广州楼市政策再一次走在一线城市前面。

　　9月20日傍晚， 广州市 人民政府发布了《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的公告》（简称《通知》），提出了调整住房限购政策实施区域范围，二手房增值税免征期“5年改2年”，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年等政策。

　　对于上述《通知》出台，很多广州房产中介在微信朋友圈发消息直称“重磅！广州限购放松！社保5年变2年！增值税5改2！”“又一大新政策”“炸裂政策来袭”。

　　9月20日晚，地产经济学家邓浩志接受《华夏时报》记者采访时表示，“我认为这个政策非常重磅。首先，外地在广州限购区购房原本是五年社保的，现在变成两年社保，这对全市都会发生影响，全市都会受惠，门槛降低了很多。第贰个，增值税免征期‘5年改2年’对二手房刺激也很大。第叁个，外围区域尤其是近郊，如黄埔、番禺、白云一部分等，都采取宽松的政策，不管什么身份、什么人想买多少套都能。”

　　值得注意的是，就在广州官宣优化住房限购和增值税免税年限后的一小时内，有广州房产中介向《华夏时报》记者表示，已经有部分楼盘在通知说要上涨价了。据记者了解，广州荔湾某一新盘表示，部分楼栋的在售房源，今晚封盘调价，上涨1%；新推房源，今晚调价，没有交钱的顾客按新价格来算，明天开始上涨2%。若是今晚转诚意金，可保存价格。

　　不过，邓浩志则认为，上述新政出台后楼盘涨价，是营销幌子。

　　新房、二手房、公租房齐发力

　　广州此次出台的楼市新政主要是优化了住房限购和增值税免税年限，同时表明了要加大保障性住房建设和供给。

　　具体来看， 广州市 住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的， 广州市 户籍居民家庭限购2套住房；非 广州市 户籍居民家庭能提供购房之日前2年在 广州市 连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

　　值得强调的是，广州住建局在对上述《通知》进行政策解读时还进一步指出， 广州市 户籍成年单身（含离异）人士在上述区域仍限购1套住房；境外机构和个人购房根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）、《住房城乡建设部等相关部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的公告》（建房〔2015〕122号）执行。而上述政策调整自2023年9月20日0：00起施行。

　　9月20日晚，有业内人士向记者指出，“其实该政策的关键是番禺、黄埔、增城、从化、花都、白云四镇不限购了，在这些区域里外来人员随便买，不用提供社保或个税证明。”不过，该业内人士进一步表示，按最新政策是这样明白的，可是具体细则还没出来。

　　记者了解到，此前非 广州市 户籍的居民或家庭需提供购房之日前5年在 广州市 连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，才可在 广州市 限购区域（除从化、增城区外的区域）购买1套住房；若是在非限购区域（从化、增城区）购买住房，则无需提供社保或个税证明，不过仅限购1套住房。

　　同时， 广东省 城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“住房供应弹性小（增量供应少，以存量为主），就业集中、需求大的中心区四区坚持原有的限购政策，通勤便利、新广州人置业的次外围区白云、番禺靠近中心区且供应较少的部分区域也坚持了原有的限购政策。旨在缔造大湾区创业创新、宜居宜业平台的南沙，尽管近年来房地产市场下行很快，去年销售量下下跌幅度度非常大，库存周期也长，但仍然坚持限购，去房地产依赖，为产业和人才集聚创造前提。”

　　此次新政还指出，将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。不过， 广州市 住建局则进一步指出，政策的适用认定以税务部门具体审核意见为准。

　　在广州房产中介陈贺麟（化名）看来，增值税5年改2年，对二手房是个利好，二手交易税费减少了，可以增进交易。

　　易居研究院研究总监严跃进也指出，二手房的增值税政策实际上就是过去房地产市场炒作下，二手房方面的一个极为重要的管控政策，但也使得二手房交易成本是比较大的。这次广州对于这个政策调整，也说明要进一步关注二手房方面的盘活，降低二手房的交易成本。

　　李宇嘉也说道，“增值税免征期‘5年改2年’的目的，就是为了降低交易环节成本，增进卖一买一的顺畅，既满足刚需、也疏通换房需求，确保刚需和改善、新房和二手住房的良性循环。”

　　另外，广州还在新政中表示，大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展。提高公共租赁住房保障水平，完善户籍家庭公共租赁住房保障方式；支持各类市场主体积极参与，多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房；建立健全配售的保障性住房体系，稳慎有序开展规划建设。

　　“我们能够很直观地感受到，当前政府对公租房的注意水平明显是增强的。这一点具有极为重要的信号意义。各地除了以往的保障性租赁住房等研究以外，对公租房的研究和关注度需要加大力度，这也是我们保障房里面一个很关键的一个领域。”严跃进表示。

　　“迫切需要发布新的政策以提振市场情绪”

　　中指监测数据显示，广州新建商品住宅成交自4月份以来，已连续4个月持续下滑，8月新建商品住宅成交仅为50.4万平米，环比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供应为56.9万平米，同比下降40.8%。不管从供应端还是成交端来看，当前市场供求规模已处于历史低位水平。9月的前两周成交商品住宅26万平米，环比8月上半月成交增加2.4%，在执行“认房不认贷”政策后成交未出现明显增长。

　　“（广州）迫切需要发布新的政策以提振市场情绪，避免预期恶化和市场下行形成负反馈循环，缓解过快下行的格局，防止其对旧改、投资、消费等基本面形成明显拖累。因此，此次一揽子政策更意在托底，稳定市场情绪，避免大幅下行，预计年内剩余4个月，广州商品房市场从持续过快下滑逐渐转入到探底企稳的趋势。”李宇嘉说道。

　　严跃进则表示，此次广州放松限购政策，信号意义非常强。第壹、限购政策的放松本身就是认房不认贷以后国内各地的一个重要趋势。此前南京，武汉等一些城市都在全面放松限购政策，那么这次广州开始放松，也就意味着限购政策从二线城市的放松，或说从之前的三线城市放松进入到二线，现在开始进入到一线。这本身就是一个很关键的信号，说明当前政策的放松力度非常强大。

　　值得强调的是，就在广州官宣优化住房限购和增值税免税年限后不久，就有广州房产中介张枫（化名）向记者表示，已经接到广州部分新盘涨价的公告。而记者从张枫处了解到，广州荔湾某一新盘的涨价通知具体为，“公司刚发通知：N2/N5在售房源，今晚封盘调价，上涨1%；N4新推房源，今晚调价，没有交钱的顾客按新价格来算，明天开始上涨2%；今晚12点转一万诚意金，可保存价格!”

　　张枫表示，“广州这个政策很利好，政策刚放出来，卖的好的楼盘有这种想法（认为政策很利好）就涨价了，卖贵一点。”

　　需要谨防的是，记者在前阵子走访广州部分新房项目时了解到，即便广州叠加“认房不认贷”及降低首付比例等政策，广州开发商们仍很“稳”，没有公开表明要上涨价。那为何此次这个政策刚出台，就开始对外声称要上涨价？

　　对此，张枫指出，如今放开限购，那些非限购区域里地段好的楼盘原本就旺，没有限购就更多人来看房。同时，这次政策还刺激了二手房的交易。现在广州的置换客户分为两种，一是用完学位房、环境住的比较憋屈的，想换大一点、舒服一点的房子；二是投资人户。本身处于地段好的置换客户，现在房子比较好卖了，看房的顾客更多了。还有之前因为房子满两年不满五年，税费太低的，处于观望状态的顾客，现在觉得可以把房子放出来，同时那些客户也马上出来看房了。

　　“广州地段好、周围配套设施比较好的新房没有多少，但凡地段好一点的新房，看房的顾客肯定会很多。就可能会造成说有开发商的某个楼盘，竞争力特别强且特别有信心，就这么多套房，那就涨价了。如果以前卖得特别不好，等着清仓的楼盘，就肯定不敢大涨，大涨没客户了。”张枫说道。

　　不过，邓浩志则认为，新政出台后楼盘涨价，是营销幌子。“绝对不会涨价。目前而言，广州整体的库存还是相当高，18个月的库存。就算真的消息利好出来之后，各大开发商肯定还是要去库存为主，整个城市都是要去库存，压根不具备涨价的条件，这些所谓的涨价其实都是一种营销的行径。”