“我的房贷利率能否下调？”“二套转首套该如何申请？”“调整后的利率为啥有高有低？”……9月25日，市场期盼已久的全国存量房贷利率正式下调。记者采访了解到，此次存量房贷利率下调造成的“减负效应”特别明显，全国范围调整的平均幅度大约为80个基点，有居民的房贷利率直接从5.88%下降到4.2%。同时，从便民角度看，居民基本不用额外操作，银行系统自动进行了利率调整。

　　截至2023年6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元人民币。据估算，本次存量房贷利率调整涉及的贷款规模可能达25万亿元人民币。这将有助于降低居民利息支出负担，进而增加居民消费和投资能力。

　　25日，很多业主已经收到银行调整利率的手机短信通知或从银行App等渠道查询到调整情况。

　　“我之前的房贷利率高达5.88%，原本每月需要还12518元，此次利率调整，直接降为LPR基准利率，也就是4.2%，每月只需还款10817元，每月减少了利息1700元人民币，30年相当于可以少还50多万元的利息，这个幅度太大了。”刘女士兴奋地对记者说，2019年她贷款200多万元在 成都市 区买了一套新房，彼时的银行借款利率相当高，现在终于从“高岗”上下来了。

　　此次存量房贷利率调整还涉及很多“二套转首套”的业主。

　　近期，北京、上海等多个城市都宣布执行“认房不认贷”政策。而一些业主的房子原本被定性为“二套房”，但根据如今的政策可以被定性为“首套房”。这部分人群的存量房贷利率调整幅度也很大。

　　上海民魏女士符合“二套转首套”的存量房贷利率调整政策，2022年她贷款300多万元置换了一套商品房，因为此前家庭有过贷款记录，尽管已经还清了，但在当时还是被定性为二套非普通住房贷款。此次利率调整后，魏女士每月可以少还1400元人民币，30年相当于减少了50多万元的利息支出。“‘二套转首套’也是线上申请操作就可以，很方便，不用跑到银行网点去办理。”

　　目前 建设银行 等许多家银行均表示，“二套转首套”的借款人可从9月25日起向银行提出申报，10月22日（含）前提交的申请，经确认符合基本条件，拟于10月25日采取变更合同利率的形式进行统一调整，新的利率即日生效，此前利息按原合同利率水平计算。

　　易居研究院研究总监严跃进指出，此次存量房贷利率下调有几个重要的特点。第壹，国内各地、各购房者、各购房类型普遍都享受到了利率下调的消息利好政策。一般情境下业主不用操作什么，银行系统自动进行调整，10月份开始还款额就会减少。第贰，大部分地区普遍都是按4.3%的LPR(贷款市场报价利率)基准利率进行的，即不是最新4.2%的LPR利率。这主要是因为银行重定价日的规定，一些贷款合同重定价日将在今年四季度或2024年进行。

　　分析指出，下调存量房贷利率，对借款人来说可节约利息支出，对银行而言，可有效减少“提前还贷”现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量房贷的空间，减少金融风险隐患。

　　据统计，存量房贷利率调整后，几千万户居民的财务负担会有明显下降，以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可每年为借款人节约利息支出超5000元。

　　不过，总体上，存量房贷利率下降的确也给银行净息差造成一定的下行压力，从而给银行造成短时间的业绩波动。银行净息差收窄已经持续了一段时期。数据显示，当前我国已披露2023年半年报的42家上市银行净息差范围在1.31%至3.00%之间，39家银行净息差收窄，占比高达92.9%。

　　 中信银行 副行长谢志斌指出，根据主流券商机构的估算，房贷按揭利率每下调10个基点对全行业净息差的影响大约是0.9至1个基点。

　　此前，人民银行货币政策司司长邹澜表示，预计超过九成符合基本条件的借款人可在最短的时间充分享受政策红利，其它借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。存量房贷利率的降低可以节约居民利息负担，明显增强消费能力。本次政策调整利好是中长期的，可持续为近几年较高利率贷款买房的家庭减少支出，支持提升居民消费能力，有效增进消费增长。