近期首程控股及相关方增持中金普洛斯REIT份额、深圳发展改革委印发支持REITs发展的18条措施、首单民间投资清洁能源REIT获受理……作为回报与风险介于股债之间，能获得稳定收益的创新金融产品，在政策的呵护之下，基础设施公募REITs自推出以来斩获了业界的高度关注和认可。
随同常态化发行的稳步推进，业内人士普遍预计，后续以消费、 数据中心 、水利等基础设施为底层资产的项目将加速面世。
二级市场涨跌互现
近期，我国公开募集基础设施证券投资基金（简称“基础设施公募REITs”）二级市场显现出了涨跌互现的振荡格局。
中金公司 提供的数据显示，上周（2023年9月18日至9月22日），产权类REITs的加权总回报为0.18%，其中红土创新盐田港REIT连续两周领涨且上涨幅度超1%，中金普洛斯REIT上涨1.23%；经营权类REITs的加权总回报为-0.72%，国金 中国铁建 REIT领跌1.80%。
分资产类型来看，上周物流仓储REITs板块的平均上涨幅度为1.20%；其它REITs板块的平均上涨幅度均为负，板块内平均下跌幅度分别为1.12%（环保）、0.94%（高速公路）、0.66%（产业园）、0.24%（保障房）、0.06%（能源）。
“个人认为，不同类型REITs资产间溢价率的分化，和分布较广、对区域市场波动敏感的同类型REITs之间的定价分化，说明市场正在以自身力量，对已上市的REITs进行重新定价。”一位保险机构投资人向记者表示，“REITs的二级市场正在逐渐施展其价值发现的功能。”
记者在采访中发现，经历了上半年的深度调整，当前投资机构在面对REITs二级市场波动时已日趋理性。
“由于REITs的底层资产均为不动产，而不动产存在定期维修或更新的切实需求，且不同类型底层资产的更新周期不一，这使得每个项目会面临不一样的远期成本。”上海交通大学上海顶级金融学院学术副院长严弘则指出，“另外，经济形势、补助政策等变化，也会对REITs持有的项目价值构成扰动。”
中债公募REITs估值数据显示，截至9月25日收盘，已上市28只公募REITs的收盘价虽较前一交易日平均下跌0.02%，但平均换手率为0.93%，较前一交易日上升了0.14%。不仅如此，当日的平均成交量为219.76万份，较前一交易日增加19.79%；总成交金额为2.62亿元人民币，较前一交易日增加了17.35%。
资产扩容稳步推进
毫无疑问，作为一种相比债券具有更高收益率，相比股票减少了价格波动风险，并能够给予稳定且较高分红收益的金融创新产品，公募REITs已然成了各投资机构优化资产配置组合的梦 想工具。
在严弘看来，REITs底层资产的决策较为严格，集中于有稳定资金流、成熟经营模式、良好增值潜力的项目，因此其一定将成为社保基金、 养老金 、企业年金等长线投资群体青睐的对象，可为构建三支柱 养老金 体系提供大量优质的可投资产。
值得强调的是，在维护投资者利益、呵护初生REITs市场有序发展的条件下，中国基础设施公募REITs正在不断推动品类、规模的双扩容。
参考境外REITs的发展经验，不难看到，REITs市场规模的持续攀升，能给投资人造成丰厚的资本利得收益。根据Nareit披露，就美国权益型REITs而言，其20年年化综合收益率为11.66%，高于标普500指数（11.29%）。
“据个人了解，目前交易所层面储蓄的REITs项目约达百单左右，成熟的项目已经有几十单，未来扩容增量可期，能为投资者提供更多丰富的资产。”一位基金经理对记者说，“作为市场参与方，我们对于后续底层资产规模的扩大和新资产类型的持续推出布满信心。就年内来看，消费类基础设施REITs的落地已近在咫尺。另外， 数据中心 REITs亦值得期待。”
“其实，从第壹批REITs发行开始，就有 数据中心 REITs相关产品的上报，但由于该类资产在我国尚属于新兴事物，存在时间短，财务数据缺少长期的验证，因此一直未曾面世。”严弘直言，“然而，随同着我国REITs市场的快速发展，投资者尤其是机构投资者经过市场教育，对REITs资产的理解势必逐渐成熟，后续 数据中心 REITs料将很快进入大家的视野。”
市场建设仍待完善
自首单REITs项目上市以来，在国家政策的大力推动和市场各部门的共同努力下，当前我国公募REITs市场已经顺畅通过了“稳起步”环节，进入常态化发行、平稳发展阶段。
不过，市场也务必清楚地看到，作为金融创新领域的新生事物，REITs在国内的发展进程中，还有许多问题亟待解决。例如，当前活跃的市场化发行人占比依旧较低、二级市场投资者对公募REITs产品的理解依旧不足，等。
针对上述问题，严弘提出了自己的建议。
首先，鼓励市场化机构参与REITs发行仍是关键。针对目前发行主体较为单一的现状，“我们建议引入更多市场化的原始权益人，尤其是行业龙头民企。”严弘说，“该类发行人对公募REITs的切实需求更大，更有动力做大做强，他们的参与有益于提高市场活跃度，能够造成更多的资产供应和增长 新动力 。同时，也建议考虑在原始权益人体系中并入专业投资机构，如险资机构或不动产私募投资基金等，以增强原始权益人的钱财实力和扩募能力，这样也能更好地保证项目的合规性和原始权益人财务情况的健康水平。”
其次，强化二级市场投资者教育，完善公募REITs信息披露机制已迫在眉睫。
需指出，2023年初以来，受经济基本面不及预期等许多负面因素袭扰，公募REITs的二级市场价格一度出现了深幅调整。彼时部分投资人的“恐慌抛售”更加剧了市场的负反馈波动。
“随着公募REITs产品股性特点的不断凸显，监管方和管理方也应进一步强化投资者教育工作，引导他们正确认识我国公募REITs的产品特征及属性，引导更多元的投资者参与该市场，增强产品交易的流动性和市场活力。”严弘说。
另外，在强化投资者教育的同时，应及早规范和统一同一资产类别公募REITs的信披指标和口径。
