房地产救市的声音此起彼伏。政策放宽力度越来越大，但这些政策多从首付比例、房贷利率等方面发力。业内人士认为，“降价”才是最有力的武器。但囿于“备案价”和“限跌令”，房价其实不是开发商想降多少就降多少。

　　最近，《华夏时报》记者就此采访了多位专家。有专家分析，若硬扛着不降价，最终房企撑不住，房价还是会下跌甚至房企会暴雷。与其如此，不如从源头上理顺，让房企更改备案价或重新设定备案价。

　　另有专家认为，成交量才能提振市场，“限跌令”已不适合当前市场形势，可逐步退出。也有专家表示，该让市场供求关系决定房价，长远来看，这样才有益于行业平稳发展。

　　不过，一位资深房企人士对本站记者表示，各方力量都在博弈，降价比涨价造成的问题更多。如果涨价，买不起房的人难受。但若要降价，许多利益相关方都会难受。

　　专家：重新设定备案价

　　最近，北上广深官宣“认房不认贷”，让原先受制于首付比例的购房者们欢欣不已，市场情绪就像正被推入高潮。

　　对此，合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者分析，目前，一线城市刚启动“认房不认贷”政策，若要对二线城市进行信心传递和渗透，还需较长周期。况且，“认房不认贷”只是解决了部分人群的购房需求，对市场并未形成连续性拉动。

　　市场研究机构显示，单在2022年度，各地已出台上千条政策提振楼市。今年以来，各地刺激购房的政策仍然继续释放。

　　值得注意的是，已出台的政策多集中于首付比例、房贷利率、公积金等方面。但业内人士提到，要刺激楼市，“降价”才是最直接的刺激手段。

　　但降价的标准其实不是开发商单独能决定的。我国新房预售之前，需要到相关部门备案。售价通常围绕备案价的上下10%浮动。部分城市要求售价不得低于备案价的10%或15%。

　　简而言之，受备案价制约，楼盘降价是有底线的。若不遵守相关制度，会受到查处。公开消息称，今年5月， 江苏省 昆山市两项目就因私自大幅度降价出售，被当地相关部门公开批判并处罚。

　　据市场研究机构诸葛找房统计，2021年直到今天，已经有超20城曾发布房价“限跌令”。郭毅分析，一旦有开发商以低廉价格格出售，就会形成示范效应。谁降价最狠，谁就出售最快。但市场会形成恶性循环，难以形成向上拉动的信心。

　　而 广东省 城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则对《华夏时报》记者表示，“限跌令”已不适合当前市场形势。

　　李宇嘉分析，若硬扛着不降价，开发商会撑不住，最后还是会暴雷。这样一来，最终仍会造成房价下跌和预期恐慌。与其如此，不如从源头上理顺，直接对销售价格重新备案。

　　同时，李宇嘉还建议，面对市场困境，政府应该增加备案价的频率，改善营商环境。不仅要让开发商对售价重新备案，还要让备案手续足够顺畅。

　　退出“限跌令”，让供求关系决定房价？

　　楼市对我国经济具有非常重要的拉动作用。但近两年来，叠加多种内外因素，整个行业已失去往昔的繁华。

　　国家统计局数据显示，甭管是新房抑或二手房，70城房价指数均连续两个月以上呈下滑态势。截至2023年7月，新房价格环比下降0.23%，二手房环比下降0.47%。

　　诸葛找房曾对50家重点房企的销售金额进行调研，2023年1—7月，这50家房企的销售金额为2.7万亿元人民币，较去年同期下跌10.74%。销售面积为1.62亿平方，同比下跌16.63%。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟对本站记者分析：当下，房地产市场要凭借需求推动消费，要依靠成交量才能推动行业平稳发展。

　　陈晟分析，只有合宜的产品、合宜的价钱，才能够释放出更多的成交量。因此，不达时宜的“限跌令”应当逐步退出，让真实的切实需求和消费充分释放。

　　首都经济贸易大学 京津冀 房地产研究院院长、 北京市 房地产法学会副会长赵秀池教授接受《华夏时报》记者采访时表示：市场经济下，“限价政策”应该取消，限价让房价不能反映市场的供求关系，使价格信号失灵。

　　赵秀池认为，短时间来看，取消限价可能会造成房价下下跌幅度度较大，但长远来看，更有益于房地产供求平衡和行业平稳健康发展。

　　团购优惠变相松绑“限跌令”？

　　据诸葛数据研究中心不完全统计，2021年以来，有包含长春、岳阳、江阴、沈阳、唐山、昆明、株洲、张家口等超20城出台过“限跌令”。

　　从具体城市特点来看，出台“限跌令”的城市以三四线和部分弱二线城市为主。而这些城市多为人口流出城市、房价上涨动力不足。

　　镜鉴咨询开创人张宏伟对本站记者分析，对经济产业结构偏传统制造业且能级较低的城市而言，如果房地产去库存的压力大，楼市需求又萎缩，这种情景下，是需要用“限跌令”来托一托的，不能让市场进一步更糟。

　　记者了解到，近期 四川省 雅安市 经开区曾发布通知表示：“开发企业团购优惠价格，不计入商品房备案价格下跌幅度比例范围。”诸葛找房分析人士认为，这是“变相松绑限跌令。”

　　值得注意的是， 雅安市 经开区的举措其实不是首创。根据诸葛数据研究中心不完全统计，今年以来，有约20城出台政策支持团购商品住房。如安徽滁州、四川资阳等地，曾提出优惠价格不计入备案价下跌幅度范围。诸葛找房分析人士认为：这是地方在“限跌令”的条件上做出的松绑和让步。

　　限跌松绑后效果如何？诸葛找房表示，从实际来看，支持团购住房的政策对市场的效果仍待观望，由于达到团购条件需要满足一定的人数和限制条件，因此其实不简单达成，据悉很多城市都鲜有成功案例。

　　取消“限跌令”的利与弊

　　诸葛找房分析人士认为，如果取消“限跌令”，能让原本资金不足的购房者拥有入市资格，相关购房者会加速入市。另外，长远来看，很多房企能存活，毕竟活下去才是当前核心任务。

　　除以上益处以外，部分房企还能加快资金回笼，降低债务违约和暴雷的可能。而且，新房市场的销售规模有望提升。不过，取消“限跌令”，也有可能会发生相应的负面效应。

　　张宏伟对本站记者表示，从三四线城市的地方政府来讲，若楼盘大幅度降价，未来土地出售的价钱也会受到干扰。原则而言，若房价降低，土地价格可能也要被迫降低，甚至地方政府卖地也会变得困难。

　　最近，在某头部房企工作的资深业内人士对本站记者表示，多方力量均在博弈，商品房降价比涨价出现的问题更多。涨价是买不起房的人难受，但降价却对其它既得利益者都是坏事。