并重是行业发展的一定趋势。

　　万科首席运营官刘肖在业绩会上表示，公募REITs给一些优质资产提供了一个非常不错的退出渠道，目前公司正在推动包含物流、消费基础设施（印力商业） 长租公寓（泊寓）三个公募REITs的发行准备工作。

　　短债压力小

　　财务方面，万科保持了一贯的健康状况，上半年经营性现金净流入18.6亿元人民币，已连续14年为正，也是当前少数能够完全凭借自身信用发债的房地产企业。

　　截至6月末，万科有息负债合计3213.6亿元人民币，较去年同期增长14.7%；短债457亿，较年初下降29%，短债占有息负债比降至14.2%，持有货币资金1221.8亿元人民币，现金对短债的覆盖倍数2.7倍，较年初提升0.6倍，债务平均久期延长至5年。

　　虽然有息负债规模有所提升，但短时间偿债。

　　万科首席财务官韩慧华介绍，今年1-8月，万科新增发行信用债100亿，同时在开发贷款、经营性物业贷款、险资债权计划等渠道上仍然通顺并保有弹性。

　　今年万科在境内新增融资平均成本3.73%，较22年进一步下降15个基点，最近发行的一期中期票据利率为3.07%，融资成本保持在行业低位。

　　近期又有头部房企出现债务兑付压力，万科在债务兑付方面的情景也备受市场关注。

　　韩慧华介绍，万科今年下半年没有美元债偿还，2024年将有三笔美元债到期，按当前的汇率总额约110亿元人民币，公司已在准备资金还债。主要通过三方面筹集资金，一是公司在境外的部分自有资金，二是境外资产的 利润，三是从境外银行借款进行再融资，今年8月份已经拿到发改委境外融资的批文。

　　在发布中期业绩的同时，万科也宣布将终止今年的定增融资计划。对于主动终止原因，万科董事会秘书朱旭称，当前公司股票价格处于较低价位，有机构投资者对低价位进行增发表示了担忧和不答应见，出于对现有股东权益的保障，万科决定终止定增计划。

　　万科原计划通过定增募集资金不高于150亿元人民币。

　　投资强度提升

　　在今年的土地市场上，万科明显比去年更积极，在京沪两大一线城市都有落地的投资，不仅重返上海公开市场拿地，也时隔四年后再次在北京以27.4亿元成功拿地。

　　因此，万科今年的投资强度（投资额除以公司总销售金额）也明显提升。2022年，万科的投资强度大概在22%左右，今年1-8月保持在28%-29%的水平，但行业增长期基本是在40%-50%的投资水平。

　　刘肖在业绩会上介绍，今年投资强度的提升，一是基于公司长期量入为出的准则，保持合理仓位，根据在手资源和总体仓位布局制定了相应的投资策略；另一方面也是适应如今行业规模下降和公司销售金额下降的事实。但在投资强度下降的同时，万科更加重视投资的质量，聚焦更好的项目。

　　今年1-8 月，万科累计获取新项目32个，均位于一二线城市，占比达到100%。总规划建筑面积449.0万平方，权益规划建筑面积 267.6万平方，权益地价总额约431.0亿元人民币，新增项目平均地价为16003元/平方。

　　这些已开项目在上半年的整体投资兑现率达93%，年初库存去化率同比也提升8个百分点。投资质量的提升和库存去化的加快，推动了万科开发业务结构和质量的转好。

　　截至期末，万科在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约10773.6万平方，其中在建项目建筑面积约7310.7万平方，土地储蓄超过1亿平方。

　　对于下半年的销售计划，万科联席总裁张海表示，今年下半年万科会有28个新项目推出，主要分布在上海、杭州、合肥、成都等一二线城市。

　　张海还提到，但自去年开始，万科对新项目投资把关更加严格，因此投资盈利表现比较好。“如果市场信心能够逐步恢复，我们相信经过一段时期调整，开发经营业务的毛利率整体将稳定向好。”