新华财经北京7月18日电消费既是经济高质量发展和稳增长的重要元素，也是流畅国内大循环的关键环节和重要引擎。2020年9月份，国务院办公厅发布《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》提出，加快新型消费基础设施和服务保障能力建设。并在“规划建设新型消费网络节点”一节中点明优化百货商场、购物中心、便利店、农贸市场等城乡商业网点布局，引导行业适度集中。

　　为贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，2023年3月份，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的公告》。这标志着我国正式将消费基础设施并入REITs发行范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

　　以消费基础设施为标的资产发行公募REITs，是我国综合施策释放消费潜力，实施扩大内需、支持消费复苏的重要举措，也有助于REITs市场行稳致远。

　　回顾亚太地区REITs发展史，在居民财富持续积累、服务业比重不断走高和城镇化率达75%以上的环境下，零售、办公和酒店等商业地产的体量规模日渐攀升。消费类REITs作为海外REITs市场重要的发行业态，聚焦REITs市场的重要底层资产，同时为其它业态REITs的后续发行开辟了道路。中国香港领展REIT上市底层资产包含多个零售及办公物业。截至2023年1月10日，中国香港领展REIT市值约1200亿港币，占中国香港REITs市场总市值的60%。从物业形态看，其投资于零售物业、停车场、办公室及物流等多类资产，其中零售物业规模占比超70%。

　　截至2023年7月13日，国内还没有消费类资产REITs上市，但以消费基础设施为底层资产的类REITs发行47只，发行规模1044.86亿元人民币，CMBS127只，发行规模2992.78亿元人民币。消费基础设施作为对我国公募REITs行业类别的有益补充，具有广阔的发展前景。发行消费基础设施REITs，能够充分施展消费对经济增长的条件性作用，培育壮大绿色消费、服务消费等消费新热点，增强国内大循环动力和可靠性。

　　基金经理作为消费基础设施REITs的重要承载方和落实责任主体，应重点关注以下几个要点：

　　构建富有活力的基金治理机制

　　消费基础设施运营市场化水平高，迭代更新快，为确保上市后底层资产平稳运行，最大限度地维护投资者利益，需巩固顶层设计，构建富有活力的基金治理结构。一方面，结合行业发展、项目区位、目标人群等，兼顾合规与效率，做好经营风险预案；另一方面，制定灵活的激励约束机制，提升运营管理核心竞争力，优化资产运营效率。

　　赋能运营管理挖掘增量价值

　　我国消费基础设施进入存量时代，需聚焦消费者需求，挖掘增量价值。基金经理应紧抓租金结构、出租率与增长率这三大指标，在招商、运营和推广环节提供赋能，通过精细化运营，夯实服务管理体系，协同职能配合，助力运营业收入入相关指标提升，为投资者创造更大价值。

　　完善高度透明的信息披露机制

　　消费基础设施项目运营进程中会有较多的主动资产提升计划和不定期推广活动，定期报告披露数据可能会出现非规律性波动。为确保投资者能够充分知悉理解存续期间信息披露内容，作出正确的投资判断，基金经理应建立高度透明的信息披露机制。探索设立“投资者关系+公共关系”（“IR+PR”）双轮驱动服务体系，强化与投资者交流互动，加深投资者对底层资产运营周期的领会，从而降低市场信息不同步水平，提升REITs资产价值的透明度，增强市场信用。

　　缔造发展潜力大的消费型“巨无霸”

　　消费基础设施具有规模经济性，消费者成本最小化的特点。“大而美”的优质项目能够为消费者提供一条龙服务，获客能力强，经营稳定、资金流健康、增值空间良好，会发生“1+1>2”的综合经济效应，更符合投资者对REITs的投资预期。在存续期内，基金经理通过运营管理、资产管理和资本运作，去寻找、发现和购入优质消费基础设施资产，保证已发行公募REITs平台生命力与活力，为投资者创造更大价值。（作者系中航基金不动产投资部总经理宋鑫）